Dette de loyers impayés : le crédit hypothécaire comme solution

Un locataire confronté à une accumulation de loyers impayés s'expose à une procédure d'expulsion dont les délais légaux sont désormais resserrés. Lorsque ce locataire est par ailleurs propriétaire d'un autre bien immobilier, libre ou faiblement grevé, le crédit hypothécaire peut permettre de mobiliser rapidement cette valeur pour régulariser sa situation. Encore faut-il agir suffisamment tôt, tant les délais de la procédure d'expulsion sont désormais courts. Ce guide détaille le cadre légal et la marche à suivre.

Comprendre la procédure engagée par le bailleur

Le commandement de payer, point de départ du compte à rebours

Depuis la loi du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, tout bail d'habitation contient obligatoirement une clause résolutoire, qui organise la résiliation automatique du contrat en cas de défaut de paiement. Cette procédure démarre par un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (ancien huissier) à la demande du bailleur, qui doit obligatoirement mentionner le montant précis de la dette, le délai accordé pour régulariser, et les informations relatives aux aides disponibles.

Un délai réduit à six semaines depuis la réforme de 2023

Avant la réforme de 2023, le locataire disposait de deux mois pour régulariser sa dette après réception du commandement de payer. Ce délai a été réduit à six semaines, ce qui impose une réactivité beaucoup plus grande qu'auparavant. Passé ce délai sans règlement intégral de la dette, la clause résolutoire est réputée acquise, et le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l'expulsion.

Les étapes suivantes en l'absence de régularisation

Si la dette n'est pas réglée dans le délai imparti, le bailleur assigne le locataire devant le tribunal, une audience intervenant généralement deux à quatre mois plus tard. Le juge peut, même après l'acquisition de la clause résolutoire, accorder des délais de paiement échelonnés sur une durée maximale de trois ans, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant. La trêve hivernale, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, interdit l'exécution matérielle d'une expulsion, sans toutefois suspendre les commandements de payer ni les procédures judiciaires en cours.

Le rôle du crédit hypothécaire pour un locataire propriétaire d'un autre bien

Une situation plus fréquente qu'il n'y paraît

Un locataire n'est pas nécessairement dépourvu de patrimoine immobilier : il peut être propriétaire d'un bien hérité, d'une résidence secondaire, ou d'un bien locatif situé ailleurs, tout en louant son logement principal pour des raisons pratiques ou personnelles. Dans cette situation, mobiliser la valeur de ce bien via un crédit hypothécaire permet de dégager les liquidités nécessaires pour solder intégralement la dette de loyers avant l'acquisition de la clause résolutoire.

Le point de vigilance essentiel : le délai

C'est le point le plus important à anticiper : un crédit hypothécaire classique se met en place en moyenne entre 6 et 12 semaines, un délai qui peut dépasser les six semaines accordées après le commandement de payer pour régulariser la dette. Il est donc indispensable d'agir dès les premiers signes de difficulté, idéalement avant même la réception du commandement de payer, plutôt que d'attendre l'approche de l'échéance légale pour engager les démarches.

Anticiper en parallèle une solution de délai auprès du juge

Si le crédit hypothécaire ne peut manifestement pas aboutir avant l'expiration du délai de six semaines, il reste possible de se présenter à l'audience en démontrant que le paiement intégral de la dette est en cours de finalisation grâce à un crédit hypothécaire déjà engagé. Le juge, informé de cette démarche sérieuse et documentée, peut accorder des délais de paiement complémentaires, dans la limite de trois ans, le temps que le financement soit débloqué.

La constitution du dossier dans ce contexte

Pour ce type de dossier, il est utile de joindre le commandement de payer reçu, le décompte précis de la dette locative, et de démontrer la cohérence du projet : le montant sollicité doit correspondre précisément à la dette à régulariser, éventuellement augmentée d'une marge de sécurité pour couvrir les loyers à venir pendant la durée de traitement du dossier.

Exemple concret

Madame E., locataire de son logement principal, accumule cinq mois de retard de loyer à la suite d'une baisse temporaire de revenus, soit une dette de 6 500 euros. Elle reçoit un commandement de payer lui laissant six semaines pour régulariser. Propriétaire par ailleurs d'un studio hérité de ses grands-parents, libre de toute charge et estimé à 90 000 euros, elle sollicite immédiatement Trésovia pour un crédit hypothécaire de 8 000 euros, incluant une marge de sécurité pour les loyers à venir. Le dossier, engagé dès la réception du commandement, aboutit en sept semaines, un délai légèrement supérieur au délai légal de six semaines. En se présentant à l'audience avec les justificatifs du financement en cours de finalisation, Madame E. obtient du juge un délai complémentaire de quelques semaines, le temps que les fonds soient débloqués et la dette intégralement soldée.

Foire aux questions

Un locataire peut-il obtenir un crédit hypothécaire s'il n'est pas propriétaire de son logement loué ?
‍Oui, à condition d'être propriétaire d'un autre bien immobilier, qui servira alors de garantie, indépendamment du fait que le logement occupé soit loué.

Le délai d'un crédit hypothécaire est-il compatible avec les six semaines accordées après un commandement de payer ?
‍Pas toujours : un crédit hypothécaire prend généralement entre 6 et 12 semaines, ce qui peut dépasser ce délai légal, d'où l'importance d'agir le plus tôt possible dès les premiers signes de difficulté.

Que faire si le crédit hypothécaire ne peut pas aboutir avant l'expiration du délai légal ?
‍Il est possible de se présenter à l'audience en justifiant qu'un financement est en cours de finalisation, ce qui peut permettre d'obtenir du juge un délai de paiement complémentaire, dans la limite de trois ans.

La trêve hivernale protège-t-elle automatiquement le locataire pendant cette période ?
‍Elle interdit uniquement l'exécution matérielle d'une expulsion entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, mais ne suspend ni le commandement de payer, ni la procédure judiciaire engagée par le bailleur.

Faut-il attendre le commandement de payer pour agir ?
‍Non, il est préférable d'engager les démarches dès les premiers impayés, sans attendre la réception du commandement de payer, pour maximiser les chances qu'un crédit hypothécaire aboutisse avant l'expiration du délai légal.