Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Hériter d'un bien immobilier de valeur sans disposer de la trésorerie pour payer les droits est une situation fréquente : la valeur est là, mais elle est illiquide, alors que l'administration fiscale réclame des liquidités dans les six mois. Le crédit hypothécaire permet de payer les frais de succession sans vendre le bien hérité.
Peut-on payer les frais de succession sans vendre le bien ?
Oui. Trois leviers existent, et ils peuvent se combiner : le paiement comptant si vous avez les liquidités, le paiement fractionné ou différé accordé par l'administration sous conditions, et le crédit hypothécaire, qui mobilise la valeur du bien hérité pour régler les droits tout en en conservant la pleine propriété. C'est ce qui permet d'éviter la vente subie, souvent la plus coûteuse des décisions.
Le délai de 6 mois : la vraie contrainte
Les héritiers disposent en principe de 6 mois à compter du décès pour déposer la déclaration de succession et régler les droits (12 mois si le décès a eu lieu hors de France métropolitaine). C'est court, surtout lorsque le patrimoine est complexe ou que plusieurs héritiers sont concernés. Voir le délai de succession et le calcul des droits.
Paiement fractionné, différé ou crédit hypothécaire ?
Le paiement fractionné et différé
Le paiement fractionné consiste à régler les droits en plusieurs versements, en principe sur 1 an (3 versements espacés de 6 mois), et jusqu'à 3 ans lorsque la succession comprend une forte proportion de biens non liquides. Le paiement différé concerne les successions comprenant des biens démembrés, typiquement la nue-propriété. Des intérêts s'appliquent, une garantie peut être demandée, et une échéance impayée rend tout le solde exigible.
Le crédit hypothécaire
Il permet de payer les droits comptant dans le délai, donc d'éviter intérêts de retard et majorations, puis de rembourser sur une durée longue. Le montant peut couvrir les droits, les frais de notaire et, si besoin, le rachat des parts d'un cohéritier.
Exemple chiffré
Une maison familiale héritée est estimée à 500 000 €, sans crédit en cours, avec 80 000 € de droits à régler. Faute de liquidités, l'héritier risque la vente précipitée. Avec un crédit hypothécaire de 85 000 €, frais compris, soit 17 % de la valeur du bien, il règle les droits dans le délai, sans pénalité, et conserve la maison. Il pourra ensuite la louer, la garder ou la vendre au bon moment.
Conditions
- Être propriétaire du bien : le crédit est mis en place une fois l'attestation de propriété établie par le notaire.
- En indivision, l'accord de tous les indivisaires, en général co-emprunteurs. Voir le rachat de parts en indivision et la succession bloquée.
- Un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de sa valeur, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Comptez 30 à 45 jours après un dossier complet. Voir la liste des documents à préparer.
Pourquoi la banque refuse souvent après un décès
Le crédit bancaire classique repose sur les revenus et le taux d'endettement, rarement compatibles avec une succession récente : âge, revenus insuffisants au regard du montant, crédits en cours. Le crédit hypothécaire s'appuie d'abord sur la valeur du bien hérité, puis sur des revenus analysés dans leur contexte.
Les erreurs à éviter
- La vente précipitée, sous la pression du délai : décote et perte de pouvoir de négociation.
- L'empilement de solutions partielles (prêt à la consommation, découvert, avances familiales), coûteuses et insuffisantes pour des droits élevés.
- Attendre le dernier mois : engagez l'étude du financement dès l'ouverture de la succession.
Le rôle du notaire
Le notaire règle la succession, établit l'attestation de propriété, puis reçoit l'acte de prêt et inscrit l'hypothèque. Il peut régler directement les droits à l'administration. Voir le rôle du notaire.
Les risques
Le principal risque est l'incapacité à rembourser : en cas d'impayés durables, le prêteur peut engager une saisie. Le financement doit donc rester compatible avec vos revenus, ou s'appuyer sur une solution de sortie crédible, comme la location ou une vente choisie plus tard.
Honoraires
Aucun honoraire n'est dû tant que le financement n'est pas accepté, l'acte de prêt signé chez le notaire et les fonds versés.
Questions fréquentes
Peut-on payer des frais de succession sans vendre un bien immobilier ?
Oui. Le crédit hypothécaire permet de financer les droits tout en conservant la propriété du bien.
Quel est le délai pour payer les droits de succession ?
6 mois à compter du décès (12 mois si le décès a eu lieu hors de France métropolitaine). Au-delà, des intérêts de retard puis une majoration s'appliquent.
Peut-on échelonner le paiement des droits de succession ?
Oui : l'administration peut accorder un paiement fractionné sur un an, voire trois ans si la succession comprend surtout des biens non liquides, ou un paiement différé en cas de démembrement. Le crédit hypothécaire est une alternative quand ces solutions ne suffisent pas.
Le crédit hypothécaire est-il possible en indivision ?
Oui, avec l'accord de tous les indivisaires, en général co-emprunteurs.
Combien de temps faut-il ?
30 à 45 jours après un dossier complet, une fois l'attestation de propriété établie.
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