Payer une soulte avec un crédit hypothécaire après un divorce

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».

Pour payer une soulte sans vendre la maison après un divorce, il faut chiffrer la part du conjoint sortant, régler le sort du prêt en cours et financer les frais du partage. Un crédit hypothécaire peut couvrir ce besoin si la valeur du bien et vos revenus le permettent. La soulte et la prestation compensatoire répondent à des objectifs différents : leur financement doit être étudié séparément.

Peut-on payer une soulte sans vendre la maison ?

Oui. Le crédit hypothécaire transforme la valeur du bien que vous gardez en liquidités, pour verser la soulte tout en restant propriétaire. Cette solution permet d’étudier une alternative à la vente, sous réserve de l’accord du prêteur et de la soutenabilité du remboursement.

Qu'est-ce qu'une soulte et comment se calcule-t-elle ?

La soulte est la somme versée par l'ex-conjoint qui conserve le bien à celui qui renonce à sa part. Son calcul repose sur la valeur nette du bien : on retranche de la valeur vénale le capital restant dû sur le crédit immobilier, puis on répartit selon les quotes-parts de chacun.

Pour un couple propriétaire à parts égales : soulte = (valeur du bien − capital restant dû) ÷ 2.

S'y ajoute le droit de partage, fixé à 1,10 % de l'actif net partagé pour un divorce.

Exemple chiffré

Une maison commune vaut 400 000 €, avec un crédit immobilier restant de 100 000 €. La valeur nette est de 300 000 €, soit 150 000 € pour chacun. Le conjoint qui garde le logement doit verser une soulte de 150 000 € et reprendre le solde du prêt. Avec un crédit hypothécaire adossé au bien, il finance la soulte, la reprise du crédit et le droit de partage (environ 3 300 €), soit environ 255 000 €, sous le plafond de 70 % de la valeur du bien (280 000 €). Il règle son ex-conjoint et conserve la maison.

Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?

Oui, si l'ex-conjoint l'accepte. Les ex-époux peuvent convenir, dans l'acte de partage, d'un paiement échelonné de la soulte, par exemple mensuel, avec ou sans intérêts. La soulte restant due est alors garantie au profit de l'ex-conjoint, en général par une inscription sur le bien. Ce choix a des contreparties :

• il suppose l'accord de l'ex-conjoint, qui renonce à recevoir sa part immédiatement ;
• il maintient un lien financier entre les ex-époux pendant des années, source fréquente de tensions ;
• le montant dû peut être réévalué si la valeur du bien varie fortement d'ici au paiement, selon ce que prévoit l'acte.

Votre notaire rédige ces modalités. Quand l'ex-conjoint préfère être payé en une fois, le crédit hypothécaire permet justement de le régler intégralement, tout en étalant pour vous le remboursement sur une longue durée.

Je ne peux pas payer la soulte : que faire ?

Plusieurs issues existent, à examiner dans cet ordre :

1. Négocier un paiement échelonné avec l'ex-conjoint, comme ci-dessus.
2. Faire étudier un crédit hypothécaire, si le bien vaut au moins 300 000 € et que vos revenus permettent de rembourser : c'est souvent possible même après un refus de votre banque.
3. Rester temporairement en indivision, par une convention d'indivision, le temps de réunir les fonds.
4. Solliciter l'aide d'un proche, par un prêt familial écrit et déclaré.
5. Laisser le bien à l'autre conjoint, qui vous versera alors votre part, ou vendre le bien et partager le prix.

Voir aussi « Je ne peux pas racheter la soulte à mon ex » : quelles solutions ?

Et la prestation compensatoire ?

Lorsqu'elle est due en capital, la prestation compensatoire s'ajoute souvent à la soulte, et le cumul dépasse vite les capacités de financement classique. Le crédit hypothécaire permet là aussi de s'appuyer sur le patrimoine immobilier. Voir financer une prestation compensatoire avec un crédit hypothécaire.

Faire étudier le financement de ma soulte

Pourquoi le crédit bancaire classique échoue souvent

Les banques raisonnent en stabilité : revenus, situation familiale, charges. Un divorce, c'est l'inverse : changement de situation, réorganisation budgétaire, parfois pension alimentaire. Même face à un bien de grande valeur, la banque peut refuser. Le crédit hypothécaire s'appuie d'abord sur la valeur du bien conservé, puis sur des revenus analysés dans leur contexte.

Quel montant peut-on emprunter ?

Jusqu'à 70 % de la valeur du bien conservé, moins le capital restant dû s'il n'est pas repris. Ce montant couvre généralement la soulte, tout ou partie d'une prestation compensatoire en capital, et les frais d'acte et d'hypothèque. La reprise d'un prêt immobilier en cours suppose un besoin d'au moins 100 000 €.

Les conditions

Le conjoint qui conserve le logement doit être, ou devenir à l'issue du partage, seul propriétaire du bien sur lequel portera l'hypothèque. La mise en place intervient le plus souvent au moment du partage, en même temps que l'acte notarié. Il faut aussi un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 €, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir la liste des documents à préparer.

Divorce amiable ou contentieux

Dans un divorce amiable, les montants sont connus tôt, ce qui facilite le financement. Dans un divorce contentieux, le crédit ne peut être finalisé tant que les décisions ne sont pas stabilisées, mais une étude peut être engagée en amont pour gagner du temps.

Le rôle du notaire

Le notaire intervient dans la liquidation du régime matrimonial et l'acte de partage, puis pour la signature du prêt et l'inscription de l'hypothèque. Il verse la soulte à l'ex-conjoint le jour de la signature. Voir une étude de cas de financement de soulte.

Les risques

Comme tout crédit garanti par un bien, le principal risque est le défaut de remboursement : en cas d'impayés durables, le prêteur peut engager une saisie. Il faut donc des échéances compatibles avec les revenus après le divorce.

Honoraires

Aucun honoraire n'est dû tant que le crédit n'est pas accepté, l'acte de prêt signé chez le notaire et les fonds versés.

Questions fréquentes

Peut-on payer une soulte sans vendre la maison ?

Oui. Le crédit hypothécaire permet de financer une soulte tout en conservant le bien.

Peut-on payer une soulte mensuellement ?

Oui, si l'ex-conjoint l'accepte : un paiement échelonné peut être prévu dans l'acte de partage, avec une garantie sur le bien. Sinon, un crédit hypothécaire permet de payer la soulte en une fois et de rembourser mensuellement l'établissement prêteur.

Que faire si je ne peux pas payer la soulte ?

Négocier un échelonnement, faire étudier un crédit hypothécaire, rester temporairement en indivision, ou, à défaut, laisser le bien à l'autre conjoint ou le vendre.

Comment calcule-t-on une soulte ?

Pour un couple propriétaire à parts égales : (valeur du bien − capital restant dû) ÷ 2. S'y ajoute le droit de partage de 1,10 % de l'actif net.

La prestation compensatoire peut-elle être financée par hypothèque ?

Oui, lorsqu'elle est due en capital et que le bien présente une valeur suffisante.

Que se passe-t-il si le bien a encore un crédit immobilier ?

Le crédit hypothécaire peut reprendre le prêt en cours, si le besoin total atteint au moins 100 000 €, ou s'y ajouter. Dans les deux cas, l'ensemble doit rester sous 70 % de la valeur du bien.

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