Les différents types d'hypothèque : conventionnelle, judiciaire, légale

On parle de l'hypothèque comme s'il n'en existait qu'une seule. En réalité, le droit français distingue plusieurs types d'hypothèque, qui n'ont ni la même origine, ni les mêmes conséquences. Savoir les différencier est utile pour tout propriétaire, car certaines sont choisies, d'autres subies. Pour les bases du mécanisme, voyez d'abord hypothèque : définition et fonctionnement.

Pourquoi distinguer plusieurs types d'hypothèque ?

La différence essentielle tient à l'origine de l'hypothèque. Certaines naissent d'un accord volontaire entre un propriétaire et un prêteur ; d'autres sont imposées par une décision de justice ; d'autres encore découlent directement de la loi. Cette origine détermine la manière dont l'hypothèque est constituée et ce qu'elle signifie pour le propriétaire.

L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle est celle qui résulte d'un contrat. Le propriétaire consent volontairement à garantir une dette en affectant son bien. C'est l'hypothèque la plus courante dans le cadre d'un financement : elle est constituée par acte notarié et inscrite au service de la publicité foncière.

C'est ce type d'hypothèque qui est mobilisé dans un crédit hypothécaire. Le propriétaire choisit d'engager son bien pour obtenir des fonds, en toute connaissance de cause, avec l'accompagnement d'un notaire. Elle traduit un acte de gestion patrimoniale maîtrisé, et non une contrainte subie.

L'hypothèque judiciaire

L'hypothèque judiciaire est celle qui résulte d'une décision de justice. Elle n'est pas consentie par le propriétaire : elle lui est imposée pour garantir le paiement d'une créance reconnue ou en cours de reconnaissance. On distingue deux formes principales.

L'hypothèque judiciaire conservatoire

Elle permet à un créancier qui craint de ne pas être payé de prendre une garantie sur le bien de son débiteur, à titre conservatoire, dans l'attente d'un jugement. C'est une mesure de précaution qui « gèle » la situation et empêche le propriétaire de vendre librement son bien sans régler la dette concernée.

L'hypothèque judiciaire définitive

Lorsque la créance est définitivement reconnue par un jugement, l'hypothèque devient définitive. Le créancier peut alors, si la dette n'est pas honorée, engager la vente forcée du bien pour se faire payer.

Un propriétaire confronté à ce type d'inscription, notamment dans le cadre d'une dette fiscale ou d'une procédure, n'est pas pour autant sans solution : mobiliser la valeur du bien pour solder la dette est parfois possible, comme nous l'expliquons pour la saisie immobilière liée à une dette fiscale.

L'hypothèque légale

L'hypothèque légale est celle que la loi accorde automatiquement à certains créanciers, sans accord du propriétaire ni décision de justice spécifique.

L'hypothèque légale du prêteur de deniers

Historiquement, le prêteur ayant financé l'acquisition d'un bien bénéficiait d'une garantie légale spécifique sur ce bien. Cette garantie sécurise le financement de l'achat lui-même.

Les autres hypothèques légales

La loi prévoit d'autres hypothèques légales au profit de créanciers particuliers, notamment l'administration fiscale pour le recouvrement de certains impôts. C'est ce qui explique qu'une dette fiscale importante puisse se traduire par une inscription sur le bien du contribuable.

Quel type d'hypothèque pour un crédit hypothécaire ?

Dans le cadre d'un financement choisi, c'est l'hypothèque conventionnelle qui est utilisée : elle est consentie, encadrée par un notaire et inscrite pour la durée du prêt. Les hypothèques judiciaires et légales relèvent au contraire de situations contraintes. Comprendre cette différence évite une confusion fréquente : être propriétaire d'un bien hypothéqué dans le cadre d'un crédit n'a rien à voir avec subir une inscription imposée par un créancier.

Ce qu'il faut retenir

Il existe trois grandes familles d'hypothèque : conventionnelle (choisie), judiciaire (décidée par un juge) et légale (imposée par la loi). Seule la première relève d'une démarche volontaire de financement. C'est celle qui fonde le crédit hypothécaire et permet à un propriétaire de transformer la valeur de son bien en capacité d'emprunt.

Questions fréquentes sur les types d'hypothèque

Quelle est la différence entre hypothèque conventionnelle et judiciaire ?

L'hypothèque conventionnelle résulte d'un accord volontaire entre le propriétaire et un prêteur, par acte notarié. L'hypothèque judiciaire est imposée par une décision de justice pour garantir une créance, sans accord du propriétaire.

Qu'est-ce qu'une hypothèque légale ?

C'est une garantie que la loi accorde automatiquement à certains créanciers, sans accord du propriétaire ni décision de justice spécifique, comme l'administration fiscale pour le recouvrement de certains impôts.

Quel type d'hypothèque est utilisé pour un crédit hypothécaire ?

L'hypothèque conventionnelle. Elle est consentie volontairement par le propriétaire, encadrée par un notaire et inscrite pour la durée du prêt.

Une hypothèque judiciaire empêche-t-elle de vendre son bien ?

Elle ne l'interdit pas, mais la dette garantie devra être réglée au moment de la vente, sur le prix obtenu. Le bien ne peut donc pas être vendu librement sans désintéresser le créancier inscrit.