Crédit hypothécaire ou vente à réméré : que choisir ?

Ella Coutelier

Directrice commerciale de Trésovia

Mis à jour le

09 October 2026

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire ou autre solution : tous les comparatifs ».

La différence entre un prêt hypothécaire et une vente à réméré tient à la propriété. Avec le crédit hypothécaire, vous empruntez et restez propriétaire : le bien sert seulement de garantie. Avec le réméré, vous vendez votre bien à un investisseur et gardez le droit de le racheter dans un délai de cinq ans au plus ; faute de rachat dans ce délai, la vente devient définitive. Le crédit hypothécaire suppose des revenus suffisants et l'absence de fichage ; le réméré, qui n'est pas un crédit, reste ouvert à des propriétaires fichés, au prix d'un coût et d'un risque nettement plus élevés.

Trésovia propose uniquement le crédit hypothécaire. Nous présentons le réméré pour vous permettre de comparer les deux solutions en connaissance de cause.

Crédit hypothécaire et réméré : le comparatif

Critère	Crédit hypothécaire	Vente à réméré
Nature	Un prêt, garanti par une hypothèque	Une vente, avec faculté de rachat (articles 1659 et suivants du Code civil)
Propriété du bien	Vous restez propriétaire	L'investisseur devient propriétaire dès la vente
Sommes obtenues	Jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits	Un prix de vente nettement inférieur à la valeur du bien
Revenus	Indispensables : vous devez pouvoir rembourser	Moins déterminants, mais l'indemnité d'occupation doit être payée
FICP, FCC, surendettement	Éliminatoires	Pas de consultation obligatoire du fichier ; conditions propres à chaque investisseur
Durée	Amortissable jusqu'à 25 ans ; in fine jusqu'à 15 ans	Cinq ans au plus, sans prolongation possible par le juge
Ce que vous payez	Les échéances du prêt, plus les frais	Une indemnité d'occupation, puis le prix de rachat et les frais
Occupation du bien	Vous l'occupez ou le louez librement	Vous l'occupez en vertu d'une convention avec l'acquéreur
Protection légale	Code de la consommation : offre de prêt, délai de réflexion de 10 jours	Règles du Code civil sur la vente ; pas de délai de réflexion propre au crédit
Risque principal	Une saisie en cas d'impayés durables	La perte définitive du bien si le rachat n'a pas lieu à temps

Deux mécanismes opposés

Le crédit hypothécaire : emprunter sans vendre

Vous empruntez une somme et donnez votre bien en garantie. L'hypothèque est inscrite au service de la publicité foncière, mais le titre de propriété ne change pas. Vous remboursez chaque mois, ou en une fois à l'échéance pour un prêt in fine. Une fois le prêt remboursé, l'hypothèque s'éteint. Voir comment fonctionne un crédit hypothécaire.

La vente à réméré : vendre avec une porte de sortie

Vous vendez votre bien chez le notaire, avec une clause de rachat. Les règles tiennent en quelques articles du Code civil :

Délai : la faculté de rachat ne peut être stipulée pour plus de cinq ans ; un délai plus long est réduit à cinq ans (article 1660).
Délai de rigueur : il ne peut pas être prolongé par le juge (article 1661).
Fin du délai : faute de rachat dans le délai, l'acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662).
Prix du rachat : le vendeur rembourse le prix de vente, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et les travaux qui ont augmenté la valeur du bien (article 1673).

Entre la vente et le rachat, vous restez en général dans les lieux et versez à l'acquéreur une indemnité d'occupation. Le prix de rachat est fixé dans l'acte : il est supérieur au prix de vente, puisqu'il rémunère l'investisseur.

Le vrai critère de choix : votre accès au crédit

Les deux solutions ne sont pas en concurrence pour un même profil. La question n'est pas d'abord « laquelle est la moins chère », mais « ai-je accès au crédit ? ».

Vous avez des revenus réguliers, aucun fichage, un bien d'au moins 300 000 € et un besoin d'au moins 50 000 € : le crédit hypothécaire est presque toujours préférable. Vous ne cédez rien et n'avez aucun rachat à financer à date fixe.
Vous êtes inscrit au FICP ou au FCC, ou en surendettement : le crédit hypothécaire est exclu, quelle que soit la valeur du bien. Le réméré fait partie des options à examiner, avec la vente classique.
Vos revenus ne couvrent pas d'échéances : le crédit hypothécaire est exclu aussi. Le réméré n'y répond que si une rentrée d'argent certaine permettra de racheter.

Les risques du réméré à mesurer avant de signer

Le rachat doit être financé. Au terme, il faut réunir le prix de rachat en une fois. Si votre situation ne s'est pas redressée, aucun prêteur ne financera ce rachat, et le bien est perdu.
Le prix est bas. L'écart entre la valeur du bien et le prix de vente correspond à une part de votre patrimoine que vous ne retrouvez qu'en rachetant.
L'indemnité d'occupation pèse sur un budget déjà tendu. Des impayés peuvent conduire à la perte du droit d'occuper.
Le délai est ferme : aucun juge ne peut le prolonger.
Les situations encadrées : si votre dossier de surendettement a été déclaré recevable, une vente du bien est un acte de disposition qui suppose une autorisation. Si un commandement de payer valant saisie a été publié, le bien ne peut plus être vendu librement.

Faites relire l'acte par votre propre notaire, distinct de celui de l'investisseur, et demandez une estimation indépendante du bien avant de signer.

Réméré, portage, vente : les solutions voisines

Le portage immobilier repose sur la même logique de vente avec possibilité de rachat ; ses modalités sont comparées dans notre article crédit hypothécaire ou portage immobilier. Si aucun rachat n'est réaliste, la vente classique, réalisée à temps, préserve souvent davantage de patrimoine qu'un réméré ou qu'une vente forcée : voir vendre ou hypothéquer son bien.

Un exemple chiffré

Sophie, 54 ans, commerçante, possède une maison estimée à 600 000 €, sans prêt en cours. Elle doit 220 000 € à l'URSSAF et à l'administration fiscale, qui menacent de saisie.

Si elle n'est pas fichée et que ses revenus couvrent une échéance, un crédit hypothécaire de 220 000 €, plus les frais, est envisageable. Le plafond est de 420 000 €, soit 70 % de 600 000 €. Elle solde ses dettes, reste propriétaire et rembourse sur la durée choisie, jusqu'à 25 ans. Voir crédit hypothécaire et dettes fiscales ou URSSAF.

Si elle est inscrite au FICP, le crédit hypothécaire est impossible. Un réméré lui permettrait de payer ses dettes en vendant sa maison à un prix sensiblement inférieur à 600 000 €. Elle verserait chaque mois une indemnité d'occupation et devrait réunir, avant la fin du délai, le prix de rachat plus les frais. Ce montage n'a de sens que si elle sait comment elle financera ce rachat, par exemple par la vente programmée de son fonds de commerce.

Vérifier mon éligibilité au crédit hypothécaire

Ce qu'il faut retenir

Le crédit hypothécaire laisse la propriété intacte ; le réméré la transfère.
Le crédit hypothécaire est la solution prioritaire dès que vous y avez accès.
Le réméré se discute seulement quand le crédit est impossible, et seulement avec un plan de rachat réaliste.
Dans les deux cas, agissez tôt : avant la saisie, les options sont plus nombreuses. Voir éviter la saisie immobilière.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre prêt hypothécaire et réméré ?

Avec le prêt hypothécaire, vous empruntez et restez propriétaire. Avec le réméré, vous vendez votre bien et disposez d'un droit de rachat limité à cinq ans au plus.

Le réméré est-il accessible aux personnes fichées ?

Ce n'est pas un crédit : il n'est pas soumis aux mêmes règles que le crédit hypothécaire, qui exclut toute inscription au FICP ou au FCC. Chaque investisseur fixe ensuite ses propres conditions.

Que se passe-t-il si l'on ne rachète pas le bien à temps ?

L'acquéreur devient propriétaire irrévocable, et le juge ne peut pas prolonger le délai. C'est le risque principal du réméré.

Combien coûte le rachat d'un bien vendu à réméré ?

Vous remboursez le prix fixé dans l'acte, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires et les travaux qui ont augmenté la valeur du bien (article 1673 du Code civil).

Peut-on faire un réméré pendant un dossier de surendettement ?

Après la recevabilité du dossier, vendre le bien est un acte de disposition qui suppose une autorisation. Le crédit hypothécaire, lui, est impossible tant que vous êtes fiché.

Trésovia propose-t-elle la vente à réméré ?

Non. Trésovia propose uniquement le crédit hypothécaire, ce qui suppose des revenus suffisants et l'absence d'inscription au FICP ou au FCC.

Le réméré permet-il d'arrêter une saisie immobilière ?

Il peut fournir les fonds pour payer les créanciers avant la publication du commandement de payer valant saisie. Après cette publication, le bien ne peut plus être vendu librement.

Besoin d'obtenir de la trésorerie grâce à votre patrimoine immobilier ?

Le crédit hypothécaire permet à un propriétaire d'emprunter en utilisant son bien immobilier comme garantie, sans avoir à le vendre. Cette solution peut notamment servir à financer des travaux, régler une dette fiscale, payer des frais de succession, racheter une soulte ou obtenir des liquidités pour un projet personnel ou professionnel.

Découvrez notre guide complet consacré au crédit hypothécaire, ses conditions, son fonctionnement, ses avantages et les situations dans lesquelles il peut constituer une alternative aux solutions bancaires traditionnelles.

Ella Coutelier, directrice commerciale de Trésovia, a exercé comme responsable commerciale dans l’immobilier de prestige à Genève et en Haute-Savoie. Elle parle couramment français et anglais et accompagne l’analyse, le montage et le suivi des dossiers de crédit hypothécaire.

Voir le profil d’Ella Coutelier

Crédit hypothécaire ou vente à réméré : quelle solution choisir ?