Hypothéquer sa maison pour payer ses dettes : quand c'est possible, et les solutions sinon

Cet article fait partie de notre guide « Saisie immobilière, surendettement, fichage : les solutions ».

Oui, vous pouvez hypothéquer votre maison pour payer vos dettes, à condition d'agir avant les incidents de paiement et le fichage. Le crédit hypothécaire solde en une fois vos crédits, découverts, dettes fiscales ou URSSAF, et les remplace par une seule mensualité, que vos revenus doivent pouvoir assumer. Il faut un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 €, et le total ne peut pas dépasser 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. Toute inscription au FICP ou au FCC, comme tout dossier de surendettement déposé, rend cette solution impossible.

Hypothéquer sa maison pour payer ses dettes : le principe

Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur votre bien. La somme prêtée sert ici à rembourser ce que vous devez déjà.

Les dettes concernées peuvent être très diverses :

• crédits à la consommation : prêts personnels, renouvelables, crédits auto ;
• découverts bancaires installés dans la durée ;
• dettes fiscales : impôt sur le revenu, taxe foncière, redressement ;
• dettes URSSAF d'un indépendant ou d'un dirigeant ;
• dettes personnelles : prêt d'un proche, prestation compensatoire, dette envers un ex-associé.

Vous remplacez plusieurs échéances par une seule mensualité, plus longue, et mettez fin aux relances et aux majorations. En contrepartie, le coût total augmente avec la durée et votre bien sert de garantie.

Le notaire paie directement vos créanciers

Le crédit hypothécaire est signé chez le notaire, qui publie l'hypothèque. Lorsque le crédit sert à solder des dettes, les fonds ne transitent en principe pas par votre compte : ils sont versés directement à chaque créancier, sur la base des décomptes de remboursement que vous aurez fournis (banques, organismes de crédit, centre des finances publiques, URSSAF). Seul le solde éventuel, s'il en reste, vous est versé.

Vous obtenez ainsi la preuve que chaque dette est soldée, et les inscriptions éventuelles des créanciers sur votre bien peuvent être levées.

Quand c'est possible, quand ce ne l'est pas

Le crédit hypothécaire convient à des dettes devenues lourdes mais encore gérables. Ce n'est pas un recours pour un ménage déjà en incident.

Les conditions à remplir

• un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
• un besoin d'au moins 50 000 € ;
• un montant total limité à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
• des revenus réguliers qui permettent de payer la nouvelle mensualité ;
• une résidence fiscale en France ;
• aucune inscription au FICP ni au FCC, et aucun dossier de surendettement déposé.

Pour le logement familial, l'accord du conjoint est nécessaire, même si le bien vous appartient en propre. Voir hypothèque du logement familial et accord du conjoint.

Pourquoi le fichage ferme la porte

Le FICP recense les incidents de remboursement de crédit (échéances impayées non régularisées après avertissement du prêteur) et tous les dossiers de surendettement déposés. Le FCC recense les chèques sans provision et les retraits de carte bancaire. Une inscription à l'un de ces fichiers exclut tout financement, quelle que soit la valeur du bien.

Le crédit hypothécaire doit donc être envisagé avant le premier incident, pas quand les impayés s'accumulent. Les dettes fiscales et URSSAF ne donnent pas lieu à fichage, mais elles peuvent conduire à des saisies sur vos comptes et à une hypothèque légale sur votre bien : là aussi, le temps compte.

Combien pouvez-vous emprunter ?

On applique 70 % à la valeur estimée du bien, puis on retire le capital restant dû des crédits déjà garantis par lui. Le résultat doit couvrir les dettes à solder, plus les frais.

Le prêt immobilier en cours peut lui-même être intégré à l'opération : il est alors remboursé avec les autres dettes, et vous n'avez plus qu'un seul crédit. C'est la logique du regroupement, que nous détaillons dans regrouper ses crédits conso quand on est propriétaire et crédit hypothécaire ou rachat de crédit. Pour les plafonds de montant et de durée, voir montant et durée maximum d'un crédit hypothécaire.

Le plafond ne suffit pas : la banque vérifie que la nouvelle mensualité reste compatible avec vos revenus.

Amortissable ou in fine ?

• Le crédit amortissable, jusqu'à 25 ans : chaque mensualité rembourse capital et intérêts, la dette disparaît progressivement.
• Le crédit in fine, jusqu'à 15 ans, dès 100 000 € : vous ne payez que les intérêts, et le capital est remboursé en une fois au terme. La dette reste entière jusqu'à l'échéance.

L'in fine suppose une rentrée identifiée au terme (vente du bien, cession). Sans elle, l'amortissable est le choix prudent. Voir prêt in fine ou amortissable.

Exemple : Laurent, propriétaire à Nantes

Laurent, 51 ans, artisan, est propriétaire d'une maison estimée à 450 000 €. Il lui reste 80 000 € à rembourser sur son prêt immobilier. Après deux années difficiles, il cumule :

• trois crédits à la consommation, pour 52 000 € ;
• un crédit renouvelable utilisé à 9 000 € ;
• un découvert permanent de 6 000 € ;
• un reliquat d'impôt sur le revenu de 21 000 €, majorations comprises ;
• des cotisations URSSAF en retard pour 22 000 € ;
• 10 000 € prêtés par son frère.

Soit 120 000 € de dettes, plus 80 000 € de prêt immobilier. Laurent paie encore toutes ses échéances de crédit, mais il puise dans son découvert chaque mois. Il n'est pas fiché.

Il choisit de tout regrouper : 200 000 € plus les frais, financés par un crédit hypothécaire amortissable sur 20 ans, très en dessous du plafond de 315 000 € (70 % de 450 000 €). Le notaire verse directement les fonds à la banque du prêt immobilier, aux trois organismes de crédit, au centre des finances publiques, à l'URSSAF et à son frère.

La banque a vérifié que cette mensualité unique tenait dans ses revenus. Il paiera plus d'intérêts au total, mais son budget redevient stable. Six mois plus tard, avec deux crédits impayés et une inscription au FICP, la même opération lui aurait été refusée.

Faire étudier ma situation

Les risques réels

• Votre bien est en garantie. Si vous cessez de rembourser, le prêteur peut engager une saisie immobilière et faire vendre le bien pour se payer. Vous transformez des dettes non garanties en une dette garantie par votre logement. Voir maison hypothéquée : les conséquences.
• Le coût total augmente avec la durée : l'opération se justifie si elle rétablit durablement votre budget.
• Le risque de rechute : si les causes de l'endettement demeurent, de nouvelles dettes s'ajouteront à la mensualité. Ne rouvrez pas de crédit renouvelable.

Le délai légal de réflexion de 10 jours après réception de l'offre sert à refaire vos comptes. Voir loi Scrivener et délai de réflexion.

Les étapes

1. Faites la liste de toutes vos dettes, avec un décompte de remboursement à jour pour chacune.
2. Faites estimer votre bien pour connaître le plafond de 70 %.
3. Constituez le dossier : revenus, avis d'imposition, relevés de compte, titre de propriété, tableaux d'amortissement. Voir les documents à préparer.
4. Étude et accord de principe, puis expertise du bien par la banque.
5. Offre de prêt et délai de réflexion de 10 jours.
6. Signature chez le notaire, qui paie directement vos créanciers.

Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai de réflexion compris. Continuez à payer vos échéances d'ici là : un incident en cours d'étude bloque tout.

Si vous êtes déjà fiché ou en surendettement

Inscrit au FICP ou au FCC, ou avec un dossier de surendettement déposé, le crédit hypothécaire vous est fermé. Restent :

• La procédure de surendettement auprès de la Banque de France : suspension des poursuites, plan de remboursement, parfois effacement partiel. Elle peut aussi aboutir à la vente du bien. Voir crédit hypothécaire et surendettement Banque de France et crédit hypothécaire ou plan de surendettement.
• La négociation avec les créanciers : échéanciers, reports, remises de pénalités. L'administration fiscale et l'URSSAF accordent des délais aux débiteurs de bonne foi. Voir négocier avec ses créanciers.
• La vente amiable du bien, avant toute saisie : vous fixez le prix, soldez les dettes et conservez le reste. Voir vendre ou hypothéquer son bien.
• La vente à réméré, qui n'est pas un crédit et que Trésovia ne propose pas : elle reste ouverte à une personne fichée, mais coûte cher et suppose de pouvoir racheter le bien. Voir crédit hypothécaire ou vente à réméré.

Questions fréquentes

Peut-on hypothéquer sa maison pour rembourser ses crédits ?

Oui, si vous n'êtes inscrit ni au FICP ni au FCC, si vos revenus couvrent la nouvelle mensualité et si le total reste sous 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. Les fonds remboursent directement chaque organisme de crédit.

Peut-on obtenir un crédit hypothécaire avec un dossier de surendettement ?

Non. Le dépôt du dossier entraîne une inscription au FICP, et toute inscription au FICP exclut le crédit hypothécaire, quelle que soit la valeur du bien.

Combien de temps reste-t-on fiché après un dossier de surendettement ?

L'inscription dure pendant toute la durée du plan ou des mesures, dans la limite de sept ans. Elle est levée plus tôt si le plan est exécuté sans incident pendant cinq ans, et dure cinq ans après un rétablissement personnel.

Peut-on obtenir un crédit après un effacement de dette ?

Pas tant que l'inscription au FICP liée à la procédure est en cours. Une fois l'inscription levée, une demande peut de nouveau être étudiée sur vos revenus et votre bien.

Peut-on hypothéquer sa maison pour payer une dette fiscale ou URSSAF ?

Oui. Ces dettes n'entraînent pas de fichage, et le crédit hypothécaire peut les solder si les autres conditions sont réunies. Voir notre page sur les dettes fiscales et URSSAF.

Que se passe-t-il si je ne rembourse pas le crédit hypothécaire ?

Le prêteur peut engager une saisie immobilière et faire vendre le bien aux enchères pour se rembourser. C'est le principal risque de l'opération.

Quelle différence entre endettement et surendettement ?

L'endettement désigne le fait d'avoir des crédits ou des dettes. Le surendettement est l'impossibilité manifeste de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles avec ses revenus et son patrimoine, situation que constate la commission de la Banque de France.

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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.