Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Un crédit hypothécaire fonctionne en trois temps : la valeur de votre bien est évaluée, le montant finançable est fixé à partir de cette valeur (au plus 70 %), puis le notaire signe l'acte de prêt, inscrit l'hypothèque et verse les fonds. Vous restez propriétaire du bien du début à la fin. Voici, étape par étape, comment se déroule l'opération et ce qui se passe jusqu'au dernier remboursement.
Le principe : un prêt adossé à la valeur d'un bien que vous possédez
Un crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. Là où le prêt immobilier classique finance un achat et repose surtout sur vos revenus, le crédit hypothécaire s'appuie d'abord sur la valeur de votre patrimoine. C'est ce qui permet de financer des propriétaires que leur banque a refusés : revenus irréguliers, dirigeants, retraités, héritiers, couples qui se séparent.
Les fonds peuvent servir à des usages très différents : dégager de la trésorerie, régler des droits de succession ou une dette fiscale, payer une soulte, regrouper des crédits, financer des travaux ou un achat. La différence avec un prêt bancaire classique est détaillée dans notre comparatif crédit hypothécaire ou prêt classique.
Le rôle de l'hypothèque
L'hypothèque est une garantie : elle donne au prêteur un droit sur le bien si le crédit n'est pas remboursé. Elle ne vous en retire ni la propriété ni l'usage. Vous pouvez continuer à l'habiter, à le louer, et même le vendre, à condition de rembourser le crédit au moment de la vente.
Elle est constituée par acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière. Cette inscription fixe son rang, c'est-à-dire l'ordre dans lequel les créanciers seraient payés si le bien était vendu. Pour aller plus loin, lisez notre guide complet de l'hypothèque.
Combien peut-on emprunter ?
Le montant dépend de la valeur du bien, et non d'abord de vos revenus. Le calcul se fait en deux temps :
- on retient au plus 70 % de la valeur du bien, selon sa nature et sa localisation ;
- on en déduit le capital restant dû sur les prêts déjà garantis par ce bien.
Prenons un exemple. Un propriétaire détient une maison estimée à 600 000 €, sur laquelle il lui reste 100 000 € à rembourser. 70 % de la valeur représentent 420 000 €. Une fois le capital restant dû déduit, il peut mobiliser jusqu'à 320 000 €, sous réserve de l'étude de son dossier.
Deux seuils comptent : le bien doit valoir au moins 300 000 €, et le capital restant dû ne doit pas dépasser la moitié de sa valeur. Pour une estimation immédiate, utilisez notre simulateur du montant mobilisable, et consultez notre page sur le montant maximum et la durée.
Les conditions pour en bénéficier
Chez Trésovia, cinq conditions sont indispensables :
- être propriétaire d'un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- avoir un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 €, apport déduit, pour financer un achat ;
- percevoir des revenus réguliers ;
- avoir sa résidence fiscale en France (les frontaliers sont acceptés) ;
- ne pas être inscrit au FICP ni au FCC.
Certaines situations rendent le financement impossible : être dirigeant d'une société en liquidation ou en procédure collective, tirer ses revenus d'une société en difficulté, ou devoir encore plus de la moitié de la valeur du bien. Le détail des profils acceptés figure dans notre article qui peut bénéficier d'un crédit hypothécaire.
Le déroulement, étape par étape
1. L'analyse de votre situation
Tout commence par l'étude de votre projet : valeur du bien, prêts en cours, revenus, charges, objectif du financement. Cette première analyse permet de savoir rapidement si le dossier est finançable, et à quelles conditions.
2. Le montage du dossier
Vous réunissez les pièces justificatives : identité, revenus, avis d'imposition, titre de propriété, tableaux d'amortissement des prêts en cours. La liste complète figure dans notre article sur les documents à préparer. Le dossier est ensuite présenté aux établissements prêteurs adaptés à votre profil.
3. L'évaluation du bien
Le prêteur fait estimer le bien, sur pièces ou par une expertise sur place. C'est cette valeur, et non le prix que vous en espérez, qui fixe le montant finançable. Voir comment se déroule l'expertise.
4. L'accord et l'offre de prêt
Après accord, le prêteur émet une offre de prêt qui précise le montant, la durée, les modalités de remboursement et les garanties. Pour un particulier, cette offre ne peut être acceptée qu'après un délai de réflexion de dix jours.
5. La signature chez le notaire
Le notaire rédige l'acte de prêt, vérifie la situation juridique du bien, puis procède à l'inscription de l'hypothèque. Son rôle est détaillé dans notre article sur le rôle du notaire.
6. Le versement des fonds
Les fonds transitent par le notaire. Si des prêts ou des dettes doivent être soldés, il les règle directement et vous verse le solde. Pour les délais, consultez notre article combien de temps pour obtenir les fonds.
Le parcours propre à Trésovia, de la première demande au versement des fonds, est décrit dans notre page comment ça marche avec Trésovia.
Le remboursement : amortissable ou in fine
Deux formules existent. Avec le prêt amortissable, chaque échéance rembourse une part du capital et des intérêts ; la durée va de 7 à 25 ans selon le montant. Avec le prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt et remboursez le capital en une fois à l'échéance, en général entre 5 et 15 ans. Il suppose une solution de sortie crédible, comme la vente d'un bien, et n'est possible qu'à partir de 100 000 €.
Comparez les deux formules dans notre article prêt in fine ou amortissable. Un remboursement anticipé, total ou partiel, reste possible selon les conditions de l'offre : voir rembourser un crédit hypothécaire par anticipation.
La fin du crédit : ce que devient l'hypothèque
Quand le prêt est remboursé à son terme normal, l'inscription s'éteint d'elle-même un an après la dernière échéance, sans démarche de votre part. Si vous remboursez avant le terme ou si vous vendez le bien, il faut en revanche une mainlevée : un acte notarié qui supprime l'hypothèque. En cas de vente, le notaire rembourse le prêteur sur le prix, puis vous verse le reste.
Ce que vous payez, et quand
Le coût d'un crédit hypothécaire comprend les intérêts, les frais liés à l'acte et à l'inscription de l'hypothèque, l'éventuelle assurance et les honoraires d'intermédiation. Les honoraires de Trésovia ne sont dus qu'en cas de succès, à la signature chez le notaire. Le détail de chaque poste figure dans notre article sur les coûts et frais à prévoir.
FAQ : le fonctionnement du crédit hypothécaire
Reste-t-on propriétaire pendant un crédit hypothécaire ?
Oui. L'hypothèque est une garantie, pas une cession. Vous gardez la propriété et l'usage du bien tant que le crédit est remboursé.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire en étant fiché au FICP ?
Non. Une inscription au FICP ou au FCC ferme l'accès aux établissements prêteurs, quelle que soit la valeur du bien.
Faut-il un apport ?
Non pour mobiliser la valeur d'un bien que vous possédez déjà. Pour un achat, le besoin réel, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €. Voir notre article sur le crédit hypothécaire sans apport.
Que se passe-t-il en cas de difficulté de remboursement ?
Il faut prévenir le prêteur sans attendre pour chercher une solution. En cas d'impayés durables et non régularisés, le prêteur peut engager une procédure de saisie. Nos solutions face à ces situations sont réunies dans notre guide saisie immobilière et surendettement.
À lire aussi
- Crédit hypothécaire : tous les coûts et frais à prévoir
- Crédit hypothécaire : le rôle du notaire
- Quels documents préparer pour un crédit hypothécaire ?
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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