Cet article fait partie du guide du crédit hypothécaire.
L’évaluation immobilière sert au prêteur à vérifier la valeur du bien qu’il prendra en garantie. Elle influence le montant finançable, mais ne remplace pas l’analyse des revenus et des charges. Voici le cadre applicable, les documents à préparer et ce qu’une valeur d’expertise plus basse change pour votre projet.
Le cadre de l’évaluation immobilière
Les orientations de l’Autorité bancaire européenne sur l’octroi et le suivi des prêts portent la référence EBA/GL/2020/06. Leur application commence le 30 juin 2021. Elles prévoient à l’octroi une évaluation des garanties immobilières par un évaluateur interne ou externe répondant aux exigences de compétence et d’indépendance du processus de crédit.
Le paragraphe 209 prévoit une visite complète, intérieure et extérieure. Le paragraphe 210 prévoit, dans certaines conditions, une dérogation permettant une évaluation sur dossier appuyée par des modèles statistiques avancés. Une visite par un expert extérieur n’est donc pas une règle universelle née le 1er janvier 2022. Le cadre d’évaluation et les règles HCSF de taux d’effort sont distincts.
Sources officielles : date d’application des orientations EBA et précisions EBA sur la visite et les dérogations.
Qui choisit l’évaluateur ?
Le prêteur organise l’évaluation et contrôle le rapport reçu. L’évaluateur peut être interne ou externe ; il doit posséder les compétences nécessaires et être indépendant de la décision d’octroi. Demandez qui le mandate, quelle méthode sera utilisée, qui paie la prestation et à quel moment. Une estimation d’agence ou une annonce de vente ne lie pas le prêteur.
Les documents à préparer
- Le titre de propriété et les références cadastrales.
- La taxe foncière, les plans et les surfaces disponibles.
- Les diagnostics techniques et les autorisations liées aux travaux.
- Les baux et loyers, si le bien est loué.
- Les informations de copropriété ou les particularités juridiques qui affectent le bien.
Voir aussi la liste des documents du dossier de crédit.
Comment se déroule l’expertise ?
- Préparation : transmission des documents et organisation de l’accès au bien si une visite est demandée.
- Examen : localisation, état, occupation, surfaces et particularités du bien.
- Évaluation : comparaison avec les transactions et, selon le bien, examen du rendement ou d’autres méthodes adaptées.
- Rapport : valeur retenue, hypothèses et éventuelles réserves, puis examen par le prêteur.
Que change une valeur plus basse ?
Le plafond est calculé sur la valeur retenue par le prêteur, pas sur le prix souhaité par le propriétaire. Exemple illustratif : un bien estimé par son propriétaire à 550 000 € est finalement retenu à 510 000 €. Avec un plafond hypothétique de 70 %, la limite brute passe de 385 000 € à 357 000 €. Si 100 000 € de prêt doivent être repris, il reste au maximum 257 000 € avant frais et sous réserve de la capacité de remboursement.
Ce plafond n’est pas un accord de financement. Voir la valeur retenue et la quotité, puis estimer un montant et une mensualité.
Délais, coût et validité du rapport
Le calendrier dépend de l’accès au bien, des documents, du secteur et de la disponibilité de l’évaluateur. Le coût et la durée pendant laquelle le prêteur accepte le rapport doivent être confirmés dans le dossier. Demandez un prix écrit avant la prestation et si une actualisation sera nécessaire en cas de retard ; il n’existe pas de tarif unique ni de durée de validité identique pour tous les prêteurs.
Questions fréquentes
Une visite extérieure et intérieure est-elle toujours exigée ?
Les orientations EBA prévoient en principe une visite complète à l’octroi, avec des dérogations sous conditions pour une évaluation sur dossier appuyée par des modèles statistiques.
L’évaluateur doit-il être extérieur à la banque ?
Il peut être interne ou externe, à condition de répondre aux exigences de compétence et d’indépendance du processus de décision.
Une bonne expertise suffit-elle pour obtenir le crédit ?
Non. La valeur de la garantie fixe une limite ; le prêteur doit aussi étudier la capacité de remboursement et l’ensemble du dossier.
Peut-on contester une valeur plus basse que prévu ?
Vous pouvez demander quelles hypothèses ont été retenues et transmettre des éléments factuels complémentaires. Le prêteur reste responsable de la valeur qu’il accepte et n’est pas tenu de retenir votre estimation.
Pour préparer votre financement
Comparez le coût complet du crédit hypothécaire et les délais de mise à disposition. Pour vérifier la faisabilité, demandez une étude de votre projet.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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