Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Un prêt hypothécaire passe obligatoirement par un notaire : l'hypothèque n'existe que si elle est constituée par acte notarié, puis inscrite au service de la publicité foncière. Avant cette signature, le prêteur étudie un dossier en trois blocs : vos justificatifs personnels et de revenus, les pièces sur le bien donné en garantie et les pièces qui prouvent votre besoin. Un dossier complet dès le départ permet de tenir le délai de 30 à 45 jours jusqu'au versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Voici la liste des pièces par profil, ce que vérifie le prêteur et ce que fait le notaire.
Les pièces communes à tous les dossiers
Quel que soit votre statut, le prêteur demande d'abord de quoi établir qui vous êtes et quels engagements vous avez déjà :
- une pièce d'identité en cours de validité pour chaque emprunteur ;
- un justificatif de domicile récent ;
- le livret de famille, le contrat de mariage ou la convention de PACS le cas échéant ;
- en cas de divorce ou de séparation : le jugement ou la convention, et le projet d'état liquidatif ;
- les relevés de tous vos comptes des trois derniers mois ;
- les tableaux d'amortissement des prêts en cours (immobiliers, personnels, crédits renouvelables) ;
- un état de votre épargne et de vos autres biens immobiliers.
Les justificatifs de revenus selon votre profil
La garantie ne remplace pas la capacité de remboursement : les pièces de revenus sont décisives et varient selon votre statut.
| Profil | Justificatifs de revenus | Pièces complémentaires fréquentes |
|---|---|---|
| Salarié | Trois derniers bulletins de salaire, bulletin de décembre de l'année précédente, deux derniers avis d'imposition | Contrat de travail ou attestation employeur (fin de période d'essai), justificatif des primes et variables |
| Indépendant, profession libérale, dirigeant | Deux ou trois derniers bilans et liasses fiscales, avis d'imposition correspondants | Extrait Kbis ou inscription au registre, situation comptable intermédiaire, procès-verbal de distribution de dividendes, attestation de l'expert-comptable |
| Retraité | Notifications de pension de base et complémentaires, dernier avis d'imposition | Relevé de pension sur l'année, justificatif des revenus du patrimoine (loyers, placements) |
| SCI emprunteuse | Deux ou trois derniers bilans de la SCI, déclaration de revenus fonciers, revenus personnels de chaque associé | Statuts à jour, extrait Kbis, procès-verbal d'assemblée autorisant l'emprunt et l'hypothèque, baux en cours, liste des associés |
| Frontalier payé en francs suisses | Trois derniers bulletins de salaire, certificat de salaire annuel, avis d'imposition français | Permis de travail, contrat de travail, justificatif de résidence fiscale en France |
Si vous percevez des loyers, ajoutez les baux en cours et votre déclaration de revenus fonciers. Pour le détail par statut, voir le crédit hypothécaire des indépendants, le crédit hypothécaire du retraité et le crédit hypothécaire en SCI.
Les pièces sur le bien donné en garantie
Le bien doit valoir au moins 300 000 €. Le prêteur et le notaire doivent pouvoir vérifier qu'il vous appartient, ce qu'il vaut et qu'il peut être hypothéqué :
- le titre de propriété, ou l'attestation de propriété après une succession ;
- le dernier avis de taxe foncière ;
- les diagnostics techniques, dont le DPE ;
- pour une copropriété : le règlement, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le relevé de charges ;
- si le bien est loué : le bail et les dernières quittances ;
- si le bien est détenu en SCI : les statuts et le procès-verbal autorisant l'hypothèque ;
- les décomptes de remboursement anticipé des prêts qui seront soldés.
Une expertise est ensuite réalisée à la demande du prêteur : c'est sa valeur, et non votre estimation, qui fixe le montant possible. Voir l'expertise immobilière.
Les pièces qui justifient votre besoin
Selon votre projet :
- succession : déclaration ou avis de droits de succession, attestation du notaire chargé du dossier ;
- dette fiscale : avis d'imposition, avis de mise en recouvrement ou mise en demeure ;
- dette URSSAF : décompte actualisé des sommes dues ;
- soulte : projet d'état liquidatif ou de convention de rachat de parts ;
- achat : compromis de vente et justificatif de l'apport personnel ;
- travaux : devis signés des entreprises.
Quel justificatif pour l'apport personnel ?
Pour un achat, l'apport se prouve par les relevés des comptes et placements sur lesquels il se trouve, ou par l'acte de donation ou l'attestation de déblocage d'épargne s'il provient d'un tiers ou d'un placement. Le besoin à financer, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €. Voir l'apport dans un crédit hypothécaire.
Ce que vérifie le prêteur avant d'accorder le crédit
Six questions, dont chacune peut arrêter le dossier :
- Pouvez-vous rembourser ? Le prêteur rapporte les mensualités, ou les intérêts pour un prêt in fine, à vos revenus durables, et regarde ce qu'il vous reste pour vivre.
- Êtes-vous inscrit dans un fichier ? Le prêteur consulte le FICP de la Banque de France. Chez Trésovia, toute inscription au FICP ou au FCC est éliminatoire, quelle qu'en soit la cause, y compris un dossier de surendettement en cours.
- Où êtes-vous fiscalement domicilié ? La résidence fiscale en France est obligatoire.
- Que vaut le bien ? Le montant possible va jusqu'à 70 % de la valeur retenue par l'expert, crédits en cours déduits.
- Le bien peut-il être hypothéqué ? Propriété, inscriptions existantes, accord du conjoint ou des associés.
- Le besoin est-il cohérent ? Au moins 50 000 €, justifié par des pièces, et un montant en rapport avec la durée choisie (jusqu'à 25 ans en amortissable, jusqu'à 15 ans in fine dès 100 000 €).
Le rôle du notaire dans un prêt hypothécaire
Le notaire n'est pas un intermédiaire facultatif : une hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié. Son intervention se déroule en cinq temps. Pour le contenu détaillé de l'acte, voir l'acte notarié du crédit hypothécaire ; pour le cas d'un achat, le rôle du notaire pour l'acquéreur.
1. Il vérifie les titres et l'état du bien
Le notaire contrôle l'origine de propriété et demande un état hypothécaire au service de la publicité foncière. Une hypothèque ancienne non radiée, un privilège du Trésor ou une saisie publiée apparaissent à ce stade. Il vérifie aussi les pouvoirs : si le bien est le logement de la famille, l'accord du conjoint est exigé par le Code civil même s'il n'est pas propriétaire ; en SCI, il contrôle les statuts et la décision des associés.
2. Il rédige et reçoit l'acte authentique
L'acte reprend les conditions de l'offre de prêt que vous avez acceptée et constitue l'hypothèque. Il donne au prêteur un titre exécutoire. La signature ne peut intervenir qu'après l'acceptation de l'offre, elle-même possible au plus tôt le onzième jour suivant sa réception.
3. Il inscrit l'hypothèque
Après la signature, le notaire publie l'hypothèque au service de la publicité foncière. Cette inscription rend la garantie opposable aux tiers et fixe son rang.
4. Il reçoit et débloque les fonds
Les fonds transitent par la comptabilité du notaire. Il les verse selon les instructions de l'acte et de l'offre, une fois les conditions réunies.
5. Il paie directement les créanciers le cas échéant
Si le crédit sert à solder une dette fiscale, un passif URSSAF, un ancien prêt ou une soulte, le notaire règle directement les créanciers concernés et obtient, si besoin, la mainlevée des inscriptions existantes. Vous ne recevez que le solde éventuel.
Pouvez-vous choisir votre notaire ?
Oui. Vous pouvez proposer votre notaire habituel, ce qui fait souvent gagner du temps s'il connaît déjà le bien ou la succession. Le prêteur peut faire intervenir son propre notaire aux côtés du vôtre. Les frais de notaire et la taxe de publicité foncière s'ajoutent au montant emprunté ou sont réglés à part : le notaire vous en remet le détail avant la signature. Voir les coûts d'un crédit hypothécaire.
Le calendrier, du dossier complet aux fonds
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris :
| Étape | Ce qui se passe | Qui agit |
|---|---|---|
| Dossier complet | Toutes les pièces sont réunies et lisibles | Vous et votre conseiller |
| Expertise et étude | Visite de l'expert, analyse des revenus et des fichiers | Expert, prêteur |
| Émission de l'offre | Offre écrite avec conditions et tableau d'amortissement | Prêteur |
| Délai de réflexion | 10 jours pleins, acceptation au plus tôt le onzième jour | Vous |
| Préparation de l'acte | État hypothécaire, décomptes des créanciers, projet d'acte | Notaire |
| Signature et déblocage | Acte authentique, inscription, versement des fonds et paiement des créanciers | Notaire |
Pour le détail du délai légal, voir le délai de réflexion de la loi Scrivener.
Exemple : le dossier de Laurent
Laurent, 54 ans, cadre salarié, est propriétaire d'une maison estimée par l'expert à 650 000 €. Il lui reste 80 000 € à rembourser sur son prêt immobilier. À la suite d'un contrôle fiscal, il doit 150 000 € au Trésor public.
- Montant maximal possible : 70 % de 650 000 €, soit 455 000 €, moins 80 000 € de crédit en cours, soit 375 000 €. Son besoin de 150 000 € tient largement dans cette limite.
- Pièces fournies le premier jour : identité, livret de famille, contrat de mariage, bulletins de salaire, avis d'imposition, tableau d'amortissement de son prêt, relevés de compte, titre de propriété, taxe foncière, DPE et avis de mise en recouvrement.
- Accord du conjoint : la maison est le logement de la famille, son épouse intervient à l'acte.
- Déblocage : le notaire verse 150 000 €, plus les frais, directement au comptable public, sans que les fonds passent par le compte de Laurent.
Les erreurs qui retardent un dossier
- Des pièces manquantes ou périmées : un bulletin de salaire trop ancien ou un bilan non certifié relance l'étude.
- Une estimation trop optimiste : si l'expertise retient une valeur inférieure, le montant est revu et l'offre retardée.
- Une hypothèque ancienne non radiée : un prêt remboursé depuis longtemps peut rester inscrit ; vérifiez-le tôt.
- Un notaire sollicité trop tard : il lui faut l'état hypothécaire et les décomptes des créanciers avant de fixer la signature.
- Un conjoint ou un associé absent : sans son accord écrit, l'acte ne peut pas être signé.
Questions fréquentes
Le notaire est-il obligatoire pour un prêt hypothécaire ?
Oui. Une hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par acte notarié, puis elle est inscrite au service de la publicité foncière par le notaire.
Quels documents fournir pour un crédit hypothécaire ?
Identité et situation familiale, justificatifs de revenus selon votre statut, relevés de compte et prêts en cours, titre de propriété et documents du bien, et pièces qui justifient le besoin.
Que doit vérifier une banque avant d'accorder un crédit hypothécaire ?
Votre capacité de remboursement, l'absence d'inscription au FICP ou au FCC, votre résidence fiscale en France, la valeur du bien, la possibilité de l'hypothéquer et la réalité du besoin.
Comment justifier un apport personnel ?
Par les relevés des comptes et placements où il se trouve, ou par l'acte de donation ou l'attestation de déblocage s'il provient d'un tiers ou d'une épargne bloquée.
Combien de temps pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Le notaire peut-il payer directement mes créanciers ?
Oui. Lorsque le crédit sert à régler une dette, le notaire verse les fonds directement au créancier et obtient si besoin la mainlevée des inscriptions existantes.
À lire aussi
- L'acte notarié du crédit hypothécaire
- Le rôle du notaire pour l'acquéreur
- Délai d'obtention des fonds
- L'expertise immobilière
- Qui peut bénéficier d'un crédit hypothécaire ?
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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