Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Le crédit hypothécaire s'adresse aux propriétaires. Ce n'est pas votre statut professionnel ni votre âge qui décident, mais trois éléments : la valeur de votre bien, le montant de votre besoin et la régularité de vos revenus. Salarié, dirigeant, indépendant, retraité, héritier ou frontalier : chacun peut y accéder, sans apport pour mobiliser un bien qu'il possède déjà. Quelques situations, en revanche, ferment la porte.
Les cinq conditions indispensables
Chez Trésovia, tout dossier doit réunir cinq conditions :
- Être propriétaire d'un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € : résidence principale, résidence secondaire ou bien loué.
- Avoir un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 €, apport déduit, pour financer un achat.
- Percevoir des revenus réguliers : salaires, revenus d'activité, pensions, loyers.
- Avoir sa résidence fiscale en France. Les frontaliers, qui vivent en France et travaillent dans un pays voisin, sont acceptés.
- Ne pas être inscrit au FICP ni au FCC.
Le montant peut atteindre 70 % de la valeur du bien, capital restant dû sur les prêts en cours déduit. Aucun apport n'est demandé lorsque vous mobilisez la valeur d'un bien que vous détenez déjà : c'est le bien lui-même qui sert de garantie.
Les situations qui excluent le financement
- une inscription au FICP ou au FCC ;
- être dirigeant d'une société en liquidation ou en procédure collective ;
- tirer ses revenus d'une société en difficulté ;
- un capital restant dû sur les prêts en cours supérieur à la moitié de la valeur du bien ;
- une résidence fiscale hors de France, sauf pour les frontaliers : voir notre article sur les non-résidents ;
- un bien situé hors de France, ou d'une valeur inférieure à 300 000 €.
Les profils qui peuvent en bénéficier
Les salariés, y compris après un refus bancaire
Un salarié propriétaire accède au crédit hypothécaire dans les mêmes conditions que les autres profils. C'est souvent après un refus de sa banque qu'il le découvre : la banque raisonne d'abord sur le taux d'endettement, alors que le crédit hypothécaire s'appuie d'abord sur la valeur du bien. Le repère de 35 % d'endettement reste regardé, mais il peut être dépassé lorsque les revenus sont élevés et le reste à vivre confortable.
Les dirigeants, indépendants et professions libérales
Leurs revenus sont analysés à partir des bilans et des avis d'imposition des dernières années. Des revenus irréguliers ne sont pas un obstacle s'ils sont durables. La limite tient à la santé de l'entreprise : une société en difficulté ou en procédure collective ferme l'accès au financement. Voir notre guide crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants et notre article sur les indépendants et auto-entrepreneurs.
Les retraités et les seniors
La pension de retraite est un revenu régulier, pris en compte comme un salaire. À partir de 59 ans, c'est le niveau de la future retraite qui est retenu. L'âge influence la durée du prêt, dont la fin peut aller jusqu'à 90 ans, et parfois au-delà selon le montant. Voir nos articles crédit hypothécaire pour retraité et solutions après 70 ans.
Les héritiers
Un héritier propriétaire peut financer les droits de succession ou le rachat de la part de ses cohéritiers, sans vendre le bien de famille. Si le bien est encore en indivision, l'hypothèque suppose l'accord de tous les indivisaires. Tout est détaillé dans notre guide crédit hypothécaire et succession.
Les couples qui se séparent
Mariés, pacsés ou concubins : celui qui garde le logement peut financer la soulte ou le rachat de la part de l'autre, même si ses revenus seuls ne suffisent plus à convaincre sa banque. Voir notre guide crédit hypothécaire et divorce et notre article sur les concubins en union libre.
Les propriétaires face à une dette fiscale ou sociale
Un redressement fiscal, une dette d'impôt ou d'URSSAF peuvent être réglés grâce à un crédit hypothécaire, à condition de ne pas être inscrit au FICP ni pris dans une procédure collective. Voir notre guide dettes fiscales et URSSAF.
Les propriétaires bailleurs
Les loyers s'ajoutent aux autres revenus, à hauteur d'environ 80 % pour une location classique et 60 % pour une location saisonnière. Un bien loué peut servir de garantie, avec une décote de l'ordre de 10 % sur sa valeur. Voir nos articles sur le bien loué et l'immeuble de rapport.
Les frontaliers et les expatriés de retour
Un frontalier, résident fiscal français, est accepté comme n'importe quel résident. Un expatrié redevient éligible dès qu'il est de nouveau résident fiscal en France. Voir nos articles sur les frontaliers et le retour d'expatriation.
Les propriétaires en SCI
Un bien détenu par une société civile immobilière peut servir de garantie à partir d'un besoin de 100 000 €, si tous les associés sont résidents fiscaux français. Voir notre article crédit hypothécaire et SCI.
Et sans revenus ?
Des revenus réguliers restent indispensables : c'est avec eux que les échéances sont remboursées. Mais « sans salaire » ne veut pas dire « sans revenus » : une pension, des loyers ou des revenus d'activité non salariée sont pris en compte. Le détail figure dans notre article crédit hypothécaire sans revenus.
Un exemple
Marc, 45 ans, dirige une entreprise en bonne santé depuis plusieurs années. Il est propriétaire à Lyon d'un appartement estimé à 400 000 €, sans prêt en cours, et souhaite 200 000 € pour développer son activité. Sa banque refuse, car ses revenus varient d'une année à l'autre. Pour un crédit hypothécaire, son bien permet de mobiliser jusqu'à 280 000 €, soit 70 % de sa valeur : le montant demandé est dans la limite. Ses revenus, analysés sur plusieurs exercices, sont réguliers en moyenne. Son dossier est finançable, sous réserve de l'étude par l'établissement prêteur.
Vérifier votre éligibilité
Le plus simple est de vérifier d'abord le montant mobilisable avec notre simulateur, puis de réunir les documents nécessaires. Le déroulement complet d'un dossier est décrit dans notre page comment ça marche avec Trésovia.
Questions fréquentes
Faut-il un apport pour obtenir un crédit hypothécaire ?
Non, pour mobiliser la valeur d'un bien que vous possédez déjà : le bien sert de garantie. Pour financer un achat, le besoin réel, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €.
Peut-on obtenir un crédit hypothécaire en étant fiché au FICP ?
Non. Une inscription au FICP ou au FCC exclut le financement, quelle que soit la valeur du bien.
Un retraité peut-il obtenir un crédit hypothécaire ?
Oui. La pension est un revenu régulier, et la fin du prêt peut aller jusqu'à 90 ans, parfois au-delà selon le montant.
Faut-il être en CDI ?
Non. Salariés, dirigeants, indépendants, professions libérales et retraités sont acceptés, dès lors que leurs revenus sont réguliers et justifiés.
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