Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire ou autre solution : tous les comparatifs ».
Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire âgé d'obtenir une somme garantie par son logement sans rien rembourser de son vivant : le capital et les intérêts, qui s'accumulent chaque année, sont réglés au décès ou à la vente du bien. Il est devenu très rare en France, très peu d'établissements le proposent encore, et il coûte cher sur la durée. Le crédit hypothécaire amortissable ou in fine, remboursé de votre vivant, est souvent l'alternative la plus accessible et la moins coûteuse pour vos héritiers.
Le prêt viager hypothécaire en bref
| Question | Réponse |
|---|---|
| Pour qui ? | Propriétaires âgés, en pratique à partir de 60 à 65 ans, souvent plus |
| Que reçoit-on ? | Un capital ou des versements périodiques |
| Que rembourse-t-on de son vivant ? | Rien : les intérêts s'ajoutent chaque année au capital |
| Quand est-il remboursé ? | Au décès de l'emprunteur ou à la vente du bien |
| Combien peut-on obtenir ? | Une fraction de la valeur du bien, d'autant plus faible que l'emprunteur est jeune |
| Les héritiers peuvent-ils devoir plus que la maison ? | Non, la dette est plafonnée à la valeur du bien au moment du remboursement |
| Qui le propose ? | Très peu d'établissements aujourd'hui ; Trésovia ne le propose plus |
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire
Encadré par le Code de la consommation, le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d'habitation. Le prêteur verse un capital, en une fois ou par fractions, en fonction de la valeur du bien et de l'âge de l'emprunteur. Aucune échéance n'est due tant que l'emprunteur vit dans le bien et en reste propriétaire.
- Les intérêts sont capitalisés : ils s'ajoutent chaque année à la dette, qui grossit avec le temps.
- Le remboursement intervient au décès, par les héritiers ou sur le prix de vente du bien, ou à la vente si l'emprunteur cède son logement de son vivant.
- La dette ne peut pas dépasser la valeur du bien au moment du remboursement : les héritiers ne paient jamais au-delà.
- L'emprunteur doit entretenir le bien et l'assurer, puisqu'il garantit le prêt.
Quelles banques pratiquent le prêt viager hypothécaire ?
C'est la question la plus posée, et la réponse est décevante. Le Crédit Foncier, longtemps principal distributeur de ce produit, a cessé de produire de nouveaux crédits. L'offre est aujourd'hui marginale : quelques établissements, parfois dans certaines régions seulement, et à des conditions qui varient beaucoup d'un dossier à l'autre. Interrogez d'abord votre propre banque, puis les banques mutualistes de votre région.
Trésovia a proposé le prêt viager hypothécaire par le passé, mais ne le propose plus aujourd'hui. Nous étudions en revanche des crédits hypothécaires accessibles aux seniors.
Les inconvénients du prêt viager hypothécaire
- Un coût élevé sur la durée : avec des intérêts capitalisés, la dette peut doubler en une quinzaine d'années selon le taux, et absorber une grande partie de la valeur du bien.
- Un montant limité : le prêteur ne verse qu'une fraction de la valeur, d'autant plus faible que l'emprunteur est jeune, pour se protéger d'une longue durée.
- Un héritage réduit, parfois à néant, pour les enfants.
- Une offre quasi inexistante, qui laisse peu de marge pour comparer.
- Un bien engagé jusqu'au bout : vendre ou donner le logement suppose de rembourser la dette accumulée.
Prêt viager hypothécaire, crédit hypothécaire ou vente en viager ?
| Critère | Prêt viager hypothécaire | Crédit hypothécaire in fine | Vente en viager |
|---|---|---|---|
| Propriété | Vous restez propriétaire | Vous restez propriétaire | Vous vendez, en gardant souvent l'usage |
| Ce que vous payez de votre vivant | Rien | Les intérêts seulement | Rien, vous recevez une rente |
| Évolution de la dette | Augmente chaque année | Stable, le capital ne bouge pas | Pas de dette |
| Revenus nécessaires | Non | Oui, pour payer les intérêts | Non |
| Transmission | Fortement réduite | Bien transmis, diminué du capital emprunté | Le bien sort du patrimoine |
| Disponibilité | Très rare | Accessible | Dépend de trouver un acquéreur |
Les alternatives pour un senior propriétaire
Le crédit hypothécaire amortissable
Vous remboursez capital et intérêts chaque mois, sur une durée adaptée à votre âge. La dette diminue au lieu de grossir, et le bien reste transmissible, diminué du capital restant dû. Votre pension suffit souvent à porter les échéances.
Le crédit hypothécaire in fine
Vous ne payez que les intérêts, et remboursez le capital à l'échéance, par exemple par la vente du bien ou la succession organisée avec vos héritiers. La dette n'augmente pas, contrairement au prêt viager. Voir le prêt hypothécaire in fine.
La vente en viager ou en nue-propriété
Vous vendez le bien en conservant son usage, contre un bouquet et une rente, ou un prix pour la nue-propriété. Il n'y a pas de dette, mais le bien sort de votre patrimoine et ne sera pas transmis.
Chez Trésovia, un crédit hypothécaire peut être étudié pour un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, si votre pension ou vos revenus permettent de payer les échéances ou les intérêts. Voir le crédit hypothécaire après 70 ans.
Un exemple
André, 72 ans, possède un appartement estimé à 500 000 € et souhaite 120 000 € pour aider ses enfants. Avec un prêt viager hypothécaire, à supposer qu'il en trouve un, il ne rembourserait rien, mais les intérêts capitalisés pendant quinze ou vingt ans réduiraient fortement ce qu'il transmettra. Sa pension lui permet de payer des échéances : il choisit un crédit hypothécaire amortissable. La dette diminue chaque mois, et l'appartement reste presque entièrement transmissible.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?
Un prêt garanti par une hypothèque sur le logement d'un propriétaire âgé, qui ne se rembourse qu'au décès ou à la vente du bien. Les intérêts s'ajoutent chaque année au capital.
Quelle banque pratique le prêt viager hypothécaire ?
Très peu d'établissements le proposent encore, et souvent dans certaines régions seulement. Le Crédit Foncier, historique sur ce produit, a cessé d'en produire. Interrogez votre banque et les banques mutualistes de votre région.
Quels sont les inconvénients du prêt viager hypothécaire ?
Un coût élevé du fait des intérêts capitalisés, un montant limité à une fraction de la valeur du bien, un héritage fortement réduit et une offre devenue très rare.
Les héritiers peuvent-ils devoir plus que la valeur de la maison ?
Non. La dette est plafonnée à la valeur du bien au moment du remboursement.
Quelle alternative au prêt viager hypothécaire ?
Le crédit hypothécaire amortissable ou in fine, remboursé de votre vivant, si vos revenus le permettent. Sinon, la vente en viager ou de la nue-propriété.
Trésovia propose-t-il le prêt viager hypothécaire ?
Plus aujourd'hui. Trésovia étudie des crédits hypothécaires amortissables ou in fine, accessibles aux seniors.
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