Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Le coût d'un crédit hypothécaire ne se limite pas aux intérêts. D'autres frais s'y ajoutent, au départ, pendant la vie du prêt et à sa sortie. Aucun n'est réellement caché : tous doivent figurer dans les documents remis avant la signature. Mais faute de les connaître, beaucoup d'emprunteurs les découvrent trop tard. Voici la liste complète, et la bonne manière de comparer.
Les frais à la mise en place
Les frais de dossier
L'établissement prêteur facture l'étude et la mise en place du prêt. Leur montant varie selon l'établissement et le dossier ; ils figurent dans l'offre de prêt.
L'expertise du bien
Un expert confirme la valeur du bien apporté en garantie. Son coût dépend du bien et du type d'expertise, sur pièces ou sur place : il se chiffre généralement en centaines d'euros, davantage pour un bien atypique. Voir comment se passe l'expertise.
L'acte notarié et l'inscription de l'hypothèque
Le crédit est signé chez le notaire, qui inscrit l'hypothèque. Taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments et formalités sont proportionnels au montant garanti. Voir le détail dans notre article sur les frais de notaire d'un crédit hypothécaire.
Les honoraires d'intermédiation
Le barème Trésovia est de 5 % HT, soit 6 % TTC du montant du crédit, pour la trésorerie et le financement professionnel ; il est de 1 % HT, soit 1,2 % TTC, pour une acquisition immobilière. La qualification du projet et l’assiette sont précisées au mandat. Ces honoraires sont distincts des frais bancaires, d’expertise et d’acte.
Chez Trésovia, ils ne sont dus qu'en cas de succès, à la signature chez le notaire. Leur montant est précisé dans le mandat. Voir nos honoraires.
Les coûts pendant la vie du prêt
Les intérêts
C'est le premier poste de coût. Ils dépendent du taux, du montant et surtout de la durée : allonger la durée réduit l'échéance mais augmente le total des intérêts. Avec un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts jusqu'à l'échéance, sur la totalité du capital. Voir ce qui détermine le taux.
L'assurance emprunteur
Selon la solution retenue, elle peut être facultative ou exigée. Quand elle est souscrite, vous pouvez choisir un autre assureur que celui proposé et en changer à tout moment, à garanties équivalentes. Son coût pèse davantage avec l'âge. Voir l'assurance emprunteur.
Les frais de modification
Reporter une échéance, modifier la durée ou la date de prélèvement peut donner lieu à des frais prévus au contrat. Mieux vaut les connaître avant de signer.
Les frais de sortie
Les indemnités de remboursement anticipé
Pour un particulier, elles sont plafonnées au plus faible de ces deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Voir le remboursement anticipé.
La mainlevée
Si le prêt va à son terme, l'inscription s'éteint d'elle-même un an après la dernière échéance, sans frais. En cas de remboursement anticipé ou de vente, une mainlevée notariée est nécessaire, avec ses propres frais. Voir la levée d'hypothèque.
Comment comparer
- Le taux annuel effectif global : il intègre les intérêts et les frais obligatoires. C'est lui qu'il faut comparer, pas le seul taux nominal.
- Le coût total du crédit, inscrit dans l'offre : une échéance plus faible sur une durée plus longue peut coûter bien davantage.
- Les conditions de sortie, si vous envisagez une vente ou une rentrée d'argent dans les années qui viennent.
- Vos questions, avant de signer. Voir les questions à poser avant de signer.
Un exemple
Hélène veut mobiliser la valeur de sa maison pour aider sa fille à s'installer. Elle compare deux propositions : la première affiche une échéance plus faible, la seconde une durée plus courte. En lisant les offres, elle constate que la première inclut une assurance obligatoire coûteuse et des indemnités de remboursement anticipé au maximum légal, alors qu'elle envisage de vendre sa maison dans dix ans. Elle retient la seconde, dont le coût total est plus faible et les conditions de sortie mieux adaptées.
Questions fréquentes
Quels sont les frais d'un crédit hypothécaire ?
Les intérêts, les frais de dossier, l'expertise du bien, l'acte notarié et l'inscription de l'hypothèque, l'éventuelle assurance, les honoraires d'intermédiation, et à la sortie, les éventuelles indemnités de remboursement anticipé et la mainlevée.
Quel document permet de comparer les offres ?
L'offre de prêt, qui indique le taux annuel effectif global et le coût total du crédit.
Les honoraires sont-ils dus si le crédit n'aboutit pas ?
Chez Trésovia, non : ils ne sont dus qu'en cas de signature chez le notaire.
Faut-il payer une mainlevée en fin de prêt ?
Non si le prêt va à son terme. Oui en cas de remboursement anticipé ou de vente.
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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