Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants ».
Trésorerie tendue, investissement, développement, rachat de parts : quand l'entreprise ne peut pas emprunter seule ou que la banque refuse, son dirigeant peut mobiliser la valeur de son patrimoine immobilier personnel. C'est un levier puissant, mais qui engage son bien. Voici quand il est pertinent, ce qu'il faut regarder d'abord, et les conditions.
Le principe
Le crédit est souscrit à titre personnel par le dirigeant ou l'indépendant, et garanti par un bien immobilier qui lui appartient, ou détenu par sa SCI. Les fonds peuvent ensuite être apportés à la société, par exemple en compte courant d'associé, ou servir à racheter des parts.
Les usages courants
- renforcer la trésorerie de l'entreprise ;
- financer un investissement, un stock, un développement ;
- racheter les parts d'un associé ;
- régler une caution de dirigeant appelée ou une dette sociale ;
- financer une holding.
Les solutions à regarder d'abord
- Le prêt professionnel bancaire, éventuellement garanti par Bpifrance : il n'engage pas votre patrimoine personnel de la même façon.
- Le crédit-bail pour le matériel, l'affacturage pour la trésorerie.
- La médiation du crédit de la Banque de France, en cas de refus bancaire.
Voir financement professionnel après un refus bancaire.
Les conditions
- un bien d'au moins 300 000 € et un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de sa valeur ;
- des revenus réguliers, analysés sur plusieurs exercices pour un dirigeant ou un indépendant ;
- une entreprise saine : une société en difficulté ou en procédure collective ferme l'accès au financement ;
- une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Le risque à peser
Vous engagez un bien personnel pour un projet dont l'issue n'est pas garantie. Si l'entreprise défaille, le crédit reste dû, et votre bien en garantit le remboursement. La règle : n'engager que ce que vos revenus personnels permettent de rembourser même si le projet ne donne pas les résultats espérés.
Un exemple
Julien dirige une entreprise de second œuvre de quinze salariés, rentable depuis dix ans. Un gros chantier impose d'avancer 140 000 € de matériaux et de main-d'œuvre avant les premiers paiements. Sa banque propose un découvert trop court. Propriétaire d'une maison estimée à 520 000 €, sans prêt, il obtient un crédit hypothécaire personnel de 145 000 €, frais compris, qu'il apporte en compte courant avec une convention de blocage de deux ans. Le chantier payé, la société lui rembourse son compte courant, ce qui lui permet de rembourser par anticipation une partie du crédit.
Questions fréquentes
Un dirigeant peut-il hypothéquer sa maison pour financer son entreprise ?
Oui : le crédit est souscrit à titre personnel, garanti par son bien, et les fonds peuvent être apportés à la société.
Faut-il un apport ?
Non : c'est la valeur du bien qui sert de garantie, dans la limite de 70 % de sa valeur.
Et si l'entreprise est en redressement judiciaire ?
Le financement n'est pas possible : une procédure collective ferme l'accès au crédit hypothécaire.
Comment sont analysés les revenus d'un dirigeant ?
Sur plusieurs exercices, à partir des avis d'imposition et des bilans. Des revenus irréguliers ne sont pas un obstacle s'ils sont durables.
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