Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants ».
Un dirigeant de TPE ou de PME peut financer sa société avec son patrimoine immobilier de trois façons : emprunter à titre personnel sur son bien puis apporter les fonds en compte courant d'associé ou en capital, se porter caution du prêt de la société, ou hypothéquer son bien en garantie de ce prêt. Le crédit hypothécaire personnel est le plus souple : la somme est disponible sans dépendre de la banque de l'entreprise. Il engage toutefois votre bien et vos revenus personnels : il se réserve à une entreprise saine, pour un besoin identifié.
Trois façons de mettre son patrimoine au service de l'entreprise
| Montage | Qui emprunte | Ce que vous engagez | À retenir |
|---|---|---|---|
| Crédit hypothécaire personnel puis apport en compte courant | Vous, à titre personnel | Votre bien et votre capacité de remboursement | Fonds disponibles rapidement ; la société vous rembourse selon la convention |
| Crédit hypothécaire personnel puis augmentation de capital | Vous, à titre personnel | Votre bien et votre capacité de remboursement | Renforce les fonds propres ; somme non remboursable par la société |
| Caution personnelle du prêt de la société | La société | Tout votre patrimoine, jusqu'au montant cautionné | Vous ne payez que si la société fait défaut ; l'engagement doit être proportionné à vos biens et revenus |
| Hypothèque de votre bien en garantie du prêt de la société | La société | Le seul bien hypothéqué | Le prêteur ne peut saisir que ce bien ; la banque de l'entreprise reste seule décisionnaire |
La caution et l'hypothèque pour autrui supposent que la banque de l'entreprise accepte de prêter. Le crédit hypothécaire personnel, lui, est étudié sur votre situation propre : c'est la solution quand la banque de la société refuse ou plafonne son concours. Si une caution déjà donnée est appelée, voir notre article caution de dirigeant appelée.
Les besoins que ce montage finance
La trésorerie et le besoin en fonds de roulement
C'est le cas le plus fréquent dans une TPE ou une PME en croissance : un gros contrat oblige à acheter des stocks, à recruter ou à avancer des frais avant d'être payé ; les clients règlent à soixante jours quand les fournisseurs exigent un paiement comptant ; une activité saisonnière creuse la trésorerie plusieurs mois par an. Les banques financent mal ces besoins, faute de garantie tangible. Votre apport en compte courant les comble sans passer par un découvert coûteux et révocable. Pour l'usage du crédit en trésorerie personnelle, voir aussi prêt de trésorerie hypothécaire.
L'investissement
Matériel, aménagement de locaux, développement commercial, système informatique : un apport en fonds propres peut aussi servir d'apport personnel pour décrocher ensuite un prêt bancaire classique à la société.
Une dette fiscale ou sociale ponctuelle
Un rappel de TVA ou un retard de cotisations peut déstabiliser une entreprise rentable. Apporter de quoi le régler évite les saisies sur les comptes de la société.
Le rachat de parts ou la réorganisation du capital
Rachat des parts d'un associé sortant, création d'une holding : ces opérations ont leurs propres règles. Voir racheter les parts d'un associé et financer une holding.
Compte courant ou capital : comment choisir
- Le compte courant d'associé est une avance que vous consentez à la société. Une convention écrite fixe sa durée, son éventuelle rémunération et ses conditions de remboursement. Vous pouvez accepter de le bloquer pour une période donnée : la banque de la société le traite alors comme des quasi-fonds propres. Son défaut : en cas de procédure collective, vous n'êtes qu'un créancier parmi d'autres.
- L'augmentation de capital renforce durablement les fonds propres et la crédibilité de la société auprès des banques et des fournisseurs. Les sommes ne vous sont plus remboursables ; vous êtes rémunéré par les dividendes et la valeur de vos titres.
Le choix a des conséquences fiscales et juridiques, y compris sur la déductibilité éventuelle des intérêts de votre emprunt : faites-le valider par votre expert-comptable. Le fonctionnement détaillé du compte courant figure dans notre article compte courant d'associé.
Faire correspondre votre crédit et le remboursement par la société
La difficulté de ce montage tient au décalage entre deux calendriers : vous remboursez votre crédit chaque mois, la société vous rembourse quand elle le peut. Deux formules permettent de les aligner :
- Le prêt amortissable, jusqu'à 25 ans : la société peut vous rembourser le compte courant au même rythme, ou vous verser une rémunération qui couvre la mensualité.
- Le prêt in fine, jusqu'à 15 ans, dès 100 000 € : vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital en une fois à l'échéance. Ce schéma convient quand la société doit vous rembourser en bloc, ou quand une cession de l'entreprise est envisagée. Voir prêt hypothécaire in fine.
Dans les deux cas, la règle est la même : vous devez pouvoir rembourser avec vos revenus personnels, même si l'entreprise tarde à vous rembourser.
La limite essentielle : une entreprise saine
Le crédit hypothécaire n'est pas un outil de sauvetage. Un dirigeant dont la société est en redressement, en liquidation ou en sauvegarde, ou dont les revenus proviennent d'une société en cessation des paiements, ne peut pas être financé. Et même quand c'est possible, engager son bien dans une entreprise fragile revient à risquer les deux. Une entreprise qui traverse une difficulté sérieuse relève d'abord du mandat ad hoc ou de la conciliation, ouverts auprès du président du tribunal de commerce.
Les conditions Trésovia
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 € ;
- un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- des revenus personnels qui permettent de rembourser, rémunération et dividendes analysés sur plusieurs exercices ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de dix jours compris.
Si le bien est commun à vous et à votre conjoint, ou s'il s'agit du logement familial, son accord est nécessaire pour l'hypothéquer : voir hypothéquer le logement familial.
Un exemple chiffré
Karim, 51 ans, dirige une PME de douze salariés dans l'agencement de magasins, rentable depuis dix ans. Il signe un contrat avec une enseigne nationale : il doit acheter 200 000 € de matériaux et recruter avant le premier paiement, attendu à quatre-vingt-dix jours. La banque de l'entreprise accepte de financer la moitié et demande que le reste soit apporté en fonds propres.
Karim est propriétaire, avec son épouse, d'une maison estimée à 650 000 €, sans prêt en cours. Il peut mobiliser jusqu'à 455 000 € (70 % de 650 000 €). Avec l'accord de son épouse, il emprunte 150 000 €, plus les frais, en in fine sur sept ans : il ne paie que les intérêts, que couvre sa rémunération. Il apporte 100 000 € en compte courant bloqué deux ans et conserve 50 000 € de réserve personnelle. La société obtient son prêt bancaire, exécute le contrat, puis rembourse le compte courant, ce qui permettra à Karim de rembourser le capital à l'échéance.
Les autres financements de trésorerie à comparer
| Solution | Pour quel besoin | Souplesse de remboursement |
|---|---|---|
| Découvert ou facilité de caisse | Décalages courts | Grande, mais révocable par la banque |
| Affacturage, cession de créances | Délais de paiement clients | Liée au paiement des factures |
| Prêt bancaire, garanti ou non par Bpifrance | Investissement, renforcement de trésorerie | Échéances fixes, durée courte à moyenne |
| Crédit-bail | Matériel, véhicules, locaux | Loyers fixes, option d'achat |
| Crédit hypothécaire personnel et apport | Besoin que la banque de l'entreprise ne couvre pas | Amortissable jusqu'à 25 ans ou in fine jusqu'à 15 ans |
Commencez par les solutions propres à l'entreprise : elles ne mettent pas votre bien en jeu. Le crédit hypothécaire intervient quand elles sont refusées ou insuffisantes. Voir financement professionnel après un refus bancaire.
Cas réel : 400 000 € sur 25 ans pour financer la croissance d'une PME.
Questions fréquentes
Un dirigeant peut-il emprunter sur son bien pour financer sa société ?
Oui, à titre personnel, puis en apportant les fonds à la société en compte courant d'associé ou en capital. La société doit être saine et hors de toute procédure collective.
Comment financer la trésorerie d'une PME quand la banque refuse ?
Affacturage, prêt garanti par Bpifrance ou crédit-bail selon le besoin. Si ces solutions sont insuffisantes, le dirigeant propriétaire peut emprunter sur son bien et apporter les fonds en compte courant.
Compte courant ou augmentation de capital ?
Le compte courant est souple et remboursable ; le capital renforce durablement les fonds propres. Le choix se fait avec l'expert-comptable, selon la situation de la société.
Vaut-il mieux se porter caution ou emprunter soi-même ?
La caution engage tout votre patrimoine mais seulement si la société fait défaut, et suppose que sa banque accepte de prêter. Emprunter vous-même rend les fonds disponibles, mais vous remboursez quoi qu'il arrive.
Le crédit hypothécaire peut-il sauver une entreprise en difficulté ?
Non. Une société en redressement, en liquidation ou en sauvegarde exclut le financement, et engager son bien dans ce contexte fait courir un risque élevé.
Faut-il l'accord du conjoint pour hypothéquer sa maison ?
Pour un couple marié, oui si le bien est commun ou s'il s'agit du logement de la famille, même s'il appartient en propre à l'un des époux.
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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