Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants ».
Rénover une boutique, racheter un fonds voisin, reconstituer un stock, régler une dette URSSAF : les commerçants ont souvent un besoin de financement que la banque juge trop risqué, faute de revenus réguliers. Quand le commerçant est propriétaire de son logement ou d'un autre bien, le crédit hypothécaire peut prendre le relais.
Pourquoi la banque refuse souvent
- des revenus qui varient d'une année à l'autre ;
- un secteur jugé fragile ou saisonnier ;
- des fonds propres faibles et un endettement professionnel déjà élevé ;
- un fonds de commerce qui constitue une garantie limitée pour elle.
Ce que le crédit hypothécaire peut financer
- les travaux ou la mise aux normes du local ;
- le rachat d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail ;
- un besoin de trésorerie ou de stock ;
- une dette fiscale ou sociale, avant qu'elle ne dégénère. Voir dettes fiscales et URSSAF.
Le crédit est souscrit à titre personnel et garanti par votre bien immobilier : résidence principale, résidence secondaire ou bien loué. Les fonds sont ensuite affectés à l'activité, par exemple en apport en compte courant.
Les conditions
- un bien d'au moins 300 000 € et un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, capital restant dû déduit ;
- des revenus analysés sur deux ou trois exercices, pour en dégager une moyenne durable ;
- une activité hors de toute procédure collective : sauvegarde, redressement ou liquidation ferment l'accès ;
- une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Un exemple
Karine, 44 ans, tient une boulangerie-pâtisserie depuis douze ans. Le four et la chambre froide doivent être remplacés, et elle veut réaménager la boutique : 110 000 € au total. Sa banque refuse, après une année plus difficile. Ses trois derniers exercices montrent pourtant un résultat moyen solide. Propriétaire d'une maison estimée à 390 000 €, sur laquelle il reste 60 000 € de prêt, elle obtient un crédit hypothécaire de 110 000 € et réalise les travaux.
Les points de vigilance
- Votre patrimoine personnel est engagé : si l'activité décline, vous devez continuer à rembourser, et le bien peut être saisi en cas d'impayés durables. N'engagez pas votre logement pour sauver une activité structurellement déficitaire.
- Le coût : un crédit hypothécaire coûte plus cher qu'un prêt professionnel. Regardez d'abord les solutions dédiées : garantie Bpifrance, crédit-bail pour le matériel, prêt d'honneur.
- Les délais : 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Questions fréquentes
Un commerçant aux revenus irréguliers peut-il obtenir un crédit hypothécaire ?
Oui, si ses revenus sont durables en moyenne sur deux ou trois exercices.
Peut-on hypothéquer le fonds de commerce ?
Non. Un fonds de commerce se nantit, il ne s'hypothèque pas. Le crédit hypothécaire porte sur un bien immobilier.
Le crédit est-il possible en redressement judiciaire ?
Non. Une procédure collective en cours ferme l'accès au crédit hypothécaire.
Peut-on régler une dette URSSAF de l'activité ?
Oui, avant que la situation ne dégénère en procédure collective ou en fichage.
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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