Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants ».
Départ à la retraite, désaccord, décès : un associé quitte la société et quelqu'un doit racheter ses parts. Le prix atteint vite plusieurs centaines de milliers d'euros, et la banque hésite à financer seule l'opération. Quand le repreneur est propriétaire, le crédit hypothécaire peut compléter ou remplacer le prêt bancaire.
Les étapes d'un rachat de parts
- Valoriser les parts : sur la base des comptes, souvent avec un expert-comptable. Une clause des statuts ou un pacte d'associés peut fixer la méthode.
- Vérifier les clauses : agrément, préemption, conditions de sortie prévues par les statuts.
- Négocier et signer un protocole, puis l'acte de cession.
- Enregistrer la cession et payer les droits : 3 % pour des parts de SARL, après un abattement, et 0,1 % pour des actions de SAS.
- Mettre à jour les formalités : statuts, registre, déclarations.
Pourquoi la banque ne suit pas toujours
- le rachat ne crée pas d'actif nouveau dans la société ;
- la banque finance rarement plus de la moitié du prix sans apport ;
- vos revenus personnels, souvent en partie des dividendes, ne permettent pas d'emprunter la totalité.
Les solutions de financement
- Le prêt bancaire, personnel ou via une holding, avec un apport.
- Le crédit vendeur : l'associé sortant accepte d'être payé en plusieurs fois.
- Le crédit hypothécaire : souscrit à titre personnel, il finance l'apport ou la part que la banque refuse, en s'appuyant sur la valeur de votre bien. Voir financer une holding.
Les conditions
- un bien d'au moins 300 000 € et un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, capital restant dû déduit ;
- des revenus personnels réguliers, analysés sur plusieurs exercices, rémunération et dividendes compris ;
- une société saine, hors de toute procédure collective ;
- une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Un exemple
Valérie, 49 ans, détient 50 % d'une agence de communication. Son associé part à la retraite et lui cède ses parts pour 260 000 €. Sa banque finance 150 000 €. Propriétaire d'un appartement estimé à 520 000 €, sans prêt en cours, elle obtient un crédit hypothécaire de 120 000 € qui couvre le solde et les frais de cession. Elle devient seule associée sans vider la trésorerie de l'agence.
Les délais
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Intégrez ce délai dans le calendrier du protocole de cession.
Les points de vigilance
- Votre patrimoine personnel est engagé : si l'activité décline, vous devez continuer à rembourser, et le bien peut être saisi en cas d'impayés durables.
- Le coût : un crédit hypothécaire coûte plus cher qu'un prêt bancaire. Il sert surtout à compléter ce que la banque refuse.
- La fiscalité des intérêts dépend du montage, personnel ou via une holding : à voir avec votre expert-comptable.
Questions fréquentes
Peut-on financer un rachat de parts avec un crédit hypothécaire ?
Oui, à partir de 50 000 €, si vous êtes propriétaire d'un bien d'au moins 300 000 € et que la société est saine.
Peut-on compléter un prêt bancaire ?
Oui. C'est le cas le plus fréquent : le crédit hypothécaire finance l'apport ou le solde.
Des revenus en dividendes sont-ils pris en compte ?
Oui, analysés sur plusieurs exercices pour en dégager une moyenne durable.
Quels droits sont dus sur une cession de parts ?
3 % pour des parts de SARL, après abattement, et 0,1 % pour des actions de SAS.
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