Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants ».
Racheter les parts d'un associé, acquérir une société, renforcer les fonds propres de votre holding : ces opérations demandent des capitaux que les banques prêtent avec prudence. Si vous êtes propriétaire d'un bien de valeur, vous pouvez mobiliser sa valeur à titre personnel et apporter les fonds à votre holding. Voici les usages, le montage et les points à vérifier.
Les usages les plus fréquents
- Racheter les parts d'un associé qui se retire, sans déséquilibrer la trésorerie de la société opérationnelle. Voir racheter les parts d'un associé.
- Constituer l'apport d'une acquisition financée en partie par la banque : un apport plus important facilite l'obtention du prêt d'acquisition.
- Renforcer les fonds propres de la holding avant un investissement.
Le montage
Le crédit hypothécaire est souscrit par vous, à titre personnel, et garanti par votre bien. Vous apportez ensuite les fonds à la holding, en capital ou en compte courant d'associé. Ce choix a des conséquences juridiques et fiscales différentes : un compte courant peut vous être remboursé, un apport en capital renforce durablement les fonds propres.
La fiscalité, à vérifier avant de signer
Le traitement fiscal des intérêts d'un emprunt personnel destiné à financer une société dépend du montage retenu et de votre situation. Ne partez pas du principe qu'ils seront déductibles : faites valider le schéma par votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste avant de vous engager, notamment si l'opération s'inscrit dans une restructuration du groupe.
Les conditions
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 € ;
- des revenus réguliers, analysés sur plusieurs exercices, rémunération et dividendes compris ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- des sociétés hors de toute procédure collective ;
- un capital restant dû qui ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien.
Si vos revenus proviennent surtout de dividendes, voir notre article dirigeant rémunéré en dividendes.
Un exemple
Laurent détient 60 % d'une PME via sa holding. Son associé, qui détient 40 %, part à la retraite et cède ses parts pour 400 000 €. La banque finance 250 000 € à la holding et demande un apport. Propriétaire d'une maison estimée à 700 000 € sans prêt en cours, Laurent emprunte 150 000 € à titre personnel par crédit hypothécaire et les apporte à la holding. Le rachat est bouclé, et Laurent détient désormais 100 % de la société.
Les risques à peser
- Votre bien personnel est engagé pour une opération professionnelle : si la société ne remonte pas les dividendes attendus, c'est à vous de rembourser.
- Le cumul des dettes : prêt de la holding et crédit personnel doivent rester supportables, même dans une année moins bonne.
- Le coût : un crédit hypothécaire coûte généralement plus cher qu'un prêt bancaire classique. Il se justifie quand il débloque une opération qui, sans lui, n'aurait pas lieu.
Questions fréquentes
Peut-on financer une holding avec un crédit hypothécaire ?
Oui, en empruntant à titre personnel sur un bien que vous possédez, puis en apportant les fonds à la holding en capital ou en compte courant.
Les intérêts sont-ils déductibles ?
Cela dépend du montage et de votre situation. Faites valider le schéma par votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste avant de vous engager.
Le crédit hypothécaire peut-il servir d'apport pour une acquisition ?
Oui. Un apport plus important facilite souvent l'obtention du prêt bancaire qui finance le reste de l'acquisition.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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