Crédit hypothécaire pour artisans et professions libérales : revenus, justificatifs, conditions

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire pour les professionnels et dirigeants ».

Oui, un artisan ou une profession libérale peut obtenir un crédit hypothécaire à titre personnel, en donnant en garantie un bien dont il est propriétaire. Le prêteur ne demande pas de bulletin de salaire : il retient la moyenne de vos revenus professionnels sur les deux ou trois derniers exercices, justifiée par vos avis d'imposition et vos déclarations fiscales (2031 pour les artisans au réel, 2035 pour les libéraux). Chez Trésovia, le bien doit valoir au moins 300 000 €, le besoin atteindre 50 000 €, et vous ne devez être inscrit ni au FICP ni au FCC.

Pourquoi les banques hésitent face aux revenus non salariés

Un dossier d'artisan, de médecin, d'avocat, d'architecte ou de kinésithérapeute est souvent refusé non pas parce qu'il est mauvais, mais parce qu'il ne rentre pas dans la grille d'analyse d'un salarié :

• des revenus qui varient d'une année à l'autre, selon les chantiers, la saison ou un arrêt de travail ;
• pas de bulletin de salaire ni de contrat de travail ;
• une installation récente, avec un seul bilan ou une seule déclaration à présenter ;
• un revenu net amputé par les charges, les investissements et les cotisations sociales ;
• des emprunts professionnels déjà en cours (matériel, véhicule, rachat de patientèle) qui pèsent sur le taux d'endettement.

Le crédit hypothécaire répond à ce problème d'une manière simple : la valeur du bien sécurise le prêteur, ce qui lui permet d'apprécier vos revenus sur la durée plutôt que sur le dernier mois.

Quels revenus sont retenus selon votre statut

Pour les micro-entrepreneurs, l'abattement fiscal légal est de 71 % pour la vente de marchandises, 50 % pour les prestations de services commerciales ou artisanales, et 34 % pour les activités libérales : c'est le revenu après abattement qui sert de base. Le détail est dans notre article crédit hypothécaire pour indépendants et auto-entrepreneurs. Pour un dirigeant payé surtout en dividendes, voir dirigeant rémunéré en dividendes.

La liste des justificatifs à réunir

Un dossier complet est la meilleure façon de gagner du temps. Préparez :

• vos deux ou trois derniers avis d'imposition, et la déclaration de revenus correspondante, annexe professionnelle comprise ;
• vos déclarations professionnelles (2031, 2035, ou liasse de la société) et les bilans des mêmes exercices ;
• une situation comptable intermédiaire si l'exercice en cours diffère nettement des précédents ;
• la preuve de votre activité : inscription au registre national des entreprises, numéro SIRET, inscription à l'ordre professionnel le cas échéant (médecins, avocats, architectes, masseurs-kinésithérapeutes) ;
• une attestation de situation à jour auprès de l'URSSAF et de votre caisse de retraite (CARMF, CARPIMKO, CIPAV, CNBF ou autre), ou l'échéancier en cours ;
• les tableaux d'amortissement de vos crédits personnels et professionnels ;
• vos relevés de comptes personnels et professionnels des derniers mois ;
• le titre de propriété du bien et, s'il y a lieu, les documents de copropriété.

La liste générale figure dans notre article quels documents préparer pour un crédit hypothécaire.

Comment l'analyse se déroule

Une moyenne, pas une photographie

Une année faible, liée à un arrêt maladie, un chantier perdu ou des investissements, ne suffit pas à fermer la porte si les autres exercices sont solides. À l'inverse, une tendance nettement baissière sur trois ans sera regardée de près. Expliquez les écarts : un dossier commenté se lit mieux qu'une suite de chiffres.

Le revenu personnel d'abord

Le crédit est souscrit par vous, à titre personnel. C'est votre capacité à rembourser qui compte, pas le chiffre d'affaires de votre activité. La garantie ne remplace jamais cette capacité de remboursement.

Une activité saine

Une entreprise individuelle ou une société en redressement, en liquidation ou en procédure de sauvegarde ferme l'accès au financement. Un retard de cotisations régularisé ou couvert par un échéancier respecté n'est pas, en soi, un obstacle.

Ce que vous pouvez financer à titre personnel

• un projet personnel : travaux, résidence secondaire, aide à un enfant, sans lien avec votre activité ;
• le regroupement de vos crédits personnels, voire de certains prêts professionnels, en une seule mensualité : voir rachat de crédit hypothécaire ;
• le règlement d'une dette fiscale ou sociale, URSSAF ou caisse de retraite ;
• le rachat d'une patientèle, d'une clientèle ou de parts dans un cabinet, quand le prêt professionnel est refusé ;
• un achat immobilier, cabinet, atelier ou logement, à condition que le besoin atteigne au moins 300 000 €.

Si les fonds doivent financer une société d'exercice que vous dirigez, ils lui sont apportés après coup, en compte courant ou en capital : ce montage est détaillé dans notre article TPE et PME : financer son entreprise avec son patrimoine.

Les conditions Trésovia

• un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
• un besoin d'au moins 50 000 € (300 000 € pour un achat immobilier) ;
• un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
• une durée jusqu'à 25 ans en amortissable, ou jusqu'à 15 ans en in fine dès 100 000 € ;
• des revenus qui permettent de rembourser, analysés sur plusieurs exercices ;
• une résidence fiscale en France (les frontaliers payés en francs suisses sont acceptés) ;
• aucune inscription au FICP ni au FCC ;
• 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de dix jours compris.

Un exemple chiffré

Marc, 47 ans, plombier-chauffagiste en entreprise individuelle au régime réel, a déclaré 58 000 €, 41 000 € puis 66 000 € de bénéfice sur ses trois derniers exercices : l'année creuse correspond à une opération du genou. Il cumule un prêt pour son fourgon, deux crédits à la consommation et un reliquat de cotisations sous échéancier. Il souhaite tout regrouper et financer la rénovation de sa maison. Sa banque refuse, en ne regardant que l'année à 41 000 €.

Sa maison est estimée à 450 000 €, et il reste 90 000 € sur son prêt immobilier. Il peut mobiliser jusqu'à 225 000 € (70 % de 450 000 €, soit 315 000 €, moins 90 000 €). Son besoin est de 140 000 €, plus les frais. L'analyse retient la moyenne de ses trois exercices, soit 55 000 € par an, et un crédit amortissable sur vingt ans remplace ses quatre échéances (fourgon, deux crédits, échéancier) par une seule, compatible avec ses revenus.

Faire étudier mon projet

Les alternatives à comparer

• Le prêt immobilier classique, accessible avec deux ou trois bilans réguliers, souvent moins cher quand la banque l'accorde. Voir crédit hypothécaire ou prêt classique.
• Le prêt professionnel, éventuellement garanti par Bpifrance ou une société de caution mutuelle, pour un rachat de cabinet ou du matériel.
• Le crédit-bail, pour le matériel, les véhicules ou les locaux.
• Le crédit vendeur, quand le cédant d'une patientèle ou d'un fonds accepte un paiement échelonné.

Le crédit hypothécaire prend le relais quand ces solutions sont refusées ou insuffisantes. Voir aussi financement professionnel après un refus bancaire.

Questions fréquentes

Peut-on obtenir un prêt immobilier en étant profession libérale ?

Oui. Les banques prêtent en général à partir de deux ou trois exercices réguliers. Si votre dossier est refusé et que vous êtes déjà propriétaire, un crédit hypothécaire permet de s'appuyer sur la valeur de votre bien.

Quels justificatifs fournir quand on est artisan ?

Vos deux ou trois derniers avis d'imposition, les liasses fiscales 2031 et 2033 ou les bilans de votre société, la preuve de votre immatriculation, vos relevés de comptes et le titre de propriété du bien.

Combien d'années de revenus faut-il présenter ?

En général deux ou trois exercices complets. Une installation plus récente n'est pas exclue, mais elle limite le montant et demande des justificatifs plus détaillés.

Des revenus irréguliers sont-ils un obstacle ?

Non, s'ils sont durables en moyenne et expliqués. Une activité en redressement ou en liquidation judiciaire exclut en revanche le financement.

Un rachat de crédit est-il possible pour une profession libérale ?

Oui. Un crédit hypothécaire peut regrouper vos crédits personnels en une seule mensualité, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits.

Peut-on financer le rachat d'une patientèle ou d'une clientèle ?

Oui, à titre personnel, quand le prêt professionnel est refusé ou insuffisant, sous réserve que vos revenus permettent de rembourser.

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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.