Crédit hypothécaire ou prêt classique : quelles différences, lequel choisir ?

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire ou autre solution : tous les comparatifs ».

Le prêt classique, qu'il soit immobilier ou personnel, est accordé d'abord sur vos revenus. Le crédit hypothécaire est accordé d'abord sur la valeur d'un bien que vous possédez déjà. Quand la banque vous suit, le prêt classique est souvent la solution la plus simple et la moins chère. Quand elle refuse, ou quand le besoin ne correspond pas à ses critères, le crédit hypothécaire prend le relais.

Deux logiques de financement

Le crédit hypothécaire, aussi appelé prêt hypothécaire, s'appuie sur la valeur d'un bien que vous possédez déjà. Le prêt classique s'appuie d'abord sur vos revenus. Cette page compare les deux pour vous aider à choisir. La définition complète, les conditions et le fonctionnement sont détaillés dans notre guide du crédit hypothécaire.

Le prêt classique : deux familles

• Le prêt immobilier bancaire finance l'achat d'un logement. Il est garanti par le bien acheté, par une hypothèque ou une caution. Il obéit aux normes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, avec des dérogations limitées.
• Le prêt personnel finance un projet libre, sans garantie sur un bien. Son montant est limité, sa durée courte, et son taux plus élevé que celui d'un prêt garanti.

Les différences qui comptent

• Ce qui est financé : le prêt immobilier finance un achat ; le prêt personnel, un projet de montant limité ; le crédit hypothécaire, pratiquement tout besoin, à partir d'un bien déjà détenu.
• Ce qui décide : pour le prêt classique, vos revenus et votre taux d'endettement ; pour le crédit hypothécaire, d'abord la valeur du bien, puis la régularité de vos revenus.
• Le montant : le crédit hypothécaire peut atteindre 70 % de la valeur du bien, moins les prêts en cours ; il se chiffre souvent en centaines de milliers d'euros.
• La durée : jusqu'à 25 ans pour un crédit hypothécaire amortissable, avec une fin de prêt qui peut aller jusqu'à 90 ans, et parfois au-delà selon le montant ; un remboursement in fine est aussi possible à partir de 100 000 €.
• Le coût : le crédit hypothécaire est généralement plus cher qu'un prêt immobilier bancaire, et il s'y ajoute les frais d'acte et d'inscription de l'hypothèque. Il reste en général moins coûteux qu'un empilement de crédits à la consommation.
• Les délais : le crédit hypothécaire passe par une évaluation du bien et un acte notarié, ce qui prend quelques semaines.

Ce qui détermine le taux hypothécaire

Le taux d'un crédit hypothécaire n'est pas affiché une fois pour toutes : il dépend de l'objet du financement (personnel, immobilier ou professionnel), de la durée, du mode de remboursement (amortissable ou in fine), de la part de la valeur du bien mobilisée et de votre profil. Seule une étude du dossier permet de le connaître. Pour comparer deux propositions, c'est le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût total qu'il faut regarder. Voir ce qui détermine le taux d'un crédit hypothécaire.

Quand choisir le prêt classique

Si vous achetez un logement et que vos revenus entrent dans les critères de votre banque, le prêt immobilier bancaire est presque toujours la meilleure solution. Pour un petit besoin, un prêt personnel peut suffire. Commencez toujours par là.

Quand le crédit hypothécaire s'impose

• Après un refus bancaire, parce que votre taux d'endettement dépasse les normes ou que vos revenus sont jugés irréguliers.
• Quand vous êtes dirigeant, indépendant ou retraité, profils que les grilles bancaires suivent mal.
• Quand le besoin ne correspond pas à un achat : droits de succession, soulte, dette fiscale, trésorerie.
• Quand le montant dépasse ce qu'un prêt personnel permet, alors que vous disposez d'un patrimoine important.

Un exemple

Sophie, 62 ans, consultante indépendante, doit verser 180 000 € de soulte à son ex-mari pour garder leur maison, estimée à 550 000 € et sans prêt en cours. Sa banque refuse : ses revenus varient d'une année à l'autre et son âge réduit la durée possible. Un prêt personnel ne couvre pas un tel montant. Un crédit hypothécaire peut mobiliser jusqu'à 385 000 €, soit 70 % de la valeur de la maison : la soulte est largement couverte, sous réserve de l'étude de ses revenus sur plusieurs années.

Faire étudier mon dossier

Les conditions d'accès sont détaillées dans l'article qui peut bénéficier d'un crédit hypothécaire, et ses points forts comme ses limites dans avantages et inconvénients du prêt hypothécaire.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un crédit hypothécaire et un prêt classique ?

Le prêt classique est accordé d'abord sur vos revenus et finance en général un achat ou un petit projet. Le crédit hypothécaire est accordé d'abord sur la valeur d'un bien que vous possédez déjà, et peut financer presque tout besoin.

Le crédit hypothécaire est-il plus cher qu'un prêt immobilier ?

En général, oui, notamment en raison des frais d'hypothèque. C'est pourquoi le prêt bancaire reste la première solution quand il est accessible.

Peut-on cumuler un prêt immobilier et un crédit hypothécaire ?

Oui, si la valeur du bien et la capacité de remboursement le permettent. Voir notre article cumuler un crédit hypothécaire et un prêt immobilier.

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