Rembourser un crédit hypothécaire par anticipation : règles, indemnités et mainlevée

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».

Oui, vous pouvez rembourser votre crédit hypothécaire avant son terme, en totalité ou en partie : pour un particulier, c'est un droit prévu par le Code de la consommation. Si le contrat le prévoit, le prêteur peut réclamer une indemnité, plafonnée au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur la somme remboursée, ou 3 % du capital restant dû. Aucune indemnité n'est due lorsque le remboursement suit la vente du bien après une mutation professionnelle, un décès ou une perte forcée d'activité. Une fois le prêt soldé, l'hypothèque reste inscrite jusqu'à sa mainlevée ou son extinction.

Ce que dit la loi sur le remboursement anticipé

Un crédit garanti par une hypothèque sur un logement et consenti à un particulier relève des règles du crédit immobilier du Code de la consommation. C'est le cas même si les fonds ne servent pas à acheter un bien : soulte, règlement d'une dette, travaux ou trésorerie. Ces règles vous donnent trois protections :

1. le droit de rembourser à tout moment, totalement ou partiellement ;
2. un plafond légal pour l'indemnité que le prêteur peut réclamer ;
3. des cas où aucune indemnité n'est due, quelle que soit la rédaction du contrat.

Le contrat ne peut poser qu'une seule limite : refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.

Et pour un crédit souscrit à titre professionnel ?

Si le crédit a été accordé pour les besoins d'une activité professionnelle, ces protections ne s'appliquent pas. Le contrat fixe alors librement la possibilité de rembourser par anticipation, le préavis et l'indemnité. Pour un emprunt souscrit par une société civile, faites vérifier le régime applicable par votre notaire. Dans tous les cas, c'est avant la signature que la clause se négocie : relisez-la avec les questions à poser avant de signer.

Les indemnités de remboursement anticipé

Le calcul du plafond

Le prêteur ne peut réclamer une indemnité que si l'offre de prêt la prévoit. Pour un particulier, elle ne peut pas dépasser le plus faible de ces deux montants :

• six mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, calculés au taux moyen du prêt ;
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Pour savoir lequel s'applique, partez du taux de votre prêt indiqué dans l'offre : six mois d'intérêts représentent la moitié de ce taux annuel, appliquée à la somme remboursée. Comparez ce montant à 3 % du capital restant dû. En cas de remboursement partiel, le premier plafond porte sur la seule somme remboursée, ce qui le rend souvent nettement plus faible.

Les situations, une par une

L'indemnité se négocie aussi : un prêteur peut y renoncer, en tout ou partie, notamment pour conserver un client. Posez la question par écrit avant de déclencher le remboursement.

Rembourser tout ou partie : les options

Le remboursement total

Il solde le prêt. Le prêteur établit un décompte à une date précise : capital restant dû, intérêts courus depuis la dernière échéance, indemnité éventuelle. Demandez-le par écrit, et vérifiez s'il impose un préavis. L'assurance emprunteur prend fin avec le prêt.

Le remboursement partiel

Après un remboursement partiel, le prêt est recalculé selon l'une de deux formules :

• garder la durée et réduire l'échéance : votre budget mensuel respire ;
• garder l'échéance et raccourcir la durée : vous économisez davantage d'intérêts.

Le choix dépend du contrat et se discute avec le prêteur. Vérifiez aussi l'assurance emprunteur : si les cotisations sont calculées sur le capital initial, elles ne baissent pas toujours d'elles-mêmes. Demandez un avenant.

Le cas du prêt in fine

Avec un prêt hypothécaire in fine, vous ne payez que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital est dû en une fois à l'échéance, souvent grâce à la vente d'un bien. Rembourser dès que cette vente a lieu arrête immédiatement les intérêts. Les mêmes règles d'indemnité s'appliquent, calculées sur le capital remboursé.

Les étapes d'un remboursement anticipé

1. Relisez l'offre de prêt : clause de remboursement anticipé, préavis, indemnité, seuil de 10 % pour un remboursement partiel.
2. Demandez un décompte daté au prêteur, par écrit, en précisant si le remboursement est total ou partiel.
3. En cas de vente, le notaire interroge lui-même le prêteur, obtient le décompte et le règle sur le prix de vente le jour de la signature.
4. Hors vente, virez la somme à la date convenue et obtenez une attestation de remboursement total ou un nouveau tableau d'amortissement.
5. Traitez l'hypothèque : mainlevée ou extinction naturelle, selon vos projets (voir ci-dessous).
6. Ajustez l'assurance emprunteur et, si besoin, les prélèvements automatiques.

L'hypothèque après le remboursement : mainlevée ou attente

Rembourser le prêt n'efface pas l'inscription au service de la publicité foncière. Vous avez deux options.

• La mainlevée : un acte notarié, avec ses propres frais, qui radie l'inscription. Elle est indispensable pour vendre le bien ou le donner en garantie à un nouveau prêteur. En cas de vente, le notaire s'en charge. Si l'hypothèque porte sur plusieurs biens, une mainlevée partielle peut libérer l'un d'eux.
• L'extinction naturelle : l'inscription cesse de produire effet à la date fixée lors de son inscription, au plus tard un an après la dernière échéance prévue, si elle n'est pas renouvelée. Si vous gardez le bien et n'avez besoin d'aucun nouveau financement, attendre évite les frais de mainlevée.

La procédure et son coût sont détaillés dans notre article sur la levée d'hypothèque.

Rembourser ou placer : comment décider

Rembourser par anticipation est rentable quand les intérêts restant à payer dépassent ce que la même somme rapporterait ailleurs, net d'impôt et sans risque, indemnité et frais de mainlevée déduits. Avant de décider :

• Additionnez les intérêts restants : votre tableau d'amortissement les donne échéance par échéance.
• Gardez une épargne de précaution : un remboursement qui vide vos comptes vous fragilise au premier imprévu.
• Pensez à vos projets : si une vente est prévue à court terme, rembourser au moment de la vente peut suffire.
• Mesurez la marge retrouvée : un bien libéré de son hypothèque peut de nouveau servir de garantie, mais un nouveau crédit entraînera de nouveaux frais.

Un exemple chiffré

Isabelle, 52 ans, a souscrit il y a quatre ans un crédit hypothécaire amortissable de 180 000 € pour racheter la soulte de son ex-conjoint. Son appartement est estimé à 480 000 €. Il lui reste 150 000 € à rembourser. Elle hérite de 200 000 € et hésite entre deux options.

• Remboursement total : l'indemnité ne peut pas dépasser 4 500 €, soit 3 % de 150 000 €, ni six mois d'intérêts sur 150 000 €. Son tableau d'amortissement lui permet de calculer ce second montant, et le plus faible des deux s'applique. Il ne lui reste que 50 000 € d'épargne.
• Remboursement partiel de 100 000 € : la somme dépasse le seuil de 10 % du montant initial (18 000 €). L'indemnité est plafonnée à six mois d'intérêts sur 100 000 €, sans pouvoir dépasser 4 500 €. Elle garde l'échéance et raccourcit la durée, et conserve 100 000 € disponibles.

Isabelle choisit le remboursement partiel. Elle ne prévoit ni vente ni nouveau crédit : elle ne fera pas de mainlevée et laissera l'inscription s'éteindre à son terme.

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Questions fréquentes

Peut-on rembourser un crédit hypothécaire par anticipation ?

Oui. Pour un particulier, c'est un droit, total ou partiel, à tout moment. Le contrat peut seulement refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du montant initial, sauf s'il solde le prêt.

Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?

Elles ne sont dues que si le contrat les prévoit, et ne peuvent pas dépasser le plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Dans quels cas n'y a-t-il aucune indemnité ?

Lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien à la suite d'un changement de lieu d'activité professionnelle, d'un décès ou d'une cessation forcée d'activité professionnelle. Le contrat peut aussi n'en prévoir aucune.

Le prêteur peut-il refuser un remboursement partiel ?

Seulement si le contrat le prévoit et si la somme est inférieure à 10 % du montant initial du prêt. Au-delà, ou pour solder le prêt, il ne peut pas refuser.

Faut-il une mainlevée après avoir remboursé son crédit hypothécaire ?

Pour vendre ou réemprunter en donnant le bien en garantie, oui. Sinon, l'inscription s'éteint d'elle-même au plus tard un an après la dernière échéance prévue, sans frais.

Que se passe-t-il si l'on vend un bien hypothéqué ?

Le notaire rembourse le prêteur sur le prix de vente le jour de la signature et organise la mainlevée. Vous recevez le solde du prix.

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