Peut-on rembourser un crédit hypothécaire par anticipation ?

Une rentrée d'argent imprévue, la vente du bien apporté en garantie, ou simplement la volonté de se libérer plus tôt de son engagement : plusieurs situations peuvent amener un emprunteur à vouloir rembourser son crédit hypothécaire avant son terme prévu. Cette possibilité existe, mais elle obéit à une procédure précise, avec des délais et des frais qu'il convient d'anticiper. Ce guide détaille chaque étape, du courrier initial à la banque jusqu'à la levée de l'hypothèque.

Le principe : un remboursement possible à tout moment

Sur le plan légal, aucun texte n'impose de préavis pour rembourser un crédit immobilier ou hypothécaire par anticipation : l'emprunteur peut y mettre fin quand il le souhaite. En pratique cependant, le contrat de prêt prévoit généralement un délai de préavis contractuel, souvent fixé autour d'un mois, qu'il est recommandé de respecter pour que l'opération se déroule dans les meilleures conditions.

Le remboursement total ou partiel

Le remboursement total

Il consiste à solder l'intégralité du capital restant dû en une seule fois, ce qui met fin définitivement au crédit et à l'hypothèque qui y est attachée, sous réserve des formalités de mainlevée décrites plus loin.

Le remboursement partiel

Il est également possible de rembourser seulement une partie du capital restant dû, l'article L.313-47 du Code de la consommation encadrant cette option. Le prêteur peut exiger un montant minimum, généralement fixé à 10 % du capital initial emprunté, pour qu'un remboursement partiel soit accepté. Ce remboursement peut ensuite se traduire, au choix de l'emprunteur, par une réduction de la durée restante du prêt ou par une diminution du montant des mensualités futures.

La démarche à suivre étape par étape

Adresser une demande écrite à l'organisme prêteur

La demande de remboursement anticipé doit être formalisée par un courrier, idéalement envoyé en recommandé avec accusé de réception, précisant l'intention de rembourser tout ou partie du capital restant dû et, le cas échéant, la raison de cette démarche (vente du bien, mutation professionnelle, rentrée de fonds).

Recevoir le décompte de l'organisme prêteur

Après réception de la demande, l'organisme prêteur a l'obligation de répondre en précisant le montant exact à rembourser : capital restant dû, intérêts courus jusqu'à la date de remboursement, et indemnité de remboursement anticipé le cas échéant, plafonnée légalement à six mois d'intérêts sur le capital remboursé ou à 3 % du capital restant dû, le montant le plus favorable à l'emprunteur s'appliquant.

Joindre les justificatifs en cas d'exonération d'indemnité

Si le remboursement anticipé intervient à la suite d'une mutation professionnelle, d'une perte d'emploi involontaire ou d'un décès, situations exonérées d'indemnité par la loi, il convient de joindre les justificatifs correspondants à la demande pour bénéficier de cette exonération.

Procéder au règlement dans le délai indiqué

Une fois le décompte reçu et validé, le règlement du montant dû doit intervenir dans le délai précisé par l'organisme prêteur, généralement de quelques semaines.

Le devenir de l'hypothèque après le remboursement

La mainlevée, une formalité notariale obligatoire

Une fois le crédit intégralement remboursé par anticipation, l'hypothèque inscrite sur le bien ne s'éteint pas automatiquement : une mainlevée doit être établie par un notaire pour libérer officiellement le bien de cette garantie. Cette formalité est indispensable si le propriétaire souhaite vendre le bien ou le donner en garantie d'un nouveau financement sans que l'ancienne hypothèque ne subsiste.

Le rôle du notaire dans cette procédure

Le notaire ne peut engager la mainlevée qu'une fois en possession du décompte de remboursement anticipé délivré par la banque et de la confirmation écrite de son accord pour lever la garantie. Cette étape intervient donc nécessairement après le remboursement effectif du capital, jamais avant.

Le coût de la mainlevée

Les frais de mainlevée, à la charge de l'emprunteur, comprennent les émoluments réglementés du notaire ainsi que les droits d'enregistrement auprès du service de la publicité foncière. Ces frais, distincts de l'indemnité de remboursement anticipé et non plafonnés par la même règle légale, représentent généralement entre 0,5 % et 1 % du montant initialement emprunté.

L'extinction automatique en l'absence de remboursement anticipé

Si le crédit va jusqu'à son terme normal sans remboursement anticipé, l'hypothèque s'éteint automatiquement un an après la dernière échéance prévue, l'inscription étant prise dès l'origine pour la durée du prêt majorée d'un an. Dans ce cas, aucune démarche ni frais de mainlevée n'est nécessaire.

L'impact sur l'assurance emprunteur

Un remboursement anticipé total entraîne la résiliation de l'assurance emprunteur liée au crédit, une démarche qui n'est pas toujours automatique et qui nécessite généralement un courrier spécifique adressé à l'assureur. Un remboursement partiel peut, selon les contrats, donner lieu à un ajustement du montant des cotisations, calculé sur le nouveau capital restant dû.

Exemple concret

Monsieur T. rembourse un crédit hypothécaire de 140 000 euros depuis quatre ans lorsqu'il perçoit un héritage lui permettant de solder l'intégralité du capital restant dû, soit 95 000 euros. Il adresse un courrier recommandé à Trésovia pour formaliser sa demande, respectant le préavis contractuel d'un mois. En retour, il reçoit un décompte précisant le capital restant dû, les intérêts courus, ainsi qu'une indemnité de remboursement anticipé plafonnée à 3 % du capital restant dû, soit 2 850 euros, aucune situation d'exonération ne s'appliquant à son cas. Une fois le règlement effectué, son notaire engage la mainlevée de l'hypothèque, moyennant des frais d'environ 1 100 euros, pour que le bien soit officiellement libéré de toute garantie.

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Foire aux questions

Faut-il respecter un préavis pour rembourser un crédit hypothécaire par anticipation ?

Aucun préavis n'est imposé par la loi, mais le contrat de prêt prévoit généralement un délai contractuel, souvent d'un mois, qu'il est recommandé de respecter.

Peut-on rembourser seulement une partie du capital restant dû ?

Oui, un remboursement partiel est possible, sous réserve d'un montant minimum généralement fixé à 10 % du capital initial, avec le choix entre réduire la durée du prêt ou diminuer les mensualités futures.

L'hypothèque disparaît-elle automatiquement après le remboursement anticipé ?

Non, une mainlevée notariale est nécessaire pour libérer officiellement le bien de la garantie, contrairement à l'extinction automatique qui n'intervient qu'un an après la dernière échéance en l'absence de remboursement anticipé.

Combien coûte la mainlevée d'une hypothèque ?

Généralement entre 0,5 % et 1 % du montant initialement emprunté, ces frais étant distincts et non plafonnés par la même règle légale que l'indemnité de remboursement anticipé.

Dans quels cas l'indemnité de remboursement anticipé n'est-elle pas due ?

En cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi involontaire ou de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, sous réserve de fournir les justificatifs correspondants à l'organisme prêteur.