Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Au moment de constituer un dossier de crédit hypothécaire, la question de l'assurance emprunteur revient systématiquement : est-elle vraiment obligatoire, ou peut-on s'en passer ? La réponse est nuancée, et elle prend une importance particulière dans le cadre d'un crédit hypothécaire, où les profils d'emprunteurs, seniors ou professionnels aux revenus irréguliers, sont souvent moins standards que ceux d'un crédit immobilier classique. Ce guide fait le point sur le cadre légal, sur ce qu'exigent les prêteurs et sur les solutions quand l'assurance classique est difficile à obtenir.
Ce que dit réellement la loi
Aucune obligation légale, mais une exigence fréquente des prêteurs
Aucun texte de loi n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour obtenir un crédit, qu'il soit immobilier classique ou hypothécaire. En revanche, l'organisme prêteur peut en faire une condition d'octroi du financement : il s'agit alors d'une exigence contractuelle, pour se prémunir contre le risque de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'emprunteur. Selon la solution retenue, l'assurance peut être exigée ou facultative, notamment lorsque le montant emprunté reste modeste au regard de la valeur du bien.
Le libre choix de l'assurance : un droit acquis depuis 2010
Depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010, l'emprunteur n'est plus tenu de souscrire l'assurance groupe proposée par le prêteur : il peut choisir un contrat individuel auprès de l'assureur de son choix, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées. Cette délégation d'assurance permet souvent de réduire significativement le coût de l'assurance, notamment pour les profils jeunes ou en bonne santé.
Un cadre légal qui a beaucoup évolué
De la loi Lagarde à la loi Lemoine
La loi Lagarde de 2010 a ouvert le libre choix de l'assurance dès la souscription. La loi Hamon de 2014 a permis d'en changer dans les douze premiers mois. L'amendement Bourquin, entré en vigueur avec la loi Sapin 2 de 2016, a étendu ce droit à chaque date anniversaire du contrat. Enfin, la loi Lemoine du 28 février 2022 autorise la résiliation et le changement d'assurance à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes.
Ce que change concrètement la loi Lemoine
La loi Lemoine supprime aussi le questionnaire de santé pour les prêts dont l'encours assuré est inférieur à 200 000 euros par personne et dont le remboursement s'achève avant les 60 ans de l'emprunteur. Elle réduit également le droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer ou de l'hépatite C, qui passe à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique.
Le cas particulier du crédit hypothécaire
Des profils parfois plus complexes à assurer
Le crédit hypothécaire s'adresse souvent à des profils que les banques classiques suivent mal : seniors dont l'âge dépasse les limites habituelles, professionnels aux revenus irréguliers, dirigeants. Ces profils peuvent rencontrer plus de difficultés à obtenir une assurance standard, soit parce que leur âge dépasse les plafonds des assureurs classiques, soit parce que leur santé entraîne des exclusions ou des surprimes. En revanche, une inscription au FICP ou au FCC ferme l'accès au crédit hypothécaire lui-même, indépendamment de l'assurance.
Les solutions quand l'assurance classique est difficile à obtenir
- La convention AERAS encadre l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, en limitant les surprimes et en organisant un réexamen des dossiers refusés.
- Pour les seniors, certains assureurs proposent des contrats avec des plafonds d'âge plus élevés, généralement plus coûteux.
- Une couverture ajustée : selon la solidité du dossier et la valeur du bien, le prêteur peut accepter une couverture limitée, par exemple au seul décès, ou une quotité répartie entre plusieurs emprunteurs.
Comment réduire le coût de son assurance emprunteur
Comparer plutôt que d'accepter le contrat groupe par défaut
Le contrat groupe repose sur une mutualisation des risques entre tous les assurés, ce qui peut désavantager les profils jeunes ou en bonne santé. Comparer plusieurs offres de délégation permet souvent de réduire sensiblement le coût total du crédit.
Renégocier en cours de remboursement
La possibilité de changer d'assurance à tout moment permet de renégocier ce poste même plusieurs années après la signature, dès qu'une offre présente des garanties équivalentes à un tarif plus avantageux.
Un exemple
Madame T., 67 ans, sollicite un crédit hypothécaire de 120 000 euros pour financer des travaux dans sa résidence principale, estimée à 380 000 euros. Son âge dépasse les plafonds de plusieurs assureurs classiques, qui refusent ou proposent des surprimes très élevées. Son dossier est orienté vers un assureur spécialisé dans les emprunteurs seniors, qui l'assure pour la seule garantie décès, jugée suffisante compte tenu du montant emprunté au regard de la valeur du bien. Madame T. obtient son financement sans que l'assurance ne déséquilibre l'opération.
Questions fréquentes
L'assurance emprunteur est-elle légalement obligatoire pour un crédit hypothécaire ?
Non, aucun texte ne l'impose. Le prêteur peut toutefois l'exiger ; selon la solution retenue, elle peut aussi être facultative.
Peut-on choisir une assurance autre que celle proposée par le prêteur ?
Oui, depuis la loi Lagarde de 2010, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées.
Un senior peut-il obtenir une assurance emprunteur ?
Oui, mais les conditions varient : certains contrats couvrent des âges plus élevés, généralement avec une prime plus importante ou une couverture ajustée.
Peut-on changer d'assurance après la signature du crédit ?
Oui, la loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes.
Que faire si l'assurance est refusée pour raison de santé ?
La convention AERAS encadre l'accès à l'assurance pour les risques de santé aggravés, en limitant les surprimes et en organisant un réexamen des dossiers refusés.
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