Assurance emprunteur et crédit hypothécaire : est-ce obligatoire ?

Au moment de constituer un dossier de crédit hypothécaire, la question de l'assurance emprunteur revient systématiquement, et suscite souvent une confusion légitime : est-elle vraiment obligatoire, ou peut-on s'en passer ? La réponse est nuancée, et elle prend une importance particulière dans le cadre d'un crédit hypothécaire, où les profils d'emprunteurs (seniors, personnes fichées, professionnels aux revenus irréguliers) sont parfois moins standards que ceux d'un crédit immobilier classique. Ce guide fait le point sur le cadre légal réel, sur ce qu'exigent concrètement les organismes prêteurs, et sur les solutions existantes lorsque l'assurance classique est difficile à obtenir.

Ce que dit réellement la loi

Aucune obligation légale, mais une exigence quasi systématique des prêteurs

Contrairement à une idée reçue, aucun texte de loi n'impose la souscription d'une assurance emprunteur pour obtenir un crédit, qu'il soit immobilier classique ou hypothécaire. En revanche, dans l'immense majorité des cas, l'organisme prêteur en fait une condition d'octroi du financement : il ne s'agit pas d'une obligation légale mais d'une exigence contractuelle, imposée par le prêteur pour se prémunir contre le risque de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'emprunteur pendant la durée du remboursement. En pratique, un dossier de crédit hypothécaire sans aucune assurance a donc très peu de chances d'être accepté, sauf configuration particulière (garanties additionnelles, montant emprunté limité au regard du patrimoine, ou refus assumé du prêteur de couvrir ce risque autrement).

Le libre choix de l'assurance : un droit acquis depuis 2010

Depuis la loi Lagarde du 1ᵉʳ juillet 2010, l'emprunteur n'est plus tenu de souscrire l'assurance groupe proposée par la banque ou l'organisme prêteur : il peut choisir un contrat individuel auprès de l'assureur de son choix, à condition que les garanties proposées soient équivalentes à celles exigées par le prêteur. Cette liberté de choix, appelée délégation d'assurance, permet souvent de réduire significativement le coût de l'assurance par rapport au contrat groupe, notamment pour les profils jeunes ou en bonne santé.

Un cadre légal qui a beaucoup évolué ces quinze dernières années

De la loi Lagarde à la loi Lemoine

La réglementation de l'assurance emprunteur a été profondément modifiée par une succession de textes. La loi Lagarde de 2010 a ouvert le libre choix de l'assurance dès la souscription. La loi Hamon de 2014 a permis de changer d'assurance dans les douze premiers mois suivant la signature de l'offre de prêt. L'amendement Bourquin, entré en vigueur avec la loi Sapin 2 de 2016, a étendu ce droit à chaque date anniversaire du contrat, sous réserve d'un préavis de deux mois et du respect du principe d'équivalence des garanties. Enfin, la loi Lemoine du 28 février 2022 a définitivement simplifié le dispositif en autorisant la résiliation et le changement d'assurance à tout moment, sans frais et sans condition de durée.

Ce que change concrètement la loi Lemoine

Au-delà du droit de résiliation à tout moment, la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé pour les prêts dont l'encours assuré est inférieur à 200 000 euros par personne assurée et dont le remboursement s'achève avant les 60 ans de l'emprunteur. Elle réduit également le droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer ou de l'hépatite C, qui passe de dix à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique, sans distinction d'âge. Ces évolutions facilitent l'accès à l'assurance, et donc au crédit, pour des profils auparavant pénalisés par leur état de santé.

Le cas particulier du crédit hypothécaire

Des profils d'emprunteurs parfois plus complexes à assurer

Le crédit hypothécaire s'adresse souvent à des profils que les banques classiques refusent : personnes fichées à la Banque de France, seniors dont l'âge dépasse les limites habituelles d'assurance, professionnels aux revenus irréguliers ou en cours de restructuration. Ces profils peuvent rencontrer plus de difficultés à obtenir une assurance emprunteur standard, soit parce que leur âge dépasse les plafonds de couverture des assureurs classiques, soit parce que leur situation de santé ou professionnelle entraîne des exclusions de garantie ou des surprimes importantes.

Les alternatives lorsque l'assurance classique est difficile à obtenir

Lorsque l'assurance emprunteur classique n'est pas accessible ou reste trop coûteuse, plusieurs solutions existent. La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) encadre les conditions d'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, en limitant les surprimes et en organisant un mécanisme d'examen des dossiers refusés. Pour les profils seniors, certains assureurs proposent des contrats spécifiques avec des plafonds d'âge plus élevés, généralement assortis d'un coût plus important. Pour les personnes fichées à la Banque de France, le montage du dossier reste possible dès lors que le patrimoine immobilier apporté en garantie est suffisant. Enfin, selon la solidité du dossier et la valeur du bien apporté en garantie, l'organisme prêteur peut accepter de limiter la couverture exigée, voire d'ajuster la quotité assurée entre plusieurs emprunteurs pour répartir le risque.

Comment réduire le coût de son assurance emprunteur

Comparer plutôt que d'accepter le contrat groupe par défaut

Le contrat groupe proposé par le prêteur repose sur un principe de mutualisation des risques entre tous les assurés, ce qui peut désavantager les profils jeunes ou en bonne santé par rapport à un contrat individuel adapté à leur situation personnelle. Comparer plusieurs offres de délégation d'assurance permet souvent de réduire sensiblement le coût total du crédit, l'assurance représentant, après les intérêts, l'un des postes de dépense les plus importants d'un financement.

Renégocier en cours de remboursement grâce à la loi Lemoine

La possibilité de changer d'assurance à tout moment, sans frais et sans justification particulière, permet de renégocier ce poste de dépense même plusieurs années après la signature du crédit hypothécaire, dès lors qu'une offre concurrente présente des garanties équivalentes à un tarif plus avantageux.

Exemple concret

Madame T., 67 ans, sollicite un crédit hypothécaire de 120 000 euros pour financer des travaux dans sa résidence principale. Son âge la place au-delà des plafonds de couverture de plusieurs assureurs classiques, qui refusent son dossier ou proposent des surprimes très élevées. Trésovia oriente son dossier vers un assureur spécialisé dans la couverture des emprunteurs seniors, qui accepte de l'assurer avec une quotité limitée à la garantie décès, jugée suffisante compte tenu du montant emprunté au regard de la valeur de son bien, estimé à 380 000 euros. Cette solution permet à Madame T. d'obtenir son financement sans que le coût de l'assurance ne rende l'opération déséquilibrée.

Vous êtes dans une situation similaire ? Découvrez les conditions d'un crédit hypothécaire chez Trésovia.

Foire aux questions

L'assurance emprunteur est-elle légalement obligatoire pour un crédit hypothécaire ?

Non, aucun texte de loi ne l'impose, mais dans la pratique, les organismes prêteurs l'exigent presque systématiquement comme condition d'octroi du financement.

Peut-on choisir une assurance autre que celle proposée par le prêteur ?

Oui, depuis la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur peut souscrire une assurance individuelle auprès de l'assureur de son choix, à condition que les garanties soient équivalentes à celles exigées par le prêteur.

Un senior peut-il obtenir une assurance emprunteur pour un crédit hypothécaire ?

Oui, mais les conditions varient selon les assureurs : certains contrats spécifiques couvrent des tranches d'âge plus élevées, généralement avec une prime plus importante ou une quotité de garantie ajustée.

Peut-on changer d'assurance emprunteur après la signature du crédit ?

Oui, la loi Lemoine de 2022 permet de résilier et de changer d'assurance à tout moment, sans frais, dès lors que le nouveau contrat présente des garanties équivalentes.

Que faire si l'assurance classique est refusée en raison d'un problème de santé ?

La convention AERAS encadre l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque de santé aggravé, en limitant les surprimes et en organisant un réexamen des dossiers refusés par les assureurs classiques.