Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Rénovation lourde, rénovation énergétique d'un bien loué, extension, remise en état d'une maison héritée : certains chantiers dépassent ce qu'un prêt travaux classique ou les aides publiques permettent de financer. Le crédit hypothécaire mobilise la valeur d'un bien que vous possédez déjà pour financer ces travaux.
Les solutions à regarder d'abord
- Les aides publiques : MaPrimeRénov' et les certificats d'économies d'énergie financent une partie des travaux de rénovation énergétique, sous conditions.
- L'éco-prêt à taux zéro : sans intérêts, il est plafonné à 50 000 € et réservé à certains travaux de rénovation énergétique.
- Le prêt travaux bancaire : simple et rapide pour des montants modérés, il bute sur le taux d'endettement dès que le montant grimpe.
Ces solutions sont souvent moins chères qu'un crédit hypothécaire et doivent être mobilisées en premier. Voir crédit hypothécaire ou prêt travaux.
Quand le crédit hypothécaire s'impose
- Des montants importants, que la banque refuse de financer compte tenu de vos revenus et de vos crédits en cours ;
- Des revenus atypiques : indépendant, dirigeant, retraité ;
- Des travaux sur un bien loué classé F ou G, à rénover pour pouvoir continuer à le louer ;
- Un bien hérité à remettre en état avant de l'habiter, de le louer ou de le vendre.
Les conditions
- un bien d'au moins 300 000 €, qui peut être celui des travaux ou un autre ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, capital restant dû déduit ;
- des revenus réguliers permettant de rembourser ;
- une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Le montant se calcule sur la valeur actuelle du bien, telle que l'expert la constate. La plus-value attendue des travaux ne compte pas. Les devis d'artisans servent à justifier le besoin.
Un exemple
Nadine et Pierre, 61 et 63 ans, possèdent leur résidence principale, sans prêt, estimée à 480 000 €, et un appartement loué classé F. Ils doivent le rénover pour pouvoir continuer à le louer : isolation, fenêtres, chauffage, pour 95 000 €. Après déduction des aides, il reste 75 000 € à financer. Leur banque refuse en raison de leur âge. Un crédit hypothécaire de 75 000 €, garanti par leur résidence principale, finance le chantier ; les loyers et leurs pensions couvrent le remboursement.
Les démarches
- Chiffrer le chantier avec des devis d'artisans, et déduire les aides mobilisables.
- Faire étudier la faisabilité : valeur du bien, revenus, crédits en cours.
- Faire expertiser le bien apporté en garantie.
- Recevoir l'offre, puis respecter le délai légal de réflexion de 10 jours.
- Signer chez le notaire, qui inscrit l'hypothèque et verse les fonds.
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds. Voir le délai d'obtention des fonds.
Les points de vigilance
- Le coût : un crédit hypothécaire coûte plus cher qu'un prêt travaux ou un éco-prêt. Il se justifie quand ces solutions ne suffisent pas.
- Les dépassements : prévoyez une marge sur les devis, car un second financement sera plus difficile à obtenir.
- Le remboursement : en cas d'impayés durables, le bien apporté en garantie peut être saisi.
Cas réel : 120 000 € sur 20 ans pour rénover une maison à la retraite.
Questions fréquentes
Peut-on financer des travaux avec un crédit hypothécaire ?
Oui, à partir de 50 000 €, sur un bien d'au moins 300 000 €, lorsque les aides et le prêt travaux ne suffisent pas.
La valeur après travaux est-elle prise en compte ?
Non. Le montant se calcule sur la valeur actuelle du bien constatée par l'expert.
Le bien en garantie doit-il être celui des travaux ?
Non. Vous pouvez hypothéquer votre résidence principale pour rénover un bien loué, et inversement.
Peut-on cumuler aides publiques et crédit hypothécaire ?
Oui. Le crédit hypothécaire finance le reste à charge après déduction des aides.
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