Rachat de crédit hypothécaire : regrouper ses crédits et réduire ses mensualités

Le rachat de crédit hypothécaire remplace plusieurs crédits (prêt immobilier, crédits à la consommation, dettes) par un seul prêt garanti par une hypothèque sur votre bien. La mensualité baisse parce que le capital est réparti sur une durée plus longue, jusqu'à 25 ans, et que des crédits courts disparaissent ; en contrepartie, le coût total augmente. L'opération exige un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 €, un financement limité à 70 % de la valeur du bien, des revenus suffisants et aucune inscription au FICP ou au FCC.

Le principe : un seul crédit, garanti par votre bien

Le nouveau prêt rembourse en une fois vos crédits en cours, directement entre les mains de chaque créancier. Vous n'avez plus qu'une échéance, un interlocuteur et une durée. L'hypothèque sur votre bien sécurise l'opération : c'est elle qui permet de regrouper des montants élevés, de reprendre un prêt immobilier et de dégager, si besoin, une trésorerie complémentaire. Vous restez propriétaire, et vous continuez à occuper ou à louer le bien. Pour le fonctionnement du produit lui-même, voyez notre page crédit hypothécaire.

Ce que l'on peut regrouper

• le prêt immobilier en cours, si le besoin total atteint au moins 100 000 € : voir racheter son prêt immobilier et obtenir de la trésorerie ;
• les crédits à la consommation : prêts personnels, crédits auto, crédits renouvelables, découverts : voir regrouper ses crédits à la consommation ;
• les dettes fiscales ou sociales : voir rachat de crédits avec un retard d'impôts ;
• les dettes entre particuliers ou envers un ex-conjoint ;
• une trésorerie de sécurité, incluse dans le montant, utile si vos revenus sont irréguliers.

Rachat classique ou rachat hypothécaire ?

Un rachat de crédit sans hypothèque repose sur vos seuls revenus et sur votre taux d'endettement. Il reste limité en montant et bute vite sur un endettement déjà élevé ou des revenus atypiques : indépendants, professions libérales, dirigeants. Le rachat hypothécaire s'appuie en plus sur la valeur d'un bien, ce qui ouvre des montants plus élevés et des durées plus longues. La garantie ne remplace pas pour autant les revenus : la nouvelle échéance unique doit rester supportable. Le comparatif complet figure dans crédit hypothécaire ou rachat de crédit, et les dossiers déjà refusés ailleurs dans rachat de crédit refusé.

Comment le rachat réduit vos mensualités

Deux leviers font baisser l'échéance :

• la durée : le capital est réparti sur un plus grand nombre de mois ;
• la disparition des crédits courts : des crédits à la consommation remboursés sur quelques années, souvent coûteux, sont remplacés par un crédit long garanti par un bien.

L'effet de la durée se mesure simplement. Pour 155 000 € regroupés, voici la seule part de capital remboursée chaque mois selon la durée choisie :

Plus la durée s'allonge, plus la part de capital baisse, mais plus vous payez d'intérêts et d'assurance longtemps. L'échéance réelle, intérêts et assurance compris, et le coût total figurent dans l'offre de prêt. Notre simulateur de crédit hypothécaire permet d'en tester plusieurs versions.

Ce que coûte la baisse des mensualités

• Des intérêts sur une durée plus longue : le coût total du crédit augmente, parfois fortement.
• Les indemnités de remboursement anticipé du prêt immobilier, si le contrat les prévoit : au plus, le plus faible de six mois d'intérêts ou de 3 % du capital restant dû. Voir rembourser un crédit hypothécaire par anticipation.
• Les indemnités des crédits à la consommation : la loi les plafonne à 1 % du montant remboursé, ou 0,5 % s'il reste moins d'un an à courir, et n'en prévoit aucune pour un découvert autorisé.
• Les frais d'acte et d'inscription de l'hypothèque : taxe de publicité foncière de 0,715 %, émoluments du notaire et formalités, détaillés dans le décompte notarial. Voir les coûts d'un crédit hypothécaire.
• Les honoraires d'intermédiation, dus uniquement à la signature chez le notaire.

Le regroupement se justifie quand il rétablit un budget tenable et évite l'engrenage des impayés. Il ne se justifie pas pour gagner un peu de confort si vos échéances actuelles restent supportables.

Combien pouvez-vous regrouper : le calcul

Deux calculs fixent le montant possible.

1. Le besoin : capital restant dû de chaque crédit racheté, plus les indemnités de remboursement anticipé, plus les frais, plus la trésorerie éventuelle. Demandez un décompte daté à chaque prêteur.
2. Le plafond : 70 % de la valeur du bien, moins les crédits qui resteraient garantis par ce bien sans être rachetés. Le nouveau crédit doit tenir sous ce plafond.

S'y ajoute un troisième contrôle, décisif : vos revenus doivent couvrir la nouvelle échéance en laissant un reste à vivre suffisant pour votre foyer.

Les conditions

• un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
• un besoin d'au moins 50 000 €, et d'au moins 100 000 € si le regroupement reprend un prêt immobilier en cours ;
• un financement limité à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
• une durée jusqu'à 25 ans en amortissable, ou jusqu'à 15 ans en in fine dès 100 000 € (voir prêt in fine ou amortissable) ;
• des revenus réguliers, suffisants pour la nouvelle échéance ;
• une résidence fiscale en France ;
• aucune inscription au FICP ni au FCC, quelle qu'en soit la cause.

Fichage et surendettement : agir avant les incidents

Une inscription au FICP ou au FCC exclut le rachat de crédit hypothécaire, sans exception. Un dossier de surendettement en cours entraîne une inscription au FICP : le financement est alors impossible. Le bon moment pour regrouper vos crédits se situe donc avant les premiers impayés, quand les échéances pèsent mais sont encore honorées. Voir propriétaire fiché et rachat de crédit.

Les étapes d'un rachat de crédit hypothécaire

1. Inventaire : tableaux d'amortissement, décomptes de remboursement anticipé, relevés des dettes.
2. Estimation du bien, qui fixe le plafond de financement.
3. Étude du dossier : revenus, charges, reste à vivre, choix de la durée et du mode de remboursement.
4. Offre de prêt, suivie du délai légal de réflexion de 10 jours : voir délai de réflexion.
5. Signature chez le notaire : il rembourse chaque créancier, fait lever les anciennes garanties et inscrit la nouvelle hypothèque.

Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai de réflexion compris.

Un exemple chiffré

Thierry et Nadia, 47 et 45 ans, ont une maison estimée à 450 000 €. Ils remboursent un prêt immobilier dont il reste 120 000 €, et deux crédits à la consommation pour 35 000 €. Depuis la baisse des revenus de Thierry, leurs trois échéances atteignent 2 150 € par mois pour 5 200 € de revenus nets. Ils n'ont encore aucun impayé.

Un crédit hypothécaire de 155 000 € plus les frais et indemnités rembourse le tout. Le montant reste très en dessous du plafond de 315 000 €, soit 70 % de la valeur de la maison, et le besoin dépasse 100 000 €, seuil requis pour reprendre leur prêt immobilier. Sur 20 ans, la part de capital de leur échéance unique est de 646 € ; intérêts et assurance compris, l'échéance chiffrée dans l'offre reste nettement inférieure aux 2 150 € actuels. Ils acceptent, en connaissance de cause, un coût total plus élevé, et prévoient un remboursement partiel dès que leurs revenus remonteront.

Faire étudier mon regroupement

Avant de vous décider

• Comparez le coût total, pas seulement la mensualité : demandez un tableau comparant vos crédits actuels et le nouveau crédit.
• Gardez une marge : la nouvelle échéance doit laisser un reste à vivre confortable.
• Ne rouvrez pas de crédits après le regroupement : c'est le principal risque de rechute.
• Mesurez l'engagement : en cas de défaut de remboursement, le bien constitue la garantie du prêteur.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un rachat de crédit hypothécaire ?

C'est le regroupement de plusieurs crédits et dettes en un seul prêt, garanti par une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire. Vous n'avez plus qu'une échéance.

Un rachat de crédit hypothécaire réduit-il vraiment les mensualités ?

Oui, en regroupant les crédits et en allongeant la durée, jusqu'à 25 ans. En contrepartie, le coût total du crédit augmente.

Quelle différence avec un rachat de crédit classique ?

Le rachat classique repose sur les seuls revenus, sans garantie. Le rachat hypothécaire s'appuie aussi sur la valeur d'un bien, ce qui permet des montants plus élevés, mais exige toujours des revenus suffisants.

Peut-on inclure son prêt immobilier dans le regroupement ?

Oui, si le besoin total atteint au moins 100 000 € et que l'ensemble reste sous 70 % de la valeur du bien. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'appliquer.

Quel est le taux d'un rachat de crédit hypothécaire ?

Il dépend du montant, de la durée, du mode de remboursement et de votre profil. Le taux et le TAEG figurent dans l'offre de prêt, que vous recevez avant tout engagement.

Peut-on faire un rachat de crédit hypothécaire en étant fiché ou surendetté ?

Non. Une inscription au FICP ou au FCC, comme un dossier de surendettement en cours, rend le financement impossible.

Reste-t-on propriétaire de son bien ?

Oui. Le bien sert uniquement de garantie : vous continuez à l'habiter ou à le louer pendant toute la durée du prêt.

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