Prêt in fine ou prêt amortissable : quelle différence ?

Au moment de mettre en place un crédit hypothécaire,Au moment de mettre en place un crédit hypothécaire, une question revient toujours : prêt in fine ou prêt amortissable ? Ces deux formules remboursent le même capital, mais d'une manière radicalement différente, avec des conséquences directes sur la mensualité et sur le coût total. Comprendre cette différence est essentiel pour faire le bon choix. Pour le produit de base, voyez notre page crédit hypothécaire.

La différence fondamentale entre les deux formules

La différence tient à la manière dont le capital est remboursé.

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse à la fois une part d'intérêts et une part de capital. Au fil du temps, le capital restant dû diminue, et à l'échéance, le prêt est intégralement remboursé. C'est le fonctionnement le plus courant.

Dans un prêt in fine, les mensualités ne remboursent que les intérêts. Le capital, lui, n'est remboursé qu'en une seule fois, à la toute fin du prêt. Pendant toute la durée, le capital restant dû ne bouge pas.

Le prêt amortissable en détail

Le prêt amortissable est le modèle classique. La mensualité, relativement stable, intègre une part d'intérêts décroissante et une part de capital croissante. À mesure que le capital se rembourse, la part d'intérêts diminue.

Son avantage est la lisibilité : à l'échéance, tout est remboursé, sans capital à reconstituer. Pour un crédit hypothécaire, l'amortissable s'applique avec un taux de 5,7 %, sur une durée au choix pouvant aller jusqu'à 25 ans. Cette longue durée possible permet d'étaler le remboursement et d'abaisser la mensualité.

Le prêt in fine en détail

Le prêt in fine fonctionne autrement : pendant toute sa durée, l'emprunteur ne paie que les intérêts, ce qui allège considérablement la mensualité. Le capital est remboursé intégralement à l'échéance, en une fois.

Cette structure suppose d'anticiper le remboursement du capital à terme : par une épargne constituée en parallèle, par la vente du bien, ou par la transmission. Pour un crédit hypothécaire, l'in fine s'applique avec un taux de 6 %, sur une durée maximale de 15 ans.

Impact sur la mensualité et le coût total

C'est là que le choix se joue concrètement.

L'in fine offre des mensualités nettement plus faibles, puisqu'on ne paie que les intérêts pendant toute la durée. En contrepartie, comme le capital n'est jamais entamé avant la fin, les intérêts portent toujours sur la totalité du capital emprunté : le coût total des intérêts est donc plus élevé que dans un amortissable de même durée.

L'amortissable, à l'inverse, fait peser une mensualité plus lourde, mais comme le capital diminue progressivement, les intérêts portent sur un montant de plus en plus faible : le coût total des intérêts est moindre. Le choix est donc un arbitrage entre charge mensuelle et coût global. Notre simulateur de crédit hypothécaire permet de visualiser cet écart selon votre projet.

Quel choix selon votre situation ?

Le bon choix dépend de l'objectif et du profil.

L'amortissable convient à qui veut solder progressivement sa dette et minimiser le coût total des intérêts, en acceptant une mensualité plus élevée. Il est souvent privilégié quand on dispose de revenus réguliers permettant de porter la mensualité.

L'in fine convient à qui cherche à alléger sa charge mensuelle, notamment lorsque les revenus sont contraints — par exemple un retraité, comme nous l'évoquons dans notre page crédit avec une petite retraite — ou lorsqu'une logique patrimoniale prévoit de rembourser le capital à terme, par exemple via la transmission ou la vente du bien.

Récapitulatif des paramètres

Pour un crédit hypothécaire, les deux formules partagent la même base de coûts et se distinguent sur le taux et la durée :

• Frais : 8,5 % du montant emprunté, dans les deux cas.
• Amortissable : taux de 5,7 %, durée au choix jusqu'à 25 ans, mensualité plus élevée, coût total des intérêts plus faible.
• In fine : taux de 6 %, durée maximale de 15 ans, mensualité allégée, coût total des intérêts plus élevé, capital à rembourser en une fois à l'échéance.
• Montant finançable : jusqu'à 70 % de la valeur du bien, quelle que soit la formule.

Questions fréquentes sur le prêt in fine et amortissable

Quelle est la différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

Dans un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse intérêts et capital, si bien que le capital diminue progressivement. Dans un prêt in fine, les mensualités ne paient que les intérêts, et le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance.

Le prêt in fine coûte-t-il plus cher ?

En coût total d'intérêts, oui, car les intérêts portent toujours sur la totalité du capital, jamais entamé avant la fin. En contrepartie, la mensualité est nettement plus faible. C'est un arbitrage entre charge mensuelle et coût global.

Quelle durée pour chaque formule en crédit hypothécaire ?

L'amortissable peut aller jusqu'à 25 ans au choix, au taux de 5,7 %. L'in fine est limité à 15 ans maximum, au taux de 6 %. Les frais sont de 8,5 % du montant emprunté dans les deux cas.

Comment choisir entre in fine et amortissable ?

L'amortissable convient pour solder progressivement sa dette et limiter le coût des intérêts. L'in fine convient pour alléger la mensualité, notamment avec des revenus contraints ou une logique patrimoniale de remboursement du capital à terme.

Prêt in fine ou amortissable : l'essentiel

Le prêt amortissable rembourse capital et intérêts à chaque échéance, avec une mensualité plus lourde mais un coût total moindre, sur une durée allant jusqu'à 25 ans au taux de 5,7 %. Le prêt in fine ne rembourse que les intérêts, avec une mensualité allégée mais un coût total plus élevé et un capital à solder à terme, sur 15 ans maximum au taux de 6 %. Le choix dépend de votre situation et de votre objectif. Pour étudier le vôtre, partez de notre page crédit hypothécaire.

une question revient toujours : prêt in fine ou prêt amortissable ? Ces deux formules remboursent le même capital, mais d'une manière radicalement différente, avec des conséquences directes sur la mensualité et sur le coût total. Comprendre cette différence est essentiel pour faire le bon choix. Pour le produit de base, voyez notre page crédit hypothécaire.