Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire : le guide de référence ».
Un crédit hypothécaire peut être remboursé de deux façons : progressivement, à chaque échéance, ou en une seule fois, à la fin. Ce choix change tout : la mensualité, le coût total, et les conditions pour obtenir le prêt.
La différence fondamentale
Avec un prêt amortissable, chaque mensualité rembourse une partie du capital et des intérêts. Le capital diminue au fil du temps ; à la dernière échéance, le prêt est soldé.
Avec un prêt in fine, les mensualités ne couvrent que les intérêts. Le capital reste dû en totalité jusqu'à l'échéance, où il est remboursé en une seule fois.
Le prêt amortissable en détail
- Durée : en général de 7 à 25 ans selon la solution retenue.
- Mensualité : plus élevée qu'en in fine, puisqu'elle inclut le capital.
- Coût total : plus faible, car les intérêts portent sur un capital qui diminue.
- Pour qui : la grande majorité des emprunteurs, disposant de revenus réguliers suffisants.
Le prêt in fine en détail
- Durée : en général de 5 à 15 ans selon l'objet.
- Mensualité : réduite aux seuls intérêts.
- Coût total : plus élevé à durée égale, car les intérêts portent sur tout le capital pendant toute la durée.
- Condition clé : une solution de sortie identifiée, le plus souvent un second bien dont la vente remboursera le capital. Le montant emprunté ne peut pas dépasser la valeur de cette solution de sortie.
- Montant : à partir de 100 000 €.
Comment choisir
L'amortissable convient quand les revenus permettent de rembourser le capital au fil de l'eau : c'est la solution la plus sûre et la moins coûteuse. L'in fine se justifie quand la mensualité doit rester légère et qu'un actif permettra de rembourser le capital à l'échéance : un senior qui prévoit de vendre une résidence secondaire, un investisseur qui revendra un bien, un dirigeant qui attend la cession de ses parts.
Un exemple
Françoise, 68 ans, veut aider ses deux enfants à acheter leur logement. Sa pension ne permet pas une mensualité élevée, mais elle possède un appartement en bord de mer qu'elle compte vendre d'ici une dizaine d'années. Un prêt in fine adossé à sa résidence principale lui permet de payer uniquement les intérêts ; la vente de l'appartement remboursera le capital à l'échéance.
Pour aller plus loin
- Le prêt hypothécaire in fine en détail
- Crédit hypothécaire de 500 000 € et plus
- Crédit hypothécaire pour retraité
Questions fréquentes
Le prêt in fine coûte-t-il plus cher ?
À montant et durée identiques, oui : le capital n'étant jamais réduit avant l'échéance, les intérêts portent sur la totalité pendant toute la durée. En contrepartie, la mensualité est beaucoup plus faible.
Qui peut obtenir un prêt in fine ?
Les emprunteurs qui disposent d'une solution de sortie crédible, en général un second bien immobilier dont la vente permettra de rembourser le capital, et pour des montants d'au moins 100 000 €.
Quelle durée pour un prêt in fine ?
En général de 5 à 15 ans selon l'objet du financement, contre 7 à 25 ans pour un prêt amortissable.
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