Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Les frais de notaire d'un rachat de part en indivision se composent du droit de partage, de la contribution de sécurité immobilière, des émoluments du notaire et des débours. Le droit de partage est de 2,5 % (1,1 % pour un partage lié à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un PACS) et se calcule sur la valeur nette de tout le bien partagé, pas seulement sur la part rachetée. Pour une maison de 500 000 € sans dette, il atteint donc 12 500 €, que vous rachetiez la moitié ou les deux tiers. Si la soulte et les frais dépassent votre épargne, un crédit hypothécaire adossé au bien permet de les financer sans vendre.
Frais de notaire d'un rachat de part en indivision : le calcul
Le rachat de la part d'un co-indivisaire n'est pas une vente ordinaire. Quand il fait sortir le bien de l'indivision au profit d'un de ses membres, il prend la forme d'un acte de partage ou de licitation, taxé au droit de partage et non aux droits de mutation d'une vente. La facture du notaire additionne quatre postes.
| Composante | Ce qu'il faut savoir | Montant |
|---|---|---|
| Droit de partage | Article 746 du CGI. Taux réduit pour les partages liés à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un PACS. | 2,5 % en règle générale ; 1,1 % en cas de divorce, séparation de corps ou rupture de PACS |
| Condition d'application | Indivision issue d'une succession, d'une communauté conjugale, d'une donation-partage ou d'un bien acquis par des époux ou des partenaires de PACS, rachat au profit d'un membre originaire (article 750 II du CGI). Hors de ces cas, le droit de partage suppose que l'acte mette fin à l'indivision. | À défaut : droits de mutation à titre onéreux, comme pour une vente |
| Base de calcul | Valeur nette de l'actif partagé : valeur du bien entier, moins les dettes qui le grèvent (prêt restant dû, par exemple). | Pas seulement la part rachetée |
| Contribution de sécurité immobilière | Taxe perçue lors de la publication de l'acte au service de la publicité foncière (article 879 du CGI). | 0,10 % de la valeur retenue |
| Émoluments du notaire | Rémunération de l'acte, proportionnelle et dégressive, soumise à la TVA. | Fixés par un barème réglementé |
| Débours | Sommes avancées par le notaire : état hypothécaire, cadastre, documents d'urbanisme, frais de publication. | Selon le dossier, détaillés dans le décompte |
Le notaire vous remet un décompte détaillé avant la signature. Demandez-le tôt : il fixe le montant exact à financer, en plus de la soulte.
Pourquoi la base est la valeur du bien entier
C'est l'erreur la plus fréquente. Le droit de partage frappe l'actif partagé, c'est-à-dire tout ce qui sort de l'indivision, et non la seule fraction qui change de mains. Racheter la moitié d'une maison de 500 000 € sans dette déclenche donc un droit de 2,5 % sur 500 000 €, soit 12 500 €, et non sur 250 000 €. Si un prêt de 100 000 € grève encore le bien, l'actif net tombe à 400 000 € et le droit à 10 000 €.
| Situation (bien de 500 000 €) | Base retenue | Droit de partage |
|---|---|---|
| Deux héritiers, aucun prêt | 500 000 € | 12 500 € (2,5 %) |
| Deux héritiers, 100 000 € de prêt restant dû | 400 000 € | 10 000 € (2,5 %) |
| Ex-époux qui partagent après un divorce, aucun prêt | 500 000 € | 5 500 € (1,1 %) |
| Rachat par une personne extérieure à l'indivision | Prix de la part | Droits de mutation à titre onéreux, pas de droit de partage |
Concubins, amis, rachat par un tiers : les cas à part
Pour des concubins ou des amis qui ont acheté ensemble, l'article 750 II ne s'applique pas. Le droit de partage reste dû si l'acte met fin à l'indivision (l'un devient seul propriétaire). Si l'indivision continue entre les autres, le rachat est taxé comme une vente. Un tiers qui rachète une part, une société spécialisée par exemple, paie lui aussi les droits de mutation. Le notaire confirme le régime au vu de votre titre de propriété.
Qui paie les frais de notaire ?
Aucune règle n'impose une répartition. En pratique, celui qui rachète les prend à sa charge, puisqu'il devient seul propriétaire. Une autre répartition se négocie et doit figurer dans l'acte. Si vous financez le rachat à crédit, intégrez ces frais au montant demandé.
Calculer le prix de la part (la soulte)
Le prix part de la valeur vénale du bien, son prix de vente actuel. On l'obtient par une estimation d'agence, une estimation notariale ou une expertise indépendante. En cas de désaccord, choisissez ensemble un expert et engagez-vous à l'avance sur sa valeur ; à défaut, le juge peut en désigner un dans un partage judiciaire.
Soulte = valeur du bien × quote-part de l'indivisaire sortant, moins sa part du crédit restant dû si vous reprenez seul le prêt. Pour un bien de 600 000 € entre trois héritiers, racheter les deux autres tiers coûte 400 000 €. Pour un couple à parts égales avec 200 000 € de prêt repris par l'un, la soulte est de 200 000 €.
La décote d'indivision
Une part indivise se vend mal à un tiers : l'acheteur devient co-propriétaire d'un bien qu'il ne contrôle pas et dont il ne peut pas disposer seul. Elle se négocie donc souvent sous sa valeur théorique. Cette décote n'a rien d'automatique et aucun taux légal ne la fixe : elle dépend du nombre d'indivisaires, de l'occupation du bien, des tensions familiales. Entre frères et sœurs, elle est rarement appliquée quand le rachat permet à l'autre de toucher sa part vite et sans procédure. Attention, en matière de droit de partage, l'administration retient la valeur réelle du bien : une décote consentie entre vous ne réduit pas automatiquement la base taxable.
Les sociétés de rachat de parts d'indivision
Des sociétés spécialisées rachètent des parts indivises à des indivisaires qui veulent sortir vite, sans attendre l'accord des autres. Le vendeur touche un prix immédiat, en contrepartie d'une décote importante sur la valeur de sa part. La société devient alors co-indivisaire et peut, comme tout indivisaire, demander le partage. Mais un indivisaire qui veut céder sa part à un tiers doit d'abord notifier le projet aux autres par commissaire de justice, et vous disposez d'un mois pour exercer votre droit de préemption aux mêmes prix et conditions (article 815-14 du Code civil). C'est souvent le moment de proposer votre propre rachat, financé si besoin par un crédit hypothécaire.
Les étapes d'un rachat de part en indivision
- Faire estimer le bien et fixer la soulte d'un commun accord.
- Formaliser la proposition par écrit : prix, valeur retenue, répartition des frais, notaire choisi, délai.
- Valider le financement avant de signer : épargne, prêt bancaire ou crédit hypothécaire. C'est l'étape qui fait échouer le plus de rachats.
- Mandater le notaire, qui réunit les titres, vérifie les dettes, établit le décompte des frais et rédige l'acte.
- Signer l'acte et le crédit le même jour. Le notaire verse la soulte, publie l'acte : vous devenez seul propriétaire.
Si un indivisaire refuse de vendre
- Nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil) : chacun peut demander le partage, mais personne ne peut être forcé de vendre sa part à un co-indivisaire précis.
- Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au juge l'autorisation de vendre le bien, après une procédure chez le notaire (article 815-5-1 du Code civil).
- À défaut d'accord, le partage judiciaire peut aboutir à une vente aux enchères, à laquelle un indivisaire peut se porter acquéreur.
Exemple chiffré : deux frères, une maison de 500 000 €
Julien et Marc héritent à parts égales de la maison de leur mère, estimée à 500 000 €, sans prêt en cours. Julien veut la garder ; Marc préfère toucher sa part. L'indivision vient d'une succession et Julien en est membre originaire : le droit de partage s'applique.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Soulte versée à Marc | 500 000 € × 50 % | 250 000 € |
| Droit de partage | 500 000 € (actif net partagé) × 2,5 % | 12 500 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 500 000 € × 0,10 % | 500 € |
| Émoluments du notaire et débours | Barème réglementé, débours réels | Selon le décompte du notaire |
| Total avant émoluments et débours | Soulte, droit de partage et contribution | 263 000 €, plus émoluments et débours |
Julien n'a pas cette somme. Sa banque refuse un montant aussi élevé au regard de ses revenus. Il demande un crédit hypothécaire garanti par la maison elle-même. Le plafond est de 70 % de sa valeur, soit 350 000 €, puisqu'aucun crédit n'est en cours. Le besoin, soulte plus frais, tient largement dedans. Ses revenus couvrent les mensualités d'un amortissable sur 20 ans. L'acte de partage et le crédit sont signés le même jour : Marc touche sa part, Julien devient seul propriétaire.
Financer la soulte et les frais par un crédit hypothécaire
Le rachat suppose de payer comptant la soulte et les frais le jour de l'acte. Le crédit hypothécaire s'appuie sur la valeur du bien racheté, ou d'un autre bien dont vous êtes propriétaire, pour financer la soulte. Chez Trésovia, un dossier est étudié si :
- le bien donné en garantie vaut au moins 300 000 € ;
- le besoin est d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- vos revenus permettent de rembourser : la garantie ne remplace pas la capacité de remboursement ;
- vous êtes résident fiscal en France (les frontaliers payés en francs suisses sont acceptés) ;
- vous n'êtes inscrit ni au FICP ni au FCC, quelle qu'en soit la cause.
Le prêt peut être amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 €. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris : prévoyez ce délai dans la date de signature convenue avec vos co-indivisaires.
La limite de 70 % est décisive. Racheter la moitié d'un bien, frais compris, tient presque toujours dedans. Racheter les deux tiers, frais compris, la dépasse : il faut alors un apport, une décote négociée ou un second bien en garantie.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de part en indivision ?
Le droit de partage de 2,5 % (1,1 % après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, les émoluments du notaire fixés par un barème réglementé et les débours. Le notaire remet un décompte exact avant la signature.
Le droit de partage se calcule-t-il sur la part rachetée ou sur tout le bien ?
Sur la valeur nette de l'actif partagé, donc sur tout le bien, dettes déduites. Pour une maison de 500 000 € sans prêt, le droit de 2,5 % représente 12 500 €, même si vous ne rachetez que la moitié.
Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de part en indivision ?
La répartition est libre et doit figurer dans l'acte. En pratique, celui qui rachète les paie, puisqu'il devient seul propriétaire.
Quand le droit de partage ne s'applique-t-il pas ?
Quand le rachat est fait par une personne extérieure à l'indivision, ou quand, hors succession, mariage, PACS ou donation-partage, l'acte ne met pas fin à l'indivision. Ce sont alors les droits de mutation à titre onéreux d'une vente qui s'appliquent.
Une décote peut-elle s'appliquer au rachat d'une part d'indivision ?
Oui, si l'indivisaire vendeur l'accepte : aucune décote n'est automatique ni fixée par la loi. Elle est surtout pratiquée lors d'une vente à un tiers, comme une société de rachat de parts.
Que faire si un co-indivisaire veut vendre sa part à une société ?
Il doit d'abord vous notifier son projet par commissaire de justice. Vous disposez alors d'un mois pour racheter la part aux mêmes prix et conditions (article 815-14 du Code civil).
Peut-on financer la soulte et les frais par un crédit hypothécaire ?
Oui, si le bien vaut au moins 300 000 €, que le besoin est d'au moins 50 000 € et reste sous 70 % de sa valeur, crédits en cours déduits, et que vos revenus permettent de rembourser. Une inscription au FICP ou au FCC est éliminatoire.
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