Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Hériter d'une maison ou d'un appartement ne donne pas l'argent nécessaire pour payer les droits de succession, ni pour racheter la part des autres héritiers quand on veut garder le bien. Plusieurs solutions existent avant d'envisager la vente, du paiement fractionné au crédit hypothécaire.
Ce que l'héritier doit financer
- Les droits de succession : en ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, puis d'un barème progressif de 5 % à 45 %. La déclaration doit être déposée dans les six mois du décès ; au-delà, des intérêts de retard s'appliquent. Voir payer les droits de succession.
- Le rachat des parts des autres héritiers, pour garder le bien seul, et le droit de partage de 2,5 % sur l'actif net partagé. Voir racheter les parts en indivision.
- Les frais de notaire liés à la succession et, le cas échéant, les travaux de remise en état.
Les solutions à regarder d'abord
- Le paiement fractionné ou différé des droits : sur demande, l'administration fiscale peut accorder un étalement ou un report, moyennant des intérêts et souvent une garantie. Voir les délais pour payer les droits.
- Le prêt familial : un parent peut prêter, à taux faible ou nul, par un acte écrit déclaré à l'administration au-delà de 5 000 €.
- Les liquidités de la succession : comptes, assurance vie, placements, qui peuvent couvrir tout ou partie des droits.
Quand le crédit hypothécaire s'impose
Quand ces solutions ne suffisent pas, le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur du bien hérité, ou d'un autre bien que vous possédez, pour financer les droits et le rachat des parts. Il suppose :
- d'être propriétaire du bien apporté en garantie : seul, après le partage, ou avec l'accord de tous les indivisaires si le bien reste en indivision ;
- un bien d'au moins 300 000 € et un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien ;
- des revenus réguliers permettant de rembourser ;
- une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Si la succession est bloquée par un désaccord ou un héritier injoignable, le crédit ne peut pas être mis en place tant que la situation n'est pas dénouée. Voir succession bloquée.
Un exemple
Julie et son frère Marc héritent de la maison de leur mère, estimée à 600 000 €, sans prêt en cours. Chacun doit environ 38 000 € de droits de succession. Julie veut garder la maison ; Marc préfère sa part en argent. Julie doit donc financer le rachat de la moitié de Marc (300 000 €), ses propres droits (38 000 €) et le droit de partage (15 000 €), soit environ 355 000 € avec les frais. Devenue seule propriétaire, elle peut mobiliser jusqu'à 420 000 €. Ses revenus de cadre permettent de rembourser : un crédit hypothécaire finance l'ensemble, signé chez le notaire en même temps que le partage.
Les délais
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Avec le délai de six mois pour déposer la déclaration, mieux vaut engager l'étude tôt, dès que le notaire a évalué le bien.
Les points de vigilance
- Le coût : un crédit hypothécaire coûte plus cher qu'un paiement fractionné des droits ou qu'un prêt familial. À utiliser quand ces solutions ne suffisent pas.
- L'accord des héritiers : tant que le bien est en indivision, rien ne se fait sans l'accord de tous.
- Le remboursement : en cas d'impayés durables, le bien peut être saisi. Les échéances doivent rester compatibles avec vos revenus.
Questions fréquentes
Peut-on payer les droits de succession avec un crédit hypothécaire ?
Oui, à partir de 50 000 €, si vous êtes propriétaire d'un bien d'au moins 300 000 € et que vos revenus permettent de rembourser.
Peut-on hypothéquer un bien encore en indivision ?
Oui, avec l'accord de tous les indivisaires. Le plus souvent, le crédit est signé en même temps que le partage, quand l'héritier devient seul propriétaire.
Peut-on obtenir un délai pour payer les droits ?
Oui : l'administration peut accorder un paiement fractionné ou différé, sur demande, avec intérêts.
Un héritier sans revenus peut-il emprunter ?
Des revenus réguliers sont nécessaires pour rembourser. Sans revenus, d'autres solutions sont à envisager, comme la vente d'une partie du patrimoine.
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