Avance sur héritage : règles, fiscalité et financement

Ella Coutelier

Directrice commerciale de Trésovia

Mis à jour le

01 October 2026

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».

Aider un enfant à acheter, à lancer son activité ou à faire face à un coup dur, sans attendre la succession : c'est l'avance sur héritage, que l'on appelait autrefois avance d'hoirie. Juridiquement, c'est une donation. Voici comment elle fonctionne, comment elle est prise en compte au moment de la succession, ce qu'elle coûte en impôts, et comment la financer quand le patrimoine est surtout immobilier.

Ce qu'est une avance sur héritage

C'est une donation faite à un héritier, le plus souvent un enfant, « en avancement de part successorale » : elle est une avance sur ce qu'il recevra à la succession. C'est la règle par défaut pour toute donation à un héritier, sauf si l'acte prévoit autre chose.

Une somme d'argent : par un don manuel, déclaré à l'administration fiscale, ou par un acte notarié.
Un bien immobilier : obligatoirement par un acte notarié.

Le rapport à la succession

Au décès du parent, l'avance est « rapportée » : on en tient compte pour égaliser les parts entre les héritiers. Celui qui a déjà reçu reçoit moins dans le partage.

Pour une somme d'argent, on rapporte en principe le montant donné. Si l'argent a servi à acheter un bien, on rapporte la valeur de ce bien au moment du partage.
Pour un bien, on rapporte sa valeur au moment du partage, selon son état au jour de la donation. Une maison qui a pris de la valeur pèse donc davantage.

Pour figer les valeurs et éviter les désaccords, une donation-partage entre tous les enfants est souvent préférable : les biens sont alors évalués au jour de la donation. Votre notaire vous oriente selon votre situation.

La fiscalité

Un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, le barème progressif des droits de donation s'applique, de 5 % à 45 %.
Un abattement supplémentaire de 31 865 € pour un don de sommes d'argent, si le parent a moins de 80 ans et l'enfant est majeur. Il se cumule avec le précédent.
Le rappel fiscal : les donations de moins de 15 ans sont prises en compte pour calculer les droits de succession.

Un don manuel doit être déclaré à l'administration fiscale, en ligne ou par formulaire, dans le mois qui suit, même s'il n'y a aucun droit à payer.

Financer une avance sur héritage sans vendre

Beaucoup de parents ont un patrimoine important mais peu de liquidités : l'essentiel est dans leur maison. Le crédit hypothécaire leur permet de mobiliser cette valeur pour donner, sans vendre et sans entamer leur épargne de précaution. Il suppose un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de la valeur du bien, des revenus réguliers, pensions comprises, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir financer une donation à ses enfants.

Un exemple

Jacques et Marie, 68 et 66 ans, retraités, possèdent une maison estimée à 650 000 €, sans prêt. Leurs deux enfants veulent acheter leur résidence principale. Ils leur donnent 100 000 € chacun, soit 200 000 €, sans droits à payer grâce aux abattements de chaque parent. Un crédit hypothécaire de 205 000 €, frais compris, finance la donation, dont la fin est fixée avant leurs 90 ans et que leurs pensions remboursent. La maison reste la leur, et la donation sera rapportée à parts égales à leur succession.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une avance sur héritage ?

Une donation faite à un héritier en avancement de sa part, prise en compte au moment de la succession pour égaliser les parts. On l'appelait autrefois avance d'hoirie.

Combien peut-on donner sans payer de droits ?

100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, plus 31 865 € pour un don de sommes d'argent sous conditions d'âge.

Faut-il passer par un notaire ?

Pour un bien immobilier, oui. Pour une somme d'argent, un don manuel déclaré suffit, mais un acte notarié sécurise les modalités.

Peut-on financer une donation avec un crédit hypothécaire ?

Oui, si le parent est propriétaire d'un bien d'au moins 300 000 € et que ses revenus, pensions comprises, permettent de rembourser.

Besoin d'obtenir de la trésorerie grâce à votre patrimoine immobilier ?

Le crédit hypothécaire permet à un propriétaire d'emprunter en utilisant son bien immobilier comme garantie, sans avoir à le vendre. Cette solution peut notamment servir à financer des travaux, régler une dette fiscale, payer des frais de succession, racheter une soulte ou obtenir des liquidités pour un projet personnel ou professionnel.

Découvrez notre guide complet consacré au crédit hypothécaire, ses conditions, son fonctionnement, ses avantages et les situations dans lesquelles il peut constituer une alternative aux solutions bancaires traditionnelles.

Ella Coutelier, directrice commerciale de Trésovia, a exercé comme responsable commerciale dans l’immobilier de prestige à Genève et en Haute-Savoie. Elle parle couramment français et anglais et accompagne l’analyse, le montage et le suivi des dossiers de crédit hypothécaire.

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