Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
La donation-partage est un acte notarié par lequel un parent donne et partage, de son vivant, tout ou partie de ses biens entre ses héritiers. Son grand avantage : les biens sont évalués au jour de la donation et non au jour du décès, ce qui évite les comptes et les conflits entre enfants au moment de la succession. Quand les lots sont inégaux, par exemple quand un enfant reçoit la maison, il verse une soulte aux autres. Les droits de donation s'appliquent, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
Qu'est-ce qu'une donation-partage ?
La donation-partage est prévue par les articles 1075 et suivants du Code civil. Elle réunit deux opérations en un seul acte : une donation (le parent se dépouille de biens) et un partage (il les répartit lui-même entre les bénéficiaires). Elle se fait obligatoirement devant notaire, et chaque bénéficiaire doit l'accepter.
Elle peut bénéficier aux héritiers présomptifs du donateur, en général ses enfants. La donation-partage transgénérationnelle (article 1075-1 du Code civil) permet d'y inclure les petits-enfants, avec l'accord de leur parent, qui renonce alors à tout ou partie de sa place.
On l'appelle parfois « partage d'ascendant ». C'est l'outil privilégié des parents qui veulent transmettre la maison familiale tout en traitant leurs enfants de façon équitable.
Donation-partage ou donation simple : les différences
Une donation simple, faite à un seul enfant, est une avance sur sa part d'héritage. Au décès, elle est rapportée à la succession pour sa valeur au jour du partage : si la maison donnée a pris de la valeur, l'enfant gratifié doit en tenir compte à ses frères et sœurs. La donation-partage supprime ce mécanisme.
| Point | Donation simple | Donation-partage |
|---|---|---|
| Bénéficiaires | Un ou plusieurs, sans partage organisé | Plusieurs héritiers, avec un lot pour chacun |
| Valeur retenue au décès | Valeur au jour du partage de la succession | Valeur au jour de la donation, sous conditions |
| Rapport à la succession | Oui, sauf clause contraire | Non : le partage est déjà fait |
| Risque de conflit au décès | Élevé si les biens ont pris de la valeur | Faible si tous les enfants ont reçu un lot |
| Forme | Acte notarié pour un bien immobilier | Acte notarié obligatoire |
| Droits de donation | Barème et abattements légaux | Mêmes barème et abattements |
Les avantages de la donation-partage
Une valeur figée au jour de la donation
Selon l'article 1078 du Code civil, les biens donnés sont évalués au jour de la donation-partage pour le calcul de la réserve héréditaire et l'imputation des parts. Deux conditions : tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès ont reçu un lot et l'ont accepté, et l'acte ne prévoit pas de réserve d'usufruit portant sur une somme d'argent. Si la maison donnée double de valeur, le frère qui a reçu de l'argent ne peut rien réclamer de plus.
Pas d'indivision subie
Chaque enfant reçoit un lot distinct : la maison pour l'un, un appartement ou une somme d'argent pour l'autre. Les enfants évitent l'indivision successorale, souvent source de blocages. Attention : un acte qui donne simplement la maison en indivision à tous les enfants ne constitue pas un vrai partage et risque d'être requalifié en donation ordinaire.
Une transmission organisée par le parent
Le parent choisit qui reçoit quoi. Il peut conserver l'usufruit de la maison et continuer d'y vivre, ne donner que la nue-propriété, prévoir un droit de retour si l'enfant décède avant lui, ou une clause interdisant de vendre sans son accord de son vivant. Il peut aussi réintégrer dans l'acte des donations simples consenties auparavant (article 1078-1 du Code civil) pour remettre tous les enfants à égalité.
La soulte dans une donation-partage
Les lots doivent être de valeur équivalente, sauf volonté contraire du parent dans la limite de la réserve de chaque enfant. Quand un enfant reçoit un bien qui vaut plus que sa part, la maison en général, il compense la différence en versant une soulte à ses frères et sœurs.
- Le montant se calcule sur la valeur des biens retenue dans l'acte : on additionne tous les biens donnés, on divise par le nombre d'enfants, et l'écart entre le lot reçu et la part théorique donne la soulte. Voir la soulte : définition et calcul.
- Le paiement se fait en principe comptant, à la signature. Les parties peuvent convenir d'un paiement à terme, que l'acte doit encadrer (date, garanties). Voir le délai de paiement d'une soulte.
- La fiscalité de la soulte dépend de son origine : payée avec des fonds personnels de l'enfant, elle est traitée comme un achat de la part de ses frères et sœurs, ce que le notaire chiffre dans l'acte.
C'est souvent le point bloquant : l'enfant qui reçoit la maison n'a pas toujours l'épargne nécessaire pour payer la soulte. Le crédit hypothécaire, garanti par la maison reçue, est l'une des réponses.
Combien coûte une donation-partage ?
Le coût comprend trois postes, tous fixés par la loi ou par un tarif réglementé :
| Poste | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Droits de donation | Calculés pour chaque enfant sur ce qu'il reçoit de chaque parent, après un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, puis barème progressif de 5 % à 45 % |
| Donation de la nue-propriété | Seule la valeur de la nue-propriété est taxée, selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge du parent qui garde l'usufruit |
| Émoluments du notaire | Tarif réglementé, proportionnel à la valeur des biens |
| Formalités pour un bien immobilier | Taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière, à taux légaux, plus les débours |
Les droits sont en principe payés par les enfants. Le parent peut les prendre à sa charge sans que ce paiement soit considéré comme une donation supplémentaire. Pour le calcul de la nue-propriété, voir le barème de l'usufruit.
Les étapes d'une donation-partage
- Faire le point sur le patrimoine du parent, ses revenus futurs et les donations déjà consenties : on ne se dépouille pas au point de se mettre en difficulté.
- Faire estimer les biens, la maison en particulier, à leur valeur de marché. Une valeur sous-estimée expose à un redressement fiscal et fausse les lots.
- Composer les lots avec le notaire et calculer les soultes éventuelles.
- Prévoir le financement de la soulte avant la signature si un enfant doit la payer.
- Signer l'acte : parent et enfants, présents ou représentés, acceptent la donation-partage devant notaire.
- Publication au service de la publicité foncière pour les biens immobiliers et paiement des droits.
Financer la soulte d'une donation-partage
Quand l'enfant attributaire de la maison n'a pas l'épargne nécessaire, il peut emprunter en donnant la maison reçue en garantie. Chez Trésovia, cela suppose :
- un bien situé en France d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- des revenus qui permettent de rembourser, et une résidence fiscale en France (frontaliers payés en francs suisses acceptés) ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- un remboursement amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 €.
Si le parent se réserve l'usufruit, l'enfant ne reçoit que la nue-propriété : l'hypothèque suppose alors l'accord de l'usufruitier et l'étude se fait au cas par cas. Voir le crédit hypothécaire sur un bien démembré. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris : le financement se prépare avant de fixer la date de signature.
Exemple chiffré
Monique et Bernard, mariés, ont trois enfants. Ils possèdent une maison estimée à 450 000 € et 150 000 € d'épargne, soit 600 000 €. Ils souhaitent que leur fille Claire, qui vit à proximité, garde la maison.
- Part de chaque enfant : 600 000 € ÷ 3 = 200 000 €.
- Claire reçoit la maison (450 000 €) : elle reçoit 250 000 € de plus que sa part.
- Ses deux frères reçoivent chacun 75 000 € d'épargne et une soulte de 125 000 € versée par Claire.
- Chaque enfant reçoit 200 000 €, soit 100 000 € de chaque parent : les abattements couvrent leur part si aucune donation n'a été faite dans les 15 dernières années.
Claire dispose de 60 000 € d'épargne et doit financer 190 000 €, plus les frais. La maison vaut 450 000 € et n'est grevée d'aucun crédit : le plafond de 70 % (315 000 €) laisse la marge nécessaire. Si ses revenus permettent de rembourser, un crédit hypothécaire signé le même jour que la donation-partage règle la soulte de ses frères. Le jour du décès de ses parents, la maison ne sera pas réévaluée : ses frères ne pourront rien réclamer de plus, même si elle a pris de la valeur.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une donation-partage en termes simples ?
Un acte notarié par lequel un parent donne et répartit lui-même, de son vivant, ses biens entre ses enfants, chacun recevant un lot. Le partage étant fait, il n'y a plus à le refaire au décès.
Quelle est la différence entre une donation et une donation-partage ?
La donation simple est une avance sur héritage, rapportée au décès pour sa valeur du moment. La donation-partage fige la valeur des biens au jour de l'acte et ne donne pas lieu à rapport, si tous les enfants ont reçu un lot.
La donation-partage est-elle obligatoirement chez le notaire ?
Oui. L'acte est notarié et chaque bénéficiaire doit l'accepter. Pour un bien immobilier, le notaire le fait publier au service de la publicité foncière.
Peut-on garder l'usufruit de la maison donnée ?
Oui. Le parent peut ne donner que la nue-propriété et continuer d'habiter la maison. Les droits ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, fixée selon son âge.
Comment se paie la soulte dans une donation-partage ?
En principe comptant, à la signature, par l'enfant qui reçoit plus que sa part. Un paiement à terme est possible s'il est prévu dans l'acte. L'enfant peut la financer par un crédit, éventuellement garanti par le bien reçu.
Peut-on revenir sur une donation-partage ?
En principe non : elle est irrévocable. Elle ne peut être remise en cause que dans des cas limités, comme l'ingratitude ou l'inexécution d'une charge prévue dans l'acte.
Un enfant peut-il contester une donation-partage au décès ?
Il peut agir en réduction si sa réserve héréditaire n'est pas respectée. Mais s'il a reçu un lot et l'a accepté, la valeur des biens reste celle du jour de la donation.
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