Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Quand la propriété d'un bien est démembrée, l'usufruitier a le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les loyers, le nu-propriétaire en détient les murs et récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier. Pour calculer les droits de succession ou de donation, l'administration fiscale répartit la valeur du bien entre les deux selon un barème fondé sur l'âge de l'usufruitier. Le voici, avec des exemples.
Usufruit et nue-propriété : rappel
- L'usufruitier peut habiter le bien, le louer et en percevoir les revenus. Il paie en principe la taxe foncière et l'entretien courant.
- Le nu-propriétaire détient le bien sans pouvoir l'utiliser. Il prend en charge les grosses réparations et devient plein propriétaire, sans droits supplémentaires, au décès de l'usufruitier.
Le démembrement naît le plus souvent d'une succession (le conjoint survivant reçoit l'usufruit, les enfants la nue-propriété) ou d'une donation.
Le barème fiscal
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
C'est l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission qui compte. Ce barème est celui de l'article 669 du Code général des impôts : il sert au calcul des droits, pas forcément à la valeur économique réelle, qui peut être fixée autrement entre les parties.
Exemple en succession
Un homme décède en laissant une maison de 600 000 €. Sa veuve, âgée de 74 ans, choisit l'usufruit ; leurs deux enfants reçoivent la nue-propriété.
- Usufruit de la veuve : 30 % de 600 000 €, soit 180 000 €. Elle est exonérée de droits.
- Nue-propriété des enfants : 70 %, soit 420 000 €, 210 000 € chacun. Après l'abattement de 100 000 €, chacun est imposé sur 110 000 €.
Au décès de leur mère, les enfants deviendront pleins propriétaires sans payer de nouveaux droits sur l'usufruit. Voir le calcul des droits de succession.
Exemple en donation
Des parents de 63 ans donnent à leur fille la nue-propriété d'un appartement de 400 000 € en gardant l'usufruit. La nue-propriété vaut 60 %, soit 240 000 € : les droits sont calculés sur cette valeur, et non sur 400 000 €. Plus la donation est faite tôt, plus la part taxable est faible.
Démembrement et crédit hypothécaire
Un bien démembré peut être apporté en garantie, mais il faut en général l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires pour hypothéquer la pleine propriété. C'est une situation fréquente pour un conjoint survivant qui doit faire face à des dépenses importantes. Voir hypothéquer un bien démembré et veuf ou veuve : conserver son logement.
Questions fréquentes
Comment calculer la valeur de l'usufruit ?
En appliquant au bien le pourcentage du barème correspondant à l'âge de l'usufruitier : par exemple 40 % entre 61 et 70 ans.
Quelle est la valeur de la nue-propriété à 75 ans ?
70 % de la valeur du bien : l'usufruit vaut 30 % entre 71 et 80 ans.
Paie-t-on des droits au décès de l'usufruitier ?
Non. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires, sauf cas particuliers.
Peut-on hypothéquer un bien démembré ?
Oui, en général avec l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires, pour hypothéquer la pleine propriété.
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