Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ou en nue-propriété ?

Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».

Oui, en droit, l'usufruit d'un immeuble peut être hypothéqué : l'article 2397 du Code civil le prévoit expressément, pour la durée de l'usufruit. Le nu-propriétaire peut, lui aussi, hypothéquer sa nue-propriété. En pratique, les prêteurs refusent presque toujours une hypothèque sur l'usufruit seul ou sur la nue-propriété seule. Pour obtenir un crédit hypothécaire, l'usufruitier et tous les nus-propriétaires doivent consentir ensemble, devant notaire, une hypothèque sur la pleine propriété du bien.

Usufruit, nue-propriété : de quoi parle-t-on ?

Un bien est démembré quand sa propriété est partagée entre deux titulaires aux droits différents :

• l'usufruitier a le droit d'utiliser le bien (y habiter) ou d'en percevoir les revenus (les loyers) ;
• le nu-propriétaire détient le bien sans pouvoir en jouir. Il deviendra plein propriétaire, sans formalité, quand l'usufruit prendra fin.

L'usufruit est le plus souvent viager : il s'éteint au décès de l'usufruitier (article 617 du Code civil). Ce caractère temporaire est au cœur du problème de garantie.

Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ? Ce que dit la loi

L'usufruitier peut hypothéquer son usufruit

L'article 2397 du Code civil dispose que sont seuls susceptibles d'hypothèque les immeubles et leurs accessoires réputés immeubles, ainsi que l'usufruit des mêmes biens pendant le temps de sa durée. L'usufruitier peut donc, seul, consentir une hypothèque sur son droit d'usufruit, sans demander l'avis des nus-propriétaires. Mais cette hypothèque ne porte que sur l'usufruit et disparaît avec lui.

Le nu-propriétaire peut hypothéquer sa nue-propriété

La nue-propriété d'un immeuble est un droit immobilier. Le nu-propriétaire peut l'hypothéquer seul, sans l'accord de l'usufruitier. L'hypothèque ne prive pas l'usufruitier de sa jouissance.

Pourquoi les prêteurs refusent ces garanties partielles

• Une hypothèque sur l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier. Le prêteur peut perdre sa garantie du jour au lendemain, alors que le crédit court encore.
• Une nue-propriété se revend mal. En cas de saisie, l'acquéreur achète un bien dont il ne pourra jouir qu'au décès de l'usufruitier, à une date inconnue.
• La valeur est difficile à réaliser. Peu d'acheteurs existent pour ces droits isolés, et le prix obtenu est incertain.

Résultat : sauf exception, un crédit hypothécaire sur un bien démembré exige une hypothèque sur la pleine propriété, donc la signature de tous les titulaires de droits.

Les situations les plus fréquentes

Le conjoint survivant usufruitier et les enfants nus-propriétaires

Au décès d'un époux, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité des biens lorsque tous les enfants sont communs au couple (article 757 du Code civil). Les enfants reçoivent la nue-propriété. Pour emprunter sur la maison familiale, le parent et chacun des enfants doivent signer. Voir aussi le crédit hypothécaire pour un veuf ou une veuve et la protection du conjoint survivant.

La donation avec réserve d'usufruit

Des parents donnent la nue-propriété d'un bien à leurs enfants et en gardent l'usufruit. Relisez l'acte de donation : il contient souvent une clause d'interdiction d'aliéner et d'hypothéquer (article 900-1 du Code civil). Dans ce cas, les enfants ne peuvent pas hypothéquer sans l'accord des parents donateurs, même pour leur seule nue-propriété.

Le démembrement des parts d'une SCI

Quand le démembrement porte sur les parts d'une SCI, c'est la société qui est pleine propriétaire de l'immeuble. C'est donc la SCI, représentée par son gérant, qui consent l'hypothèque. Le prêteur et le notaire vérifient les pouvoirs du gérant et, si les statuts l'exigent, la décision des associés, en tenant compte de la répartition des votes entre usufruitiers et nus-propriétaires prévue par les statuts. Voir le crédit hypothécaire pour une SCI.

Quelle valeur pour l'usufruit et la nue-propriété ?

Pour un usufruit viager, la loi fiscale fixe la valeur de chaque droit selon l'âge de l'usufruitier (article 669 du Code général des impôts). Ce barème sert notamment aux droits de donation et de succession. Il permet aussi de répartir entre la famille la valeur du bien, ou le prix en cas de vente. Le prêteur, lui, raisonne sur la valeur de la pleine propriété.

Pour un usufruit à durée fixe, l'usufruit vaut 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Le détail figure dans notre page sur le barème de l'usufruit et de la nue-propriété.

Comment hypothéquer un bien démembré : les étapes

1. Réunir l'accord de tous. L'usufruitier et chaque nu-propriétaire acceptent le principe de l'hypothèque et l'usage des fonds.
2. Désigner l'emprunteur. Ce peut être l'usufruitier, un ou plusieurs nus-propriétaires, ou tous ensemble.
3. Vérifier les obstacles. Clause d'interdiction d'hypothéquer, nu-propriétaire mineur ou protégé, logement de la famille.
4. Constituer le dossier. Titre de propriété ou attestation de succession, estimation du bien, justificatifs de revenus de l'emprunteur.
5. Recevoir l'offre et respecter le délai de réflexion de 10 jours.
6. Signer chez le notaire. Tous les titulaires de droits interviennent à l'acte d'hypothèque, puis le notaire publie l'inscription au service de la publicité foncière.

Le rôle du notaire

L'hypothèque conventionnelle se constitue par acte notarié. Le notaire vérifie l'origine de propriété, la réalité du démembrement, l'identité et la capacité de chaque signataire, l'absence de clause bloquante. Il s'assure que chacun comprend son engagement : un nu-propriétaire qui hypothèque sans emprunter garantit la dette d'un autre sur le bien.

Les cas qui demandent une autorisation

• Nu-propriétaire mineur : l'hypothèque de ses droits nécessite l'autorisation du juge des tutelles.
• Usufruitier ou nu-propriétaire sous tutelle ou curatelle : l'autorisation requise dépend de la mesure, le notaire l'indique.
• Logement de la famille : si un signataire marié y vit, l'accord de son conjoint est nécessaire (article 215 du Code civil). Voir l'accord du conjoint pour hypothéquer le logement familial.

Qui emprunte, qui rembourse ?

Celui qui signe le contrat de crédit rembourse. Les autres titulaires peuvent intervenir à l'acte uniquement pour consentir l'hypothèque sur leurs droits, sans devenir emprunteurs. Leur engagement se limite alors au bien : en cas d'impayé, le prêteur peut le saisir, mais ne peut pas poursuivre leurs autres biens.

Le prêteur étudie les revenus de l'emprunteur, pas seulement la valeur du bien. Mettez par écrit, avant la signature, qui bénéficie des fonds et qui supporte les échéances. Si l'argent sert à un seul membre de la famille, le notaire peut vous conseiller sur les conséquences civiles et fiscales.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?

• L'usufruit s'éteint et les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires. Cette réunion ne donne lieu à aucun droit de succession (article 1133 du Code général des impôts).
• L'hypothèque sur la pleine propriété demeure. Elle a été consentie par tous et continue de grever le bien jusqu'au remboursement.
• Si l'usufruitier était l'emprunteur, la dette entre dans sa succession. L'assurance décès, si elle a été souscrite, rembourse tout ou partie du capital restant dû. Voir l'assurance emprunteur.

Exemple chiffré : Claire, usufruitière d'une maison à Lyon

Claire, 58 ans, est veuve. Elle a opté pour l'usufruit de la totalité de la maison familiale, estimée 800 000 €. Ses deux enfants, Paul et Inès, 30 et 27 ans, en ont la nue-propriété. Cadre en activité, Claire veut 150 000 € pour rénover la maison et adapter le rez-de-chaussée.

• Selon le barème fiscal, à 58 ans, l'usufruit de Claire vaut 50 %, soit 400 000 €. La nue-propriété vaut 400 000 €, soit 200 000 € pour chaque enfant.
• Une hypothèque sur son seul usufruit, à 400 000 €, serait refusée : elle disparaîtrait à son décès.
• Paul et Inès acceptent d'intervenir à l'acte. L'hypothèque porte sur la pleine propriété, valeur 800 000 €. Le plafond de 70 % donne 560 000 €, sans crédit en cours à déduire.
• Claire est seule emprunteuse : 150 000 € plus les frais, amortissables, remboursés sur ses revenus. Ses enfants n'ont aucune échéance à payer.
• Au décès de Claire, Paul et Inès deviendraient pleins propriétaires d'un bien toujours hypothéqué jusqu'au remboursement du solde, couvert ou non par l'assurance.

Faire étudier mon bien démembré

Et si l'accord est impossible ?

Un seul refus suffit à bloquer l'hypothèque sur la pleine propriété. Plusieurs solutions existent :

• Apporter un autre bien en garantie, détenu en pleine propriété : une résidence secondaire, un bien locatif. Voir la résidence secondaire comme garantie.
• Réunir usufruit et nue-propriété : les nus-propriétaires rachètent l'usufruit, ou l'usufruitier rachète la nue-propriété. Le titulaire unique de la pleine propriété peut ensuite l'hypothéquer seul.
• Céder l'usufruit : l'usufruitier peut vendre son droit (article 595 du Code civil). Pour le conjoint survivant, l'usufruit peut aussi être converti en rente viagère (article 759 du Code civil) ou, d'un commun accord, en capital (article 761).
• Vendre le bien en pleine propriété, avec l'accord de tous, et répartir le prix selon la valeur de chaque droit.

Les conditions Trésovia

• un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 €, apporté en pleine propriété ;
• un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 € pour financer un achat immobilier ;
• jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
• un remboursement amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans dès 100 000 € ;
• des revenus permettant de rembourser : la garantie ne remplace pas la capacité de remboursement ;
• une résidence fiscale en France (frontaliers payés en francs suisses acceptés) ;
• aucune inscription au FICP ou au FCC, quelle qu'en soit la cause : c'est éliminatoire.

Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Sur un bien démembré, réunissez tôt les signatures de toute la famille.

Questions fréquentes

Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ?

Oui en droit : l'article 2397 du Code civil permet d'hypothéquer l'usufruit d'un immeuble pendant sa durée. En pratique, les prêteurs exigent une hypothèque sur la pleine propriété, signée par l'usufruitier et tous les nus-propriétaires.

L'usufruitier peut-il hypothéquer son usufruit sans les nus-propriétaires ?

Oui, il peut hypothéquer son seul droit d'usufruit sans leur accord. Mais cette garantie s'éteint à son décès, et presque aucun prêteur ne l'accepte pour un crédit hypothécaire.

Le nu-propriétaire peut-il hypothéquer la nue-propriété ?

Oui, sauf clause d'interdiction d'hypothéquer dans l'acte de donation. En pratique, la nue-propriété seule se revend mal et les prêteurs la refusent comme garantie.

Faut-il l'accord de l'usufruitier pour hypothéquer la maison ?

Oui, pour une hypothèque sur la pleine propriété, l'usufruitier doit consentir et intervenir à l'acte notarié, comme chacun des nus-propriétaires.

Les nus-propriétaires doivent-ils rembourser le crédit ?

Non, s'ils ne sont pas emprunteurs. Ils consentent seulement l'hypothèque : leur risque se limite au bien, que le prêteur peut saisir en cas d'impayé.

Que devient l'hypothèque au décès de l'usufruitier ?

Une hypothèque sur la pleine propriété reste en place jusqu'au remboursement. Une hypothèque sur le seul usufruit, elle, s'éteint avec lui.

Comment calculer la valeur de l'usufruit ?

Pour un usufruit viager, l'article 669 du Code général des impôts fixe un pourcentage selon l'âge de l'usufruitier : par exemple 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans.

À lire aussi

• Le barème de l'usufruit et de la nue-propriété
• Crédit hypothécaire pour un veuf ou une veuve
• Protéger le conjoint survivant : préciput et usufruit
• Financer la dépendance d'un parent
• Les différents types d'hypothèque

Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.