Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
Donation avec réserve d'usufruit, succession avec un conjoint survivant usufruitier : de nombreux biens sont démembrés. L'usufruitier a le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers ; le nu-propriétaire en deviendra plein propriétaire au décès de l'usufruitier. Peut-on alors obtenir un crédit hypothécaire sur ce bien ?
La règle : il faut la pleine propriété
Pour un crédit hypothécaire, le bien apporté en garantie doit être détenu en pleine propriété. Ni la nue-propriété seule, ni l'usufruit seul ne constituent une garantie suffisante : en cas de vente, aucun des deux droits ne se revend facilement séparément.
La solution : un accord entre usufruitier et nu-propriétaires
Usufruitier et nu-propriétaires peuvent ensemble apporter la pleine propriété en garantie. Tous doivent alors consentir à l'hypothèque devant le notaire. L'opération suppose une entente familiale solide, et une répartition claire de qui rembourse et qui bénéficie des fonds.
Les cas les plus fréquents
- Le parent usufruitier veut financer sa dépendance ou aider un enfant : ses enfants nu-propriétaires consentent à l'hypothèque. Voir financer la dépendance d’un parent.
- Les nu-propriétaires veulent racheter la part d'un frère ou d'une sœur : l'usufruitier doit consentir.
- Le conjoint survivant usufruitier et les enfants s'accordent pour régler des droits de succession. Voir la protection du conjoint survivant.
Et si l'accord est impossible ?
Si l'un des titulaires refuse, le bien démembré ne peut pas servir de garantie. Un autre bien détenu en pleine propriété peut alors être apporté. Voir la résidence secondaire comme garantie.
Les conditions
- un bien situé en France d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, ou 300 000 € pour financer un achat ;
- des revenus réguliers permettant d'assurer le remboursement ;
- une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer seulement la nue-propriété ?
En pratique non : la nue-propriété seule ne constitue pas une garantie suffisante pour un crédit hypothécaire. C'est la pleine propriété qui doit être apportée.
L'usufruitier peut-il emprunter seul sur le bien ?
Pas sur la pleine propriété sans l'accord des nu-propriétaires. Avec leur consentement, l'ensemble du bien peut être apporté en garantie.
Qui rembourse le crédit sur un bien démembré ?
L'emprunteur, qui peut être l'usufruitier, un nu-propriétaire ou plusieurs d'entre eux. La répartition doit être organisée clairement entre les membres de la famille.
Faites une demande d’étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
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