Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Le conjoint survivant ne paie aucun droit de succession. Mais il hérite souvent d'une situation compliquée : un logement partagé avec les enfants, en indivision ou en démembrement, des revenus en baisse, parfois un prêt en cours. Le crédit hypothécaire permet de conserver le logement, de racheter la part des enfants ou de retrouver de la trésorerie, en s'appuyant sur la valeur du bien.
Ce que reçoit le conjoint survivant
Depuis 2007, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. Le partenaire de PACS l'est aussi, à condition d'avoir été désigné héritier par testament. Le concubin, lui, n'hérite pas.
Sans testament ni donation entre époux, et en présence d'enfants communs, le conjoint survivant choisit entre deux options :
- l'usufruit de la totalité des biens du défunt : il conserve l'usage du logement et ses revenus, les enfants recevant la nue-propriété ;
- le quart en pleine propriété : il devient propriétaire d'une part, en indivision avec les enfants.
Si le défunt avait des enfants d'une autre union, seul le quart en pleine propriété est ouvert. Une donation entre époux, dite donation au dernier vivant, élargit ces options.
Le conjoint bénéficie aussi d'un droit au logement : gratuit pendant un an après le décès, puis, sauf volonté contraire du défunt exprimée par testament notarié, un droit viager d'habitation sur le logement familial.
Situation 1 : vous avez l'usufruit, vos enfants la nue-propriété
Le bien est alors démembré. Vous pouvez l'habiter ou le louer, mais pas l'hypothéquer seul : l'hypothèque porte sur la pleine propriété et suppose l'accord de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Quand la famille est d'accord, un crédit hypothécaire reste possible, par exemple pour financer des travaux ou aider un enfant. Le détail figure dans notre article peut-on hypothéquer un bien démembré.
Situation 2 : vous êtes en indivision avec vos enfants
Si vous avez choisi le quart en pleine propriété, vous détenez une part du logement aux côtés des enfants. Tant que l'indivision dure, chacun peut en demander le partage. Pour rester chez vous durablement, la solution consiste à racheter leurs parts.
Prenons un exemple. Un couple marié sous le régime de la communauté détenait une maison de 600 000 €. Au décès, la moitié appartient déjà au conjoint survivant, soit 300 000 €. Sur l'autre moitié, il choisit le quart en pleine propriété, soit 75 000 €. Les enfants détiennent donc 225 000 €. Pour devenir seul propriétaire, le survivant doit leur verser cette somme, plus le droit de partage de 2,5 % et les frais d'acte. Un crédit hypothécaire peut financer ce rachat : 70 % de la valeur du bien représentent 420 000 €.
Voir aussi notre article sur le rachat de parts en indivision.
Situation 3 : vos revenus ont baissé
Le décès du conjoint entraîne souvent une chute des revenus du foyer, que la pension de réversion ne compense qu'en partie. Les charges du logement, elles, restent les mêmes. Un crédit hypothécaire peut dégager de la trésorerie, regrouper des crédits en cours ou financer l'adaptation du logement, sans vendre.
La condition reste de disposer de revenus réguliers suffisants pour rembourser : pension de retraite, pension de réversion, revenus locatifs, salaire. À partir de 59 ans, c'est le niveau de la future retraite qui est pris en compte. Notre article pension de réversion et perte de revenus détaille ces situations.
Le prêt immobilier du défunt
Si un prêt immobilier était en cours, vérifiez d'abord l'assurance emprunteur : elle rembourse en général tout ou partie du capital restant dû, selon la quotité assurée sur la tête du défunt. La part non couverte fait partie des dettes de la succession. Notre article hériter d'une maison hypothéquée explique ce qui se passe alors.
Les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 € ;
- des revenus réguliers ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- un capital restant dû sur les prêts en cours qui ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien.
L'âge n'est pas un obstacle en soi : selon le montant, la fin du prêt peut aller jusqu'à 90 ans, et parfois au-delà. Voir notre article sur le crédit hypothécaire pour retraité.
Questions fréquentes
Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?
Non. Il en est exonéré depuis 2007, tout comme le partenaire de PACS désigné héritier par testament.
Peut-on hypothéquer le logement dont on a l'usufruit ?
Pas seul. L'hypothèque suppose l'accord de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires, en général les enfants.
La pension de réversion est-elle prise en compte ?
Oui. C'est un revenu régulier, retenu avec les autres revenus pour vérifier la capacité de remboursement.
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