Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Lors d'un partage, la loi permet à certains copartageants de demander à se voir attribuer en priorité un bien précis, le plus souvent le logement qu'ils occupent : c'est l'attribution préférentielle. Elle permet de garder la maison, à condition de dédommager les autres par une soulte. Voici qui peut la demander, comment, et comment financer la soulte.
Qui peut la demander ?
- Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire, pour le local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence au moment du décès, ainsi que le mobilier qui le garnit.
- L'ex-époux, lors du partage de la communauté après divorce, pour le logement qui lui sert de résidence, dans les mêmes conditions.
- Le copartageant qui exploite une entreprise ou participe à son exploitation, pour cette entreprise.
Pour le conjoint survivant, l'attribution du logement est de droit lorsqu'elle est demandée : le juge ne peut pas la refuser. Dans les autres cas, il apprécie les intérêts en présence.
La procédure
- À l'amiable, chez le notaire, si les autres copartageants sont d'accord : l'attribution est inscrite dans l'acte de partage.
- À défaut d'accord, la demande est portée devant le tribunal judiciaire dans le cadre du partage, avec un avocat.
- L'évaluation du bien se fait à sa valeur au jour du partage.
La soulte à payer
Celui qui obtient le bien doit verser aux autres la différence entre la valeur du bien et ses propres droits : c'est la soulte. Elle est en principe payable comptant. Des délais peuvent être accordés dans certains cas, notamment au conjoint survivant, ou négociés avec les autres héritiers. S'y ajoute le droit de partage, de 2,5 % de l'actif net, ou 1,10 % entre ex-époux. Voir la soulte : définition et calcul.
Un exemple
Au décès de sa mère, Claire vit dans la maison familiale, estimée à 480 000 €, qu'elle partage en indivision avec son frère. Elle en demande l'attribution préférentielle, que son frère accepte. Elle doit lui verser une soulte de 240 000 €, plus le droit de partage et les frais. Sa banque refuse un tel montant. Un crédit hypothécaire signé le jour de l'acte de partage finance l'ensemble, dans la limite de 336 000 €, soit 70 % de la valeur de la maison.
Financer la soulte
Si la banque refuse, le crédit hypothécaire s'appuie sur le bien attribué lui-même. Il suppose un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de sa valeur, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'attribution préférentielle ?
Le droit, pour certains copartageants, de se voir attribuer en priorité un bien lors du partage, le plus souvent le logement qu'ils occupent, contre le paiement d'une soulte.
Le conjoint survivant peut-il garder la maison ?
Oui : s'il y vivait au décès, l'attribution préférentielle du logement est de droit lorsqu'il la demande.
Faut-il payer une soulte ?
Oui, si la valeur du bien dépasse ses droits dans le partage. Elle est en principe payable comptant, avec des délais possibles dans certains cas.
Comment financer la soulte quand la banque refuse ?
Par un crédit hypothécaire garanti par le bien attribué, signé le jour de l'acte de partage.
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