Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Un héritier qui occupe la maison de famille n'est pas un squatteur : comme chaque indivisaire, il a le droit d'utiliser le bien, mais il ne peut pas en priver les autres sans contrepartie. S'il en a la jouissance exclusive, il doit une indemnité d'occupation à l'indivision, réclamable sur cinq ans au plus. Pour mettre fin à la situation, trois voies existent : un accord (rachat des parts ou vente), une vente décidée par les deux tiers des droits avec l'autorisation du tribunal, ou le partage judiciaire. L'expulsion n'intervient en pratique qu'au terme de ces procédures.
A-t-il le droit de rester dans la maison ?
Tant que la succession n'est pas partagée, la maison appartient en indivision à tous les héritiers. L'article 815-9 du Code civil donne à chaque indivisaire le droit d'user des biens indivis, conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres. Votre frère ou votre sœur peut donc habiter la maison. En revanche :
- il ne peut pas en interdire l'accès aux autres héritiers, par exemple en changeant les serrures ;
- il ne peut pas la louer seul ni la vendre ;
- il doit une indemnité d'occupation s'il en a la jouissance privative, c'est-à-dire si les autres ne peuvent plus en profiter en pratique ;
- il ne peut pas bloquer indéfiniment la sortie de l'indivision : nul n'est tenu d'y rester (article 815 du Code civil).
Le cas particulier du conjoint survivant
Si l'occupant est le conjoint marié du défunt, et non un enfant, les règles changent. Il peut rester gratuitement un an dans le logement (article 763 du Code civil), puis demander un droit viager d'habitation dans l'année qui suit le décès (article 764). Les enfants ne peuvent pas l'obliger à partir. Voir la protection du conjoint survivant.
L'indemnité d'occupation : ce qu'il doit
L'héritier qui occupe seul la maison doit, sauf accord contraire, une indemnité à l'indivision (article 815-9, alinéa 2). Quelques règles à connaître :
- Elle est due à l'indivision, pas directement à chaque héritier. Elle augmente la masse à partager et se règle en principe lors du partage, en s'imputant sur la part de l'occupant.
- Elle se calcule à partir de la valeur locative du bien, que le juge diminue souvent d'un abattement lié à la précarité de l'occupation.
- Elle se prescrit par cinq ans (article 815-10) : au-delà, les années anciennes sont perdues. Une demande écrite ou une action en justice interrompt la prescription.
- En contrepartie, l'occupant peut faire valoir les dépenses qu'il a payées pour conserver ou améliorer le bien, taxe foncière et grosses réparations notamment (article 815-13).
Le détail du calcul figure dans notre page sur l'indemnité d'occupation.
Les recours, du plus simple au plus long
| Solution | Ce qu'il faut | Délai indicatif | Résultat |
|---|---|---|---|
| Discussion et lettre de mise en demeure | Rien d'autre qu'un écrit daté | Quelques semaines | Rappel des droits, prescription de l'indemnité interrompue |
| Médiation ou rendez-vous chez le notaire | L'accord de tous pour y participer | Un à trois mois | Accord écrit : rachat, vente ou convention d'occupation |
| Rachat des parts par l'occupant | Son accord et un financement | Un à trois mois | L'occupant devient seul propriétaire, les autres sont payés |
| Vente aux deux tiers (article 815-5-1) | Deux tiers des droits indivis | Plusieurs mois | Le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l'occupant |
| Mesures urgentes (article 815-6) | Un péril pour l'intérêt commun | Quelques semaines | Le président du tribunal judiciaire prescrit les mesures nécessaires |
| Partage judiciaire (article 840) | Un avocat, une assignation | Souvent plus d'un an | Partage ou vente aux enchères (licitation), puis départ de l'occupant |
1. Négocier et formaliser
Beaucoup de blocages viennent d'un sentiment d'injustice ou d'une peur de perdre son logement. Une lettre recommandée qui rappelle les droits de chacun et chiffre l'indemnité d'occupation fait souvent avancer les choses. Le notaire chargé de la succession peut ensuite proposer une solution : convention d'occupation avec indemnité mensuelle, calendrier de vente, ou rachat des parts.
2. Proposer à l'occupant de racheter vos parts
C'est souvent la sortie la plus naturelle : celui qui veut garder la maison paie les autres. Le rachat se fait par un acte de partage chez le notaire, avec un droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette partagée. L'occupant qui habitait déjà la maison au décès peut aussi demander l'attribution préférentielle du logement, à charge de soulte. Voir racheter la part de son frère ou de sa sœur.
3. Vendre sans son accord
Si vous détenez ensemble au moins les deux tiers des droits, vous pouvez faire constater votre volonté de vendre par un notaire, qui la signifie à l'occupant. Sans accord dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères. Voir vendre un bien en indivision sans l'accord de tous. Vous pouvez aussi vendre votre seule part, à un cohéritier ou à un tiers : voir vendre sa part d'indivision.
4. Le partage judiciaire
Tout héritier peut demander le partage en justice, après avoir tenté un partage amiable. Le juge désigne en général un notaire, fixe l'indemnité d'occupation et, si le bien ne peut pas être attribué, ordonne sa licitation. Voir la licitation.
Peut-on faire expulser un héritier ?
Pas tant qu'il est indivisaire et qu'il ne fait qu'user de son droit. L'expulsion devient possible quand il n'a plus de titre : après un partage qui attribue la maison à un autre, après une vente ou une adjudication. Le juge peut aussi, en cas d'urgence et de péril pour l'intérêt commun (article 815-6), ordonner des mesures, y compris l'organisation de l'accès au bien. Ne changez jamais les serrures vous-même et ne coupez pas les compteurs : vous vous exposeriez à des poursuites.
Ce que coûte une situation qui dure
- La maison se dégrade souvent faute d'entretien décidé en commun.
- Les droits de succession restent dus dans les délais, que la maison soit occupée ou non : voir le paiement des droits de succession.
- Chaque année de procédure ajoute des frais d'avocat et de notaire, et une vente aux enchères se conclut souvent en dessous du prix de marché.
D'où l'intérêt de chiffrer tôt une solution de rachat, même si l'occupant pense ne pas pouvoir la financer.
Exemple chiffré
Marc, Anne et Julie héritent à parts égales de la maison de leur mère, estimée à 360 000 €. Marc l'occupe seul depuis trois ans et refuse de partir comme de vendre. Le notaire estime l'indemnité d'occupation due par Marc à 36 000 €.
- Masse à partager : 360 000 € + 36 000 € dus par Marc = 396 000 €, soit 132 000 € par héritier.
- Marc reçoit la maison (360 000 €) et sa dette de 36 000 € s'impute sur sa part : il doit 132 000 € à Anne et 132 000 € à Julie, soit 264 000 €.
- Marc dispose de 30 000 € : il doit financer 234 000 €, plus le droit de partage et les frais.
La maison vaut 360 000 € et n'est grevée d'aucun crédit : le plafond de 70 % (252 000 €) couvre son besoin. Si ses revenus permettent de rembourser, si sa résidence fiscale est en France et s'il n'est inscrit ni au FICP ni au FCC, un crédit hypothécaire amortissable jusqu'à 25 ans lui permet de rester dans la maison et ses sœurs sont payées à la signature de l'acte de partage. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et les fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris.
Questions fréquentes
Mon frère vit dans la maison de nos parents décédés : en a-t-il le droit ?
Oui, comme chaque indivisaire, il peut utiliser le bien. Mais il ne peut pas en exclure les autres, et s'il l'occupe seul, il doit une indemnité d'occupation à l'indivision.
Combien de temps peut-on réclamer l'indemnité d'occupation ?
Cinq ans au plus (article 815-10 du Code civil). Une lettre de mise en demeure ou une action en justice interrompt la prescription.
Peut-on expulser un héritier qui occupe la maison ?
Pas tant qu'il est indivisaire. L'expulsion devient possible après un partage qui attribue la maison à un autre, une vente ou une adjudication.
Peut-on vendre la maison si un héritier refuse ?
Oui, si les héritiers favorables réunissent au moins les deux tiers des droits : la vente est engagée chez le notaire et autorisée par le tribunal. Sinon, il reste le partage judiciaire.
L'héritier occupant doit-il payer la taxe foncière ?
La taxe foncière est une charge de l'indivision. S'il l'a payée seul, il peut en demander le remboursement au partage, mais cela s'ajoute aux comptes avec l'indemnité qu'il doit.
Comment l'héritier qui occupe la maison peut-il la garder ?
En rachetant les parts des autres, à l'amiable ou par l'attribution préférentielle s'il y vivait au décès. Il peut financer la soulte par un crédit hypothécaire garanti par la maison.
Le conjoint survivant peut-il être obligé de partir ?
Non. Il dispose d'un droit temporaire au logement d'un an, puis peut demander un droit viager d'habitation. Les enfants ne peuvent pas l'en priver.
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