Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
Pour racheter la part de votre frère ou de votre sœur dans une maison héritée, il faut d'abord vous mettre d'accord sur la valeur du bien, puis signer chez le notaire un acte de partage ou de cession de droits indivis, en payant le prix de sa part et un droit de partage de 2,5 %. Aucun frère ni aucune sœur ne peut être forcé de vendre, mais personne ne peut non plus être obligé de rester en indivision. Si la banque refuse un prêt classique, un crédit hypothécaire garanti par la maison elle-même peut financer le rachat.
La situation de départ : une indivision entre frères et sœurs
Au décès des parents, la maison familiale appartient en indivision à leurs enfants, chacun pour sa part d'héritage. Tant que rien n'est décidé, chacun a des droits sur l'ensemble du bien, et les décisions importantes demandent l'accord de tous, ou au moins de deux tiers des droits pour certaines.
Racheter la part d'un frère ou d'une sœur, c'est sortir de cette indivision en devenant seul propriétaire, ou en réduisant le nombre d'indivisaires. Si vos parents sont encore en vie et que vous souhaitez leur racheter le bien, la logique est différente : voir racheter la maison de ses parents.
Fixer le prix de la part
Le prix de la part se calcule sur la valeur actuelle du bien, et non sur sa valeur au décès :
Part à racheter = (valeur du bien − dettes qui le grèvent) × quote-part du frère ou de la sœur.
- La valeur : faites estimer la maison par deux professionnels, ou par un expert si vous n'êtes pas d'accord. Le partage retient la valeur à la date la plus proche possible de sa réalisation (article 829 du Code civil).
- Les dettes : un prêt encore en cours sur la maison, ou une hypothèque inscrite, se déduisent.
- Les comptes entre vous : celui qui occupe seul la maison doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision, et celui qui a payé les impôts fonciers ou de gros travaux a une créance sur elle. Ces sommes s'ajoutent ou se retranchent du prix.
Un prix de faveur entre frère et sœur est possible, mais un écart important avec la valeur réelle peut être regardé comme une donation, avec ses conséquences fiscales et successorales. Votre notaire vous dira jusqu'où aller.
Les frais du rachat
| Poste | Règle | Qui paie en pratique |
|---|---|---|
| Prix de la part | Valeur nette du bien × quote-part cédée | Le frère ou la sœur qui rachète |
| Droit de partage | 2,5 % de l'actif net partagé (indivision issue d'une succession) | En général celui qui garde le bien, sauf accord différent |
| Émoluments du notaire | Tarif réglementé, proportionnel et dégressif | Selon l'accord entre vous |
| Formalités et publicité foncière | Débours et contribution de sécurité immobilière | Selon l'accord entre vous |
| Frais de garantie du financement | Si un crédit est souscrit | Celui qui emprunte |
Le calcul détaillé, avec la base du droit de partage, figure dans notre page frais de notaire d'un rachat de part en indivision.
Les étapes chez le notaire
- L'accord de principe sur le rachat et sur la valeur, de préférence écrit.
- La déclaration de succession, si elle n'est pas encore déposée : elle doit l'être dans les six mois du décès en France métropolitaine, même si le rachat vient après.
- Les comptes de l'indivision : occupation, charges, travaux, loyers.
- Le financement : épargne, prêt bancaire, ou crédit hypothécaire. Lancez l'étude tôt, l'offre de prêt impose un délai de réflexion de dix jours.
- L'acte : partage avec soulte si toute la succession est partagée, ou cession de droits indivis si seule la maison est concernée.
- La publication au service de publicité foncière, qui rend l'opération opposable à tous.
Exemple : Sophie garde la maison de ses parents
Sophie et son frère Julien héritent à parts égales de la maison de leurs parents, estimée 480 000 €, sans prêt en cours. Julien vit à l'étranger et veut récupérer sa part. Sophie souhaite garder la maison.
- Part de Julien : 480 000 € ÷ 2 = 240 000 €.
- Droit de partage : 2,5 % de 480 000 €, soit 12 000 €, plus les frais du notaire.
- Besoin de Sophie : environ 252 000 €, plus les frais.
Sa banque refuse un prêt classique : Sophie est indépendante depuis peu. Le crédit hypothécaire s'appuie sur la maison elle-même, dont Sophie devient seule propriétaire le jour de l'acte : jusqu'à 70 % de 480 000 €, soit 336 000 €. Le besoin entre dans cette limite, sous réserve que ses revenus permettent de rembourser. Le prêt et le partage se signent le même jour, et Julien reçoit sa part par l'intermédiaire du notaire.
Si votre frère ou votre sœur refuse
| Situation | Ce que dit la loi | Issue possible |
|---|---|---|
| Il refuse de vous vendre sa part | Personne ne peut être forcé de céder sa part à un indivisaire en particulier | Négociation, médiation, ou partage judiciaire |
| Il veut vendre à un tiers | Vous bénéficiez d'un droit de préemption d'un mois (article 815-14 du Code civil) | Vous pouvez racheter aux mêmes conditions |
| Il exige la vente de la maison | Nul ne peut être contraint de rester en indivision (article 815) | Partage ; vente amiable ou licitation à défaut de rachat |
| Vous détenez au moins deux tiers des droits | Vente possible avec l'autorisation du tribunal judiciaire (article 815-5-1) | Vente du bien entier, pas un rachat forcé |
| Vous habitiez la maison avec le défunt | Attribution préférentielle possible dans certains cas (article 831-2) | Le juge peut vous attribuer le logement contre une soulte |
Avant toute action en justice, la loi impose de montrer les démarches entreprises pour parvenir à un partage amiable. Une médiation familiale ou une réunion chez le notaire aboutit souvent à un accord. Voir débloquer une succession en indivision et l'attribution préférentielle.
Racheter la part de plusieurs frères et sœurs
Avec trois enfants ou plus, vous pouvez racheter toutes les parts en une fois, ou seulement celle de celui qui veut sortir, les autres restant en indivision avec vous. Le premier montage vous rend seul propriétaire et facilite le financement, puisque la maison peut alors servir de garantie. Le second coûte moins cher mais laisse subsister une indivision ; pensez à signer une convention d'indivision pour organiser la suite.
Financer le rachat avec Trésovia
Le crédit hypothécaire répond au cas fréquent où la banque refuse : revenus irréguliers, âge, endettement déjà élevé. Il suppose un bien d'au moins 300 000 € situé en France, un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. La durée va jusqu'à 25 ans en amortissable, ou jusqu'à 15 ans en in fine dès 100 000 €. Il faut des revenus permettant de rembourser, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion compris.
Questions fréquentes
Comment racheter la part de sa sœur dans la maison de nos parents ?
Mettez-vous d'accord sur la valeur, faites établir les comptes de l'indivision, réunissez le financement, puis signez chez le notaire un acte de partage ou de cession de droits indivis. La part se paie le jour de l'acte.
Quel prix payer pour la part de son frère ?
La valeur actuelle du bien, moins les dettes qui le grèvent, multipliée par sa quote-part, ajustée des comptes entre vous comme l'indemnité d'occupation ou les dépenses avancées.
Quels frais pour racheter la part d'un frère ou d'une sœur ?
Un droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé quand l'indivision vient d'une succession, plus les émoluments et frais du notaire.
Mon frère peut-il refuser de me vendre sa part ?
Oui, personne ne peut être forcé de céder sa part à un indivisaire en particulier. En revanche, s'il veut la vendre à un tiers, vous pouvez la racheter en priorité aux mêmes conditions.
Peut-on racheter la part d'un frère avec un prix d'ami ?
C'est possible, mais un prix très inférieur à la valeur réelle peut être requalifié en donation. Demandez à votre notaire la marge acceptable.
Comment financer le rachat si la banque refuse ?
Un crédit hypothécaire peut s'appuyer sur la maison rachetée, dès que vous en devenez seul propriétaire, ou sur un autre bien. Il permet de mobiliser jusqu'à 70 % de sa valeur, crédits en cours déduits.
Faut-il attendre la fin de la succession pour racheter ?
Non. Le rachat peut intervenir à tout moment de l'indivision. La déclaration de succession reste due dans les six mois du décès, même si le rachat se fait plus tard.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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