Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Quand un bien appartient à plusieurs personnes et que l'une d'elles l'occupe seule, elle doit en principe une indemnité aux autres : l'indemnité d'occupation. C'est le cas typique de l'ex-conjoint resté dans la maison après la séparation, ou de l'héritier qui vit dans la maison des parents. Voici qui la doit, comment elle se calcule, et pourquoi elle pèse sur le montant de la soulte.
Le principe
L'indivisaire qui use et jouit privativement d'un bien indivis est redevable d'une indemnité, sauf convention contraire (article 815-9 du Code civil). Elle compense la privation de jouissance subie par les autres indivisaires. Il suffit que l'occupation empêche les autres d'utiliser le bien : garder seul les clés peut suffire.
En cas de divorce
- Pendant la procédure, le juge statue sur la jouissance du logement familial dans ses mesures provisoires : à titre gratuit, souvent au titre du devoir de secours, ou à titre onéreux.
- Après le divorce, l'indemnité est due par celui qui reste dans le logement, jusqu'au partage ou au départ.
La jouissance gratuite pendant la procédure est fréquente : lisez bien la décision du juge, elle détermine la date à partir de laquelle l'indemnité court.
En cas de succession
L'héritier qui occupe seul la maison familiale après le décès doit une indemnité aux autres héritiers, sauf accord entre eux. Elle est souvent au cœur des tensions familiales qui bloquent les successions.
Comment la calculer
La base est la valeur locative du bien, c'est-à-dire le loyer qu'il pourrait rapporter. Les juges appliquent souvent une décote, parce que l'occupant n'a pas la sécurité d'un locataire. Le montant revenant aux autres est ensuite proportionnel à leurs parts.
Exemple : une maison détenue à parts égales, d'une valeur locative de 2 000 € par mois. Après une décote de 20 %, l'indemnité de référence est de 1 600 € par mois, dont la moitié, soit 800 € par mois, revient à l'autre indivisaire.
La prescription de cinq ans
Aucune recherche relative aux fruits et revenus, dont l'indemnité d'occupation, n'est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient dû l'être (article 815-10 du Code civil). Au-delà de cinq ans, les années les plus anciennes sont perdues.
L'effet sur la soulte
L'indemnité d'occupation n'est généralement pas payée mois par mois : elle est comptabilisée au moment du partage. Elle vient en déduction des droits de l'occupant, ou s'ajoute à la soulte qu'il doit. Cinq ans d'occupation à 800 € par mois représentent 48 000 € : de quoi modifier sensiblement le financement à prévoir. À l'inverse, celui qui a payé seul les échéances du prêt ou la taxe foncière peut faire valoir une créance sur l'indivision.
Financer le rachat, indemnité comprise
Si l'occupant veut garder le bien, il doit financer la soulte et, le cas échéant, l'indemnité accumulée. Quand la banque refuse, le crédit hypothécaire s'appuie sur le bien lui-même, signé le même jour que l'acte de partage. Il suppose un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de sa valeur, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir la soulte : définition et calcul.
Questions fréquentes
Qui doit l'indemnité d'occupation ?
L'indivisaire qui occupe seul un bien indivis, sauf accord contraire ou décision du juge accordant une jouissance gratuite.
Comment se calcule l'indemnité d'occupation ?
À partir de la valeur locative du bien, souvent avec une décote, puis proportionnellement aux parts des autres indivisaires.
Peut-on réclamer une indemnité sur dix ans ?
Non : la prescription est de cinq ans. Seules les cinq dernières années peuvent être réclamées.
L'indemnité d'occupation change-t-elle la soulte ?
Oui : elle est en général réglée au moment du partage, en déduction des droits de l'occupant ou en plus de la soulte qu'il doit.
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