Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Après un divorce ou une rupture de PACS, vous pouvez garder le logement familial à condition de racheter la part de votre ex : c'est le rachat de soulte. Il se signe chez le notaire, dans l'acte de partage, et suppose en général deux financements en même temps : la soulte et le solde du prêt commun. Le partage supporte un droit de partage de 1,10 % de la valeur nette partagée. Quand votre banque refuse de suivre sur un seul revenu, un crédit hypothécaire adossé au logement peut financer l'ensemble, si vos revenus permettent de rembourser.
Garder le logement : ce que le rachat de soulte implique
Racheter la soulte, c'est devenir seul propriétaire d'un bien que vous déteniez à deux. Vous versez à votre ex la valeur de sa part, et le notaire vous attribue le logement. Trois questions se posent toujours, dans cet ordre :
- Combien vaut sa part ? La soulte se calcule sur la valeur nette du logement, c'est-à-dire sa valeur moins le capital restant dû sur le prêt. Le mode de calcul détaillé, avec les récompenses et les apports personnels, figure dans notre article soulte : définition, calcul et paiement.
- Que devient le prêt commun ? Tant qu'il n'est pas soldé ou repris à votre seul nom, votre ex reste tenu de le rembourser.
- Comment payer ? Épargne, prêt de votre banque, crédit hypothécaire ou paiement échelonné accepté par votre ex.
Pour le détail des solutions de financement, voyez payer une soulte avec un crédit hypothécaire après un divorce ; si le rachat paraît hors de portée, voyez je ne peux pas racheter la soulte à mon ex.
Qui peut garder le logement, et à quelles conditions ?
Selon votre situation de couple
| Situation | Qui possède le logement | Base de la soulte | Fiscalité du partage |
|---|---|---|---|
| Mariés sous le régime de la communauté | Les deux époux, par moitié, pour un bien acheté pendant le mariage | En principe la moitié de la valeur nette, corrigée des récompenses | Droit de partage de 1,10 % |
| Mariés en séparation de biens | Les deux époux en indivision, selon les parts de l'acte d'achat | La part de l'autre, appliquée à la valeur nette | Droit de partage de 1,10 % |
| Partenaires de PACS | Les deux partenaires en indivision, selon l'acte d'achat | La part de l'autre, appliquée à la valeur nette | Droit de partage de 1,10 % |
| Concubins | Les deux concubins en indivision | La part de l'autre | Droit de partage de 2,5 % |
Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux ex-époux et aux ex-partenaires de PACS. Pour un couple non marié et non pacsé, le droit de partage reste à 2,5 % : voir concubins en union libre. Pour la rupture d'un PACS, la démarche est détaillée dans dissolution de PACS et partage des biens.
Si vous n'êtes pas d'accord sur l'attribution
Dans un divorce, l'époux qui habite le logement, notamment avec les enfants, peut demander au juge son attribution préférentielle. Le juge peut l'accorder, mais l'époux attributaire doit alors payer la soulte, en principe comptant. Voir notre article sur l'attribution préférentielle. Pendant la procédure, celui qui occupe seul le logement peut devoir une indemnité d'occupation, qui vient en déduction ou en complément de la soulte au moment du partage.
Les étapes, du premier accord à la signature
- Faire estimer le logement. Deux estimations concordantes facilitent l'accord. En cas de désaccord dans un divorce contentieux, le juge peut désigner un expert.
- Arrêter le partage. Dans un divorce par consentement mutuel, la convention signée par les époux et leurs avocats doit régler le partage ; quand il porte sur un immeuble, il passe par un acte notarié préparé avant la signature de la convention. Dans un divorce contentieux, la liquidation intervient après le jugement, à l'amiable ou devant le juge. Voir liquidation du régime matrimonial.
- Régler le sort du prêt commun. Rachat du prêt par un nouveau financement, ou reprise à votre seul nom si la banque accepte de désolidariser votre ex.
- Monter le financement. Dès que l'accord sur la valeur et l'attribution se dessine, pas après.
- Respecter le délai de réflexion. L'offre de prêt ne peut être acceptée qu'après dix jours : voir loi Scrivener : délai de réflexion.
- Signer chez le notaire. Le même jour, l'acte de partage et l'acte de prêt. Le notaire verse la soulte, solde le prêt commun et inscrit la nouvelle garantie.
Le prêt commun : le point qui bloque le plus souvent
Le divorce ne change rien au contrat de prêt. Si vous avez emprunté ensemble, vous restez tous deux co-emprunteurs, solidaires, jusqu'au remboursement complet. L'hypothèque ou la caution qui garantit ce prêt reste attachée au logement. Votre ex n'acceptera pas, en général, de rester engagé sur un bien qui ne lui appartient plus.
Deux issues existent. La banque peut accepter une désolidarisation : elle libère votre ex et vous laisse seul emprunteur. Elle n'y est jamais obligée et vérifie que vos revenus seuls suffisent. Sinon, le prêt commun est remboursé par anticipation le jour du partage, grâce à un nouveau financement à votre seul nom. Le contrat initial peut prévoir des indemnités de remboursement anticipé : vérifiez-le.
La fiscalité et les frais du partage
Le rachat de soulte entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS n'est pas une vente : il est taxé au droit de partage de 1,10 %. Point souvent mal compris : ce droit se calcule sur la valeur nette de tous les biens partagés, et non sur la seule soulte. S'y ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et, si vous empruntez, les frais de la garantie. Le détail poste par poste figure dans frais de notaire d'un rachat de soulte.
Cas pratique : Nicolas garde l'appartement familial
Situation type, prénom fictif.
La situation de départ
Nicolas, 45 ans, dirige une entreprise du bâtiment. Marié sous le régime de la communauté, il divorce par consentement mutuel. Le couple possède à Paris un appartement estimé à 750 000 €, sans prêt en cours. Les époux s'accordent pour que Nicolas le garde : leurs deux enfants y résident une semaine sur deux. La soulte correspond à la moitié de la valeur nette, soit 375 000 €. Nicolas n'a pas cette somme : son épargne a soutenu son entreprise pendant une année difficile.
Pourquoi sa banque refuse
Sa banque examine ses revenus des deux dernières années, en baisse, rapportés à un seul foyer, et juge les mensualités trop lourdes. Sans financement, il faudrait vendre.
Le montage par crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire s'appuie d'abord sur la valeur du bien : jusqu'à 70 % de 750 000 €, soit 525 000 €, ce qui couvre la soulte et les frais du partage. Les revenus de Nicolas sont analysés sur plusieurs exercices : son entreprise est saine, en reprise, et ses revenus réguliers en moyenne permettent de rembourser. Il remplit les autres conditions : résidence fiscale en France, aucune inscription au FICP ni au FCC, société hors de toute procédure collective.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur de l'appartement | 750 000 € |
| Soulte due à son ex-épouse | 375 000 € |
| Droit de partage (1,10 % de 750 000 €) | 8 250 € |
| Émoluments du notaire, garantie, intermédiation | Plus les frais |
| Montant maximal mobilisable (70 %) | 525 000 € |
Le calendrier
Le notaire prépare l'acte de partage, annexé à la convention de divorce. Nicolas réunit ses pièces : titre de propriété, estimations, trois derniers bilans, avis d'imposition, projet d'acte de partage (voir les documents à préparer). L'appartement est expertisé, l'offre émise, puis le délai de réflexion de dix jours s'écoule. Entre le dossier complet et le versement des fonds, il faut compter 30 à 45 jours. Le jour de la signature, le notaire verse 375 000 € à l'ex-épouse et Nicolas devient seul propriétaire.
Et avec un prêt commun en cours ?
Même appartement, mais 200 000 € restent dus sur le prêt du couple. La valeur nette tombe à 550 000 € et la soulte à 275 000 €. Nicolas doit financer 275 000 € de soulte et 200 000 € de prêt à solder, soit 475 000 €, plus le droit de partage de 6 050 € (1,10 % de 550 000 €) et les frais. Le besoin reste sous le plafond de 525 000 €, crédits en cours déduits, puisque le prêt commun est remboursé dans la même opération.
Ce qu'il faut en retenir
- Lancer l'étude tôt, dès que l'attribution du logement se dessine, pour ne pas retarder le divorce.
- Calculer le budget complet : soulte, prêt commun, droit de partage, frais d'acte et de garantie.
- Dimensionner le prêt sur des revenus prudents, pas sur ses meilleures années. Choisir une durée qui garde des échéances supportables en cas de nouvelle année difficile.
Les conditions du financement par crédit hypothécaire
- un logement situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 € ;
- un montant jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits ;
- des revenus réguliers qui permettent de rembourser : la valeur du bien ne remplace pas la capacité de remboursement ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC, quelle qu'en soit la cause.
Le prêt peut être amortissable jusqu'à 25 ans, ou in fine jusqu'à 15 ans à partir de 100 000 €. Les avantages et limites de cette solution sont pesés dans soulte : avantages et inconvénients du crédit hypothécaire.
Cas réel : des parents qui financent la soulte de leur fille grâce à leur résidence principale.
Questions fréquentes
Peut-on garder la maison après un divorce sans payer de soulte ?
Oui, si votre ex renonce à sa part, mais le notaire doit qualifier l'opération : un abandon sans contrepartie peut être traité comme une donation et taxé comme telle. L'attribution de la part de l'autre au titre de la prestation compensatoire obéit à un autre régime.
Peut-on payer une soulte mensuellement ?
Oui, si votre ex l'accepte : l'acte de partage fixe alors l'échéancier et, en général, une garantie sur le logement à son profit. Il ne peut pas vous être imposé ; les solutions sont détaillées dans notre article « je ne peux pas racheter la soulte à mon ex ».
Que devient l'hypothèque du prêt commun après le divorce ?
Elle reste inscrite sur le logement tant que le prêt n'est pas remboursé, et les deux ex-époux restent tenus de la dette. Elle disparaît lorsque le prêt est soldé, en général le jour du partage.
Quel est le droit de partage en cas de divorce ou de rupture de PACS ?
1,10 % de la valeur nette des biens partagés, et non de la seule soulte. Ce taux réduit est réservé aux ex-époux et aux ex-partenaires de PACS ; il est de 2,5 % dans les autres cas.
La banque est-elle obligée de désolidariser mon ex du prêt ?
Non. Elle accepte seulement si vos revenus seuls suffisent à rembourser. À défaut, le prêt commun est soldé par un nouveau financement à votre nom.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Avec un crédit hypothécaire, 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de dix jours compris. Le notaire verse la soulte le jour de la signature du partage.
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