Licitation : définition, procédure et frais

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».

La licitation est la vente d'un bien détenu en indivision, pour en partager le prix ou l'attribuer à l'un des indivisaires. Elle peut être amiable ou ordonnée par le juge, et dans ce cas elle se fait aux enchères, souvent à un prix décevant. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle coûte, et comment l'éviter.

Définition de la licitation

Quand plusieurs personnes possèdent ensemble un bien qui ne peut pas être partagé en nature, comme une maison héritée par trois enfants, il faut le vendre ou l'attribuer à l'un d'eux. La licitation est cette opération. Elle met fin à l'indivision sur le bien.

• La licitation amiable : les indivisaires s'accordent pour vendre le bien à un tiers, ou pour que l'un d'eux rachète les parts des autres. L'acte est signé chez le notaire.
• La licitation judiciaire : faute d'accord, le tribunal judiciaire ordonne la vente du bien aux enchères, dans le cadre d'une action en partage.

Quand intervient une licitation

• Après une succession, quand les héritiers ne s'entendent pas sur le sort du bien.
• Après un divorce ou la fin d'un PACS, quand aucun des deux ne peut ou ne veut racheter la part de l'autre.
• Dans une indivision bloquée : nul n'est tenu de rester dans l'indivision (article 815 du Code civil), et chacun peut demander le partage. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent aussi demander au juge l'autorisation de vendre le bien.

Le déroulé d'une licitation judiciaire

1. L'assignation en partage devant le tribunal judiciaire, par avocat, après une tentative de règlement amiable.
2. Le jugement ordonne le partage et, si le bien ne peut être partagé, sa vente aux enchères, avec une mise à prix.
3. La vente aux enchères, au tribunal ou chez un notaire désigné. Les enchères se portent par avocat. Les indivisaires peuvent enchérir.
4. Le partage du prix, après déduction des frais de procédure et de vente.

La procédure prend souvent un an ou davantage. Le prix obtenu aux enchères est fréquemment inférieur à celui d'une vente amiable, et les frais d'avocats et de vente s'imputent sur ce prix.

Les frais d'une licitation

• Quand un indivisaire acquiert le bien, la licitation est soumise au droit de partage de 2,5 % de l'actif net (1,10 % entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS), et non aux droits de mutation d'une vente.
• Quand un tiers achète, il paie les droits de mutation habituels d'un achat.
• En licitation judiciaire s'ajoutent les honoraires d'avocats, les frais de publicité de la vente et les émoluments.

Éviter la licitation : racheter les parts

La façon la plus sûre d'éviter une vente aux enchères est qu'un indivisaire rachète les parts des autres à l'amiable, au prix du marché. Si son épargne ne suffit pas et que la banque refuse, le crédit hypothécaire s'appuie sur le bien lui-même et est signé le même jour que l'acte de partage. Il suppose un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de la valeur du bien, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir rachat de part en indivision.

Un exemple

Trois frères héritent d'une maison estimée à 540 000 €. L'aîné veut la vendre, le cadet la garder, le troisième hésite. L'aîné menace d'assigner en partage. Le troisième frère accepte de céder sa part au cadet, puis l'aîné accepte à son tour une offre au prix du marché. Le cadet doit 360 000 € pour les deux parts, plus le droit de partage et les frais : avec une partie de son épargne en apport, un crédit hypothécaire sous le plafond de 378 000 € finance le solde. La maison reste dans la famille, sans enchères.

Faire étudier mon rachat de parts

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une licitation ?

La vente d'un bien indivis, à un tiers ou à l'un des indivisaires, pour mettre fin à l'indivision. Elle peut être amiable ou ordonnée par le juge.

Peut-on être forcé de vendre un bien en indivision ?

Oui, indirectement : chacun peut demander le partage, et le juge peut ordonner la vente aux enchères du bien si aucun accord n'est trouvé.

Quels frais pour une licitation au profit d'un indivisaire ?

Le droit de partage de 2,5 % de l'actif net, ou 1,10 % entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS, plus les émoluments du notaire.

Un indivisaire peut-il enchérir lors d'une licitation judiciaire ?

Oui, par l'intermédiaire d'un avocat, comme tout autre enchérisseur.

Comment éviter une licitation ?

Par un rachat amiable des parts, au besoin financé par un crédit hypothécaire, ou par une vente amiable décidée d'un commun accord.

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