Vendre un bien en indivision sans l'accord de tous

Ella Coutelier

Directrice commerciale de Trésovia

Mis à jour le

30 October 2026

Maison familiale à partager entre héritiers

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».

Oui, un bien en indivision peut être vendu sans l'accord de tous, mais pas librement. Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent, devant un notaire, engager la procédure de l'article 815-5-1 du Code civil : si un indivisaire s'oppose ou ne répond pas, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente aux enchères. En dessous des deux tiers, il reste le partage judiciaire. L'indivisaire qui veut garder le bien peut aussi racheter les parts des autres.

Le principe : l'unanimité pour vendre

Dans une indivision, chacun est propriétaire d'une quote-part du bien entier. Depuis la loi du 23 juin 2006, l'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits de faire seuls les actes d'administration courante : gérer, conclure ou renouveler un bail d'habitation, vendre des meubles pour payer les dettes de l'indivision. Mais la vente du bien immobilier reste un acte de disposition, qui exige le consentement de tous.

Un seul refus, ou un seul silence, suffit donc à bloquer une vente amiable. C'est fréquent après une succession (un héritier vit dans la maison, un autre est injoignable) ou après une séparation de concubins ou de partenaires de PACS. La loi du 12 mai 2009 a créé une voie pour sortir de ce blocage.

La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1)

Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente du bien. Les deux tiers se comptent en valeur des droits, pas en nombre de personnes : un héritier qui détient les deux tiers à lui seul peut agir.

Étape	Qui agit	Délai
1. Les indivisaires majoritaires expriment leur intention de vendre	Devant un notaire	Aucun délai imposé
2. Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires	Notaire, par commissaire de justice	Dans le mois qui suit
3. Les minoritaires acceptent, s'opposent ou se taisent	Indivisaires minoritaires	Trois mois à compter de la signification
4. En cas d'opposition ou de silence, procès-verbal	Notaire	À l'issue des trois mois
5. Demande d'autorisation de vendre	Tribunal judiciaire, saisi par les majoritaires avec un avocat	Plusieurs mois selon le tribunal
6. Vente du bien	Par licitation, c'est à dire aux enchères	Après le jugement

Le tribunal autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Il apprécie la situation concrète : occupation du bien, possibilité réelle de rachat par l'opposant, coût de l'indivision, état du marché. Si les minoritaires acceptent dans les trois mois, la vente amiable redevient possible.

Quand la procédure est impossible

Bien démembré : si la propriété est partagée entre usufruit et nue-propriété, l'article 815-5-1 ne s'applique pas. C'est le cas fréquent du conjoint survivant usufruitier et des enfants nus-propriétaires.
Indivisaire protégé ou absent : la procédure est exclue si un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou sous un régime de protection (cas de l'article 836 du Code civil). Il faut alors passer par son représentant ou par le juge des tutelles.
Moins des deux tiers : sans cette majorité, il reste le partage judiciaire ou l'autorisation du juge de l'article 815-5, lorsque le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun.

Les autres voies pour sortir du blocage

Voie	Base	Ce qu'il faut savoir
Vente amiable	Accord de tous	La plus rapide et la mieux valorisée
Vente à la majorité des deux tiers	Article 815-5-1 du Code civil	Notaire puis tribunal, vente aux enchères
Partage judiciaire	Article 815 : nul n'est tenu de rester dans l'indivision	Ouvert à tout indivisaire, même minoritaire ; long, souvent conclu par une licitation
Vente de sa seule part	Article 815-14 (droit de préemption des autres)	Possible sans l'accord des autres, mais avec une décote ; voir vendre sa part d'indivision
Rachat des parts par un indivisaire	Partage amiable avec soulte	Le bien reste dans la famille ; le rachat se finance souvent par un crédit

Le prix, les frais et le partage du prix

Une vente aux enchères se fait sur une mise à prix fixée par le jugement, souvent prudente : le prix final peut être inférieur à celui d'une vente amiable. Les frais de la procédure (notaire, signification, avocat, frais de vente judiciaire) s'imputent sur le prix. Le solde est réparti entre les indivisaires selon leurs droits, après paiement des dettes de l'indivision et prise en compte des comptes entre eux (indemnité d'occupation, dépenses avancées par l'un ou l'autre). Les sommes issues de la vente ne peuvent pas être réemployées, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision. Sur l'occupation du bien par un seul indivisaire, voir l'indemnité d'occupation.

Vous voulez garder le bien : racheter les parts des autres

La procédure des deux tiers n'est pas une fatalité pour l'indivisaire qui tient au bien. Il peut proposer de racheter les parts des autres avant ou pendant la procédure. Le rachat se fait par un acte de partage chez le notaire : dans une indivision successorale, c'est le droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette du bien qui s'applique, et non les droits d'une vente. Voir racheter la part de son frère ou de sa sœur.

Trésovia étudie le financement de ce rachat par un crédit hypothécaire, avec le bien lui-même en garantie une fois le rachat signé, ou un autre bien dont vous êtes propriétaire. Conditions : un bien d'au moins 300 000 € situé en France, un besoin d'au moins 50 000 €, un financement jusqu'à 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits, des revenus permettant de rembourser, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds : présentez votre projet de rachat avant que la procédure ne soit trop avancée.

Exemple : trois héritiers, une maison à 480 000 €

Après le décès de leur mère, Paul, Inès et Hugo héritent chacun d'un tiers d'une maison estimée à 480 000 €. Paul et Inès, qui détiennent ensemble les deux tiers, veulent vendre. Hugo vit à proximité et souhaite garder la maison. Le notaire a signifié à Hugo l'intention de vendre ; il dispose de trois mois pour répondre.

Plutôt que de s'opposer et de risquer une vente aux enchères, Hugo propose de racheter les deux tiers de ses frère et sœur, soit 320 000 €, plus les frais et le droit de partage. Il apporte 60 000 € d'épargne et finance le reste par un crédit hypothécaire sur la maison. Le montant reste sous la limite de 70 % de la valeur du bien, soit 336 000 €, et ses revenus couvrent la mensualité. Paul et Inès reçoivent leur part au prix du marché, sans décote d'enchères ; Hugo devient seul propriétaire.

Faire étudier le rachat des parts

Questions fréquentes

Peut-on vendre un bien en indivision sans l'accord de tous ?

Oui, mais seulement par une procédure encadrée : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente (article 815-5-1 du Code civil). Une vente amiable exige l'accord de tous.

Comment se calculent les deux tiers ?

En valeur des droits indivis, pas en nombre de personnes. Un indivisaire qui détient seul les deux tiers des droits peut engager la procédure.

Quel délai pour s'opposer à la vente ?

Trois mois à compter de la signification de l'intention de vendre. Passé ce délai, ou en cas d'opposition, le notaire dresse un procès-verbal et les majoritaires peuvent saisir le tribunal.

La vente se fait-elle aux enchères ?

Oui. Lorsque le tribunal l'autorise, la vente se fait par licitation, c'est à dire aux enchères, ce qui peut donner un prix inférieur à une vente amiable.

Le tribunal peut-il refuser la vente ?

Oui, si la vente porte une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Le juge examine la situation concrète de chacun.

La procédure s'applique-t-elle avec un usufruitier ?

Non. En cas de démembrement de propriété, l'article 815-5-1 est exclu. Il est aussi exclu si un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou protégé.

Comment éviter la vente si je veux garder le bien ?

En proposant de racheter les parts des autres indivisaires. Le rachat peut se financer par un crédit hypothécaire, avec le bien en garantie une fois le rachat signé.

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Le crédit hypothécaire permet à un propriétaire d'emprunter en utilisant son bien immobilier comme garantie, sans avoir à le vendre. Cette solution peut notamment servir à financer des travaux, régler une dette fiscale, payer des frais de succession, racheter une soulte ou obtenir des liquidités pour un projet personnel ou professionnel.

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Ella Coutelier, directrice commerciale de Trésovia, a exercé comme responsable commerciale dans l’immobilier de prestige à Genève et en Haute-Savoie. Elle parle couramment français et anglais et accompagne l’analyse, le montage et le suivi des dossiers de crédit hypothécaire.

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