Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Racheter la maison de famille à ses parents de leur vivant, pour qu'elle reste dans la famille ou pour leur procurer un capital, est un projet fréquent. Mais une vente entre parents et enfant est surveillée de près, par l'administration fiscale comme par les autres héritiers. Voici les règles à respecter, les pièges à éviter, et le financement.
Vendre au prix du marché
Une vente entre parents et enfant est une vente ordinaire, à condition que le prix corresponde à la valeur réelle du bien. Faites estimer la maison par un notaire ou un expert, et conservez cette estimation.
- Un prix trop bas peut être requalifié en donation déguisée par l'administration fiscale, avec des droits de donation et des pénalités à la clé.
- Les autres enfants peuvent, au décès des parents, contester une vente à prix minoré qui aurait avantagé l'un d'eux au détriment de leur part d'héritage.
Le piège de la réserve d'usufruit
Quand des parents vendent à un enfant en se réservant l'usufruit, par exemple pour continuer à habiter la maison, ou contre une rente viagère, la loi présume qu'il s'agit d'une donation. La valeur du bien est alors imputée sur la quotité disponible, et l'excédent rapporté à la succession. Cette présomption ne joue pas si les autres enfants ont consenti à la vente. Dans ce cas de figure, faites intervenir les frères et sœurs à l'acte, pour éviter toute contestation future.
Les frais
L'achat supporte les frais d'une vente classique : droits de mutation, de l'ordre de 6 % dans l'ancien, et émoluments du notaire. Si vous achetez la maison en indivision avec un parent survivant ou rachetez les parts de vos frères et sœurs après une succession, c'est un partage, soumis au droit de partage de 2,5 %, beaucoup plus léger. Voir le rachat de parts en indivision.
Le financement
Si la banque ne suit pas, le crédit hypothécaire peut financer l'achat en s'appuyant sur la maison achetée, ou sur un bien que vous possédez déjà. Pour un achat, le besoin à financer, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €, sur un bien d'au moins 300 000 € et dans la limite de 70 % de la valeur des biens apportés en garantie. Il suppose des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir acheter un bien avec un crédit hypothécaire.
Un exemple
Les parents de Mathieu, 78 et 80 ans, veulent s'installer dans un appartement plus petit et vendre la maison familiale, estimée à 520 000 €. Mathieu souhaite la racheter. La vente se fait au prix de l'estimation notariale, et ses deux sœurs interviennent à l'acte pour confirmer leur accord. Mathieu possède déjà un appartement estimé à 350 000 € et sans prêt. Il apporte 150 000 € et emprunte 400 000 €, frais compris, garantis par les deux biens, dont la valeur totale permet de mobiliser jusqu'à 609 000 €. Il revendra son appartement plus tard pour rembourser une partie du crédit.
Questions fréquentes
Peut-on acheter la maison de ses parents moins cher ?
C'est risqué : un prix inférieur à la valeur réelle peut être requalifié en donation déguisée par l'administration, et contesté par les autres héritiers.
Faut-il l'accord des frères et sœurs ?
Pas pour une vente au prix du marché. Mais si les parents se réservent l'usufruit ou une rente viagère, leur accord évite que la vente soit présumée être une donation.
Quels frais pour racheter la maison de ses parents ?
Les frais d'une vente classique : droits de mutation de l'ordre de 6 % dans l'ancien, plus les émoluments du notaire.
Peut-on financer l'achat par un crédit hypothécaire ?
Oui, si le besoin à financer atteint au moins 300 000 €, apport déduit, et que vos revenus permettent de rembourser.
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