Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Oui, vous pouvez hypothéquer un bien que vous possédez pour en acheter un autre. Le crédit hypothécaire finance l'achat en s'appuyant sur la valeur de ce bien, du bien acheté, ou des deux. Chez Trésovia, il faut un besoin réel d'au moins 300 000 € après apport, un bien en garantie d'au moins 300 000 €, des revenus permettant de rembourser et aucune inscription au FICP ou au FCC. Le parcours suit six étapes, de l'estimation du budget à la signature chez le notaire, et compte 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds.
Le parcours d'achat en un coup d'œil
| Étape | Ce que vous faites | Repère de délai |
|---|---|---|
| 1. Vérifier l'éligibilité | Contrôler les conditions : besoin, valeur du bien en garantie, revenus, absence de fichage | Avant les visites |
| 2. Calculer le budget | Évaluer votre besoin réel et le montant mobilisable | Avant les visites |
| 3. Choisir la formule | Amortissable, prêt relais ou in fine | Avant l'offre au vendeur |
| 4. Signer le compromis | Prévoir une condition suspensive de prêt hypothécaire | Rétractation de 10 jours ; condition suspensive d'un mois au moins |
| 5. Obtenir l'offre de prêt | Expertise du bien, analyse des revenus, émission de l'offre | Réflexion de 10 jours avant acceptation |
| 6. Signer chez le notaire | Acte de vente, acte de prêt, inscription de l'hypothèque | 30 à 45 jours entre dossier complet et fonds |
Peut-on hypothéquer un bien pour en acheter un autre ?
Oui. C'est même l'usage le plus direct du crédit hypothécaire pour un achat : vous êtes propriétaire d'une maison ou d'un appartement, et sa valeur sert de garantie au prêt qui finance le nouveau bien. Trois montages sont possibles :
- Hypothèque sur le bien que vous possédez : utile quand le bien acheté ne suffit pas à couvrir le besoin, ou quand vous voulez acheter avant d'avoir vendu.
- Hypothèque sur le bien acheté : il garantit lui-même son financement, comme dans un prêt immobilier classique.
- Hypothèque sur les deux : la valeur cumulée augmente le montant mobilisable.
Si le bien hypothéqué est le logement de la famille, l'accord de votre conjoint est nécessaire, même s'il vous appartient en propre : voir hypothéquer le logement familial.
Étape 1 : vérifier que votre projet est éligible
- Un besoin réel d'au moins 300 000 €, apport déduit. En dessous, un achat ne se finance pas par crédit hypothécaire chez Trésovia : un prêt immobilier classique est plus adapté.
- Un bien en garantie d'au moins 300 000 €, situé en France.
- Des revenus permettant de rembourser : salaires, revenus professionnels, loyers ou pensions. La garantie ne remplace jamais la capacité de remboursement.
- La résidence fiscale en France : un propriétaire qui vit à l'étranger ne peut pas emprunter ; les frontaliers payés en francs suisses sont acceptés.
- Aucune inscription au FICP ni au FCC, quelle qu'en soit la cause. Un dossier de surendettement en cours vaut inscription : l'achat est alors impossible.
L'apport n'est pas exigé : il réduit simplement le montant à emprunter. Voir quel apport pour un crédit hypothécaire et qui peut bénéficier d'un crédit hypothécaire.
Étape 2 : calculer votre besoin et le montant mobilisable
Deux calculs se croisent.
- Le besoin réel = prix d'achat + frais d'acquisition + éventuels travaux + frais du prêt − apport.
- Le montant mobilisable = 70 % de la valeur des biens apportés en garantie − capital restant dû des prêts déjà garantis par ces biens.
Le projet passe si le besoin est inférieur au montant mobilisable et si vos revenus supportent les échéances. La valeur retenue est celle de l'expertise, qui peut différer de votre estimation : voir la décote appliquée à la valeur du bien. Pour un premier ordre de grandeur, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt.
Étape 3 : choisir la formule adaptée
| Formule | Comment vous remboursez | Pour quel projet |
|---|---|---|
| Amortissable | Capital et intérêts chaque mois, jusqu'à 25 ans | Vous gardez les deux biens et vos revenus portent les échéances |
| Prêt relais hypothécaire | Remboursement par le prix de vente du bien actuel | Vous achetez avant d'avoir vendu |
| In fine | Intérêts seuls, capital remboursé en une fois à l'échéance, jusqu'à 15 ans, dès 100 000 € | Vous avez une sortie crédible : vente programmée, rentrée de capitaux |
Le détail de chaque formule figure dans nos articles prêt relais hypothécaire et prêt in fine ou amortissable. Un crédit hypothécaire peut aussi compléter un prêt immobilier bancaire : voir cumuler crédit hypothécaire et prêt immobilier.
Étape 4 : signer le compromis avec les bonnes protections
Lancez l'étude du financement avant de faire une offre au vendeur, et préparez dès ce stade les pièces justificatives : identité, trois derniers bulletins ou bilans, avis d'imposition, titre de propriété du bien en garantie, tableaux d'amortissement des prêts en cours. Un dossier complet raccourcit tout le reste.
Le compromis, ou la promesse de vente, vous engage. Deux protections légales comptent :
- Le délai de rétractation de 10 jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation), dont dispose l'acheteur non professionnel d'un logement après la signature.
- La condition suspensive d'obtention de prêt (article L313-41 du Code de la consommation) : si le prêt est refusé, la vente tombe et votre dépôt de garantie vous est restitué. Sa durée ne peut être inférieure à un mois.
Rédigez la condition avec précision : prêt garanti par une hypothèque, montant, durée maximale, et bien apporté en garantie. Fixez une durée cohérente avec le délai de 30 à 45 jours entre dossier complet et fonds : un mois seul est souvent trop court.
Étape 5 : expertise, accord et offre de prêt
Le prêteur fait évaluer le bien apporté en garantie, sur pièces ou par une expertise sur place, et analyse vos revenus et vos charges. Après accord, il vous adresse une offre de prêt.
- L'offre est maintenue au moins 30 jours.
- Vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de 10 jours : voir loi Scrivener et délai de réflexion.
- Le prêt est conclu sous la condition que la vente soit signée dans les quatre mois suivant l'acceptation.
Étape 6 : la signature chez le notaire
Le jour de la vente, le notaire signe l'acte de vente et l'acte de prêt. L'hypothèque conventionnelle exige un acte notarié. Les fonds du prêt transitent par le notaire : il paie le vendeur, rembourse si besoin les prêts qui doivent l'être, puis fait inscrire l'hypothèque au service de la publicité foncière. Voir aussi le rôle du notaire.
Un exemple chiffré
Hélène, 58 ans, dirige une PME. Sa banque refuse de financer son achat : ses revenus varient d'une année à l'autre et la durée demandée dépasse ce que la banque accepte à son âge. Elle possède une maison estimée à 800 000 €, sans prêt en cours, et veut acheter un appartement à 600 000 € pour le louer.
Elle dispose de 150 000 € d'apport. Son besoin réel atteint 450 000 €, plus les frais d'acquisition et de garantie : il dépasse le seuil de 300 000 €. Sa maison seule permet de mobiliser 560 000 €, soit 70 % de sa valeur. Elle choisit un prêt amortissable sur 20 ans, dont les échéances sont couvertes par ses revenus et les loyers attendus.
Calendrier : étude lancée pendant ses visites, compromis signé avec une condition suspensive de prêt hypothécaire de 60 jours, dossier complet remis le lendemain, offre reçue puis acceptée après 10 jours de réflexion, fonds disponibles chez le notaire 38 jours après le dépôt du dossier complet.
Crédit hypothécaire ou prêt immobilier classique ?
Le crédit hypothécaire répond aux cas où la banque ne suit pas : revenus irréguliers de dirigeant ou d'indépendant, âge qui réduit la durée accordée, achat avant la vente, patrimoine important mais peu liquide. Son coût est en général supérieur à celui d'un prêt immobilier classique. Si votre banque vous finance dans de bonnes conditions, elle reste souvent la solution la plus économique. Voir notre comparatif crédit hypothécaire ou prêt classique.
Questions fréquentes
Peut-on hypothéquer sa maison pour en acheter une autre ?
Oui. Votre maison sert de garantie au prêt qui finance le nouveau bien, dans la limite de 70 % de sa valeur, crédits en cours déduits, et sous réserve de revenus suffisants.
Faut-il un apport pour acheter avec un crédit hypothécaire ?
Non. L'apport réduit le montant à emprunter, mais il n'est pas exigé. Le besoin réel, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €.
Peut-on financer un achat de moins de 300 000 € ?
Pas par un crédit hypothécaire chez Trésovia : pour un achat, le besoin réel doit atteindre au moins 300 000 €. Un prêt immobilier classique est alors plus adapté.
Peut-on acheter un bien en étant inscrit au FICP ?
Pas avec un crédit hypothécaire chez Trésovia. Toute inscription au FICP ou au FCC est éliminatoire, y compris pendant un dossier de surendettement.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris. Voir notre article sur le délai d'obtention des fonds.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé après le compromis ?
Si le compromis contient une condition suspensive de prêt, la vente est caduque et le dépôt de garantie vous est restitué, à condition d'avoir déposé une demande conforme à la condition.
Quel est le rôle du notaire le jour de la signature ?
Il signe l'acte de vente et l'acte de prêt, reçoit les fonds, paie le vendeur, puis inscrit l'hypothèque au service de la publicité foncière.
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
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