Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Un propriétaire peut financer un investissement locatif en s'appuyant sur un bien qu'il détient déjà : le crédit hypothécaire mobilise jusqu'à 70 % de la valeur de ce bien, crédits en cours déduits. Pour un achat immobilier, Trésovia étudie les besoins d'au moins 300 000 €, garantis par un bien d'au moins 300 000 €, en amortissable jusqu'à 25 ans ou en in fine jusqu'à 15 ans. Le montant accordé dépend aussi de vos revenus, dont les prêteurs ne retiennent qu'une partie des loyers attendus. En location nue au régime réel, les intérêts de ce prêt sont déductibles de vos revenus fonciers.
Financer un investissement locatif avec le bien que vous possédez déjà
Le profil type : un patrimoine immobilier important, peu d'épargne disponible, ou une banque qui vous juge déjà trop endetté. Deux montages sont possibles, selon le bien donné en garantie.
Montage 1 : hypothéquer le bien détenu
Votre résidence principale, secondaire ou un bien déjà loué sert de garantie. Le crédit peut :
- financer tout l'achat, prix et frais compris : le logement acheté peut alors rester libre de toute hypothèque ;
- constituer l'apport d'un prêt immobilier classique accordé par une autre banque, qui prendra sa propre garantie sur le bien acheté. Votre capacité de remboursement doit alors couvrir les deux crédits : voir cumuler un crédit hypothécaire et un prêt immobilier.
Montage 2 : la garantie porte sur le bien acheté
Le prêt finance l'acquisition et l'hypothèque est inscrite sur le logement acquis. Comme le prêteur ne dépasse pas 70 % de la valeur du bien, ce montage suppose un apport d'environ 30 % du prix, plus les frais. Si l'apport manque, on combine les deux : une garantie sur le bien acheté, complétée par une garantie sur le bien détenu. Les étapes sont détaillées dans notre article acheter un bien avec un crédit hypothécaire.
À retenir : dès que les fonds servent à acheter un bien immobilier, le besoin minimum chez Trésovia est de 300 000 €, que le crédit finance tout l'achat ou seulement l'apport. En dessous, le projet relève d'un prêt immobilier classique.
Combien pouvez-vous emprunter pour un investissement locatif ?
Deux plafonds s'appliquent, et le plus bas l'emporte : celui fixé par la garantie et celui fixé par vos revenus. Un bien de grande valeur ne compense jamais une capacité de remboursement insuffisante.
| Élément | Ce que regarde le prêteur | Effet sur le montant |
|---|---|---|
| Valeur du bien en garantie | Valeur vénale retenue après estimation ou expertise ; au moins 300 000 € | Base du calcul |
| Plafond de 70 % | 70 % de cette valeur | Montant maximal que la garantie peut couvrir |
| Crédits restant dus | Capital restant dû des prêts déjà garantis par le bien | Déduit du plafond de 70 % |
| Revenus actuels | Salaires, revenus d'activité, pensions, loyers déjà perçus, sur justificatifs | Fixent la mensualité supportable |
| Loyers futurs | Loyer attendu du bien acheté, sur bail ou estimation | Seule une partie est retenue, pour tenir compte de la vacance, des impayés et des charges |
| Charges existantes | Autres crédits, pensions versées, loyer si vous êtes locataire | Réduisent la capacité de remboursement |
| Durée et formule | Amortissable jusqu'à 25 ans ou in fine jusqu'à 15 ans | Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse |
Comment calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif
- Calculez le plafond de garantie : valeur du bien × 70 %, moins le capital restant dû des crédits qui le grèvent.
- Additionnez vos revenus stables, puis ajoutez la part des loyers que le prêteur retiendra, et non le loyer brut.
- Retranchez vos charges de crédit actuelles pour obtenir la mensualité supplémentaire supportable.
- Traduisez cette mensualité en capital selon la durée et la formule choisies : notre simulateur de mensualités et de capacité d'emprunt donne un premier ordre de grandeur.
Les prêteurs ne retiennent qu'une partie des loyers : la proportion varie selon l'établissement, le type de location et les justificatifs. Ne bâtissez pas votre plan sur le loyer brut. Pour les règles générales de montant et de durée, voir montant et durée maximum d'un crédit hypothécaire.
Quelle durée et quelle formule : amortissable ou in fine ?
Le choix change la mensualité, le coût total et la fiscalité.
| Critère | Amortissable | In fine |
|---|---|---|
| Durée maximale chez Trésovia | 25 ans | 15 ans, dès 100 000 € |
| Échéances | Capital et intérêts remboursés chaque mois | Intérêts seuls chaque mois, capital remboursé au terme |
| Mensualité | Plus élevée | Plus faible |
| Coût total des intérêts | Plus faible, car le capital diminue | Plus élevé, car le capital reste dû en entier |
| Intérêts déductibles (location nue au réel) | Décroissants au fil des années | Constants sur toute la durée |
| Remboursement du capital | Progressif, sans échéance finale | À prévoir : revente du bien, épargne ou placement constitué en parallèle |
L'in fine convient si vous prévoyez de revendre ou disposez d'une épargne capable de rembourser le capital au terme ; si le bien se revend mal, le capital reste dû. L'amortissable reste la formule la plus sûre pour un bien que l'on veut conserver. Comparaison détaillée : prêt in fine ou amortissable.
Fiscalité de l'investissement locatif financé à crédit
Fiscalement, c'est l'usage des fonds qui compte, pas le bien donné en garantie. Un crédit garanti par votre résidence principale mais affecté à l'achat d'un logement loué ouvre les mêmes déductions qu'un prêt garanti par le logement loué lui-même. Si une partie des fonds sert à autre chose, seule la part affectée au locatif est concernée.
Location nue : revenus fonciers
- Au régime réel, les intérêts d'emprunt, les frais liés au prêt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), les charges non récupérables et certains travaux sont déductibles des loyers.
- Au micro-foncier (revenus fonciers bruts jusqu'à 15 000 € par an), un abattement forfaitaire de 30 % s'applique et aucune charge réelle n'est déductible, intérêts compris. Avec un crédit, le régime réel est souvent plus favorable ; l'option est irrévocable pendant trois ans.
- Le déficit foncier, lorsque les charges dépassent les loyers, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt. La part du déficit due aux intérêts, et l'excédent au-delà de 10 700 €, s'imputent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. L'imputation sur le revenu global suppose de maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante.
Location meublée : LMNP
En location meublée non professionnelle au régime réel, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Les intérêts et les charges sont déductibles, et le bien (hors terrain) comme le mobilier peuvent être amortis. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée. Le déficit éventuel ne s'impute que sur des revenus de même nature, pas sur votre revenu global. Une réforme récente réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente.
Ces règles évoluent et dépendent de votre situation. Faites valider vos choix par votre expert-comptable ou votre conseil fiscal. Pour le traitement fiscal d'un crédit hypothécaire en général, voir crédit hypothécaire et fiscalité.
Investir via une SCI
Une SCI facilite la transmission et la gestion à plusieurs. Le crédit peut être accordé à la SCI, avec une hypothèque sur un bien qu'elle détient, ou à vous personnellement, avec un apport en compte courant d'associé. Une SCI à l'impôt sur le revenu relève des revenus fonciers ; une SCI à l'impôt sur les sociétés déduit ses intérêts et amortit ses biens, avec une fiscalité très différente à la revente. Détails : crédit hypothécaire et SCI.
Le dossier à présenter
Il réunit vos justificatifs et ceux du projet :
- identité, avis d'imposition, justificatifs de revenus, relevés de comptes ;
- titre de propriété du bien en garantie et tableaux d'amortissement des crédits en cours ;
- compromis de vente et diagnostics du bien acheté, dont le DPE ;
- avis de valeur locative ou bail en cours, et baux des biens déjà loués ;
- statuts et comptes de la SCI, le cas échéant.
Liste complète : les documents à préparer. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de 10 jours compris : à anticiper dans la date de signature de l'acte de vente.
Exemple chiffré
Laurent, 54 ans, cadre dirigeant, possède sa résidence principale estimée à 950 000 €, sur laquelle il reste 120 000 € de prêt. Il veut acheter un appartement à louer nu, au prix de 420 000 €. Il dispose de 60 000 € d'épargne pour l'apport. Son besoin atteint 360 000 €, plus les frais.
- Plafond de garantie : 950 000 € × 70 % = 665 000 €, moins 120 000 € restant dus, soit 545 000 € mobilisables. Le besoin est couvert.
- Seuil Trésovia : il s'agit d'un achat, et le besoin dépasse 300 000 €. Le projet est éligible.
- Capacité de remboursement : le prêteur retient ses revenus et seulement une partie du loyer attendu de 1 600 € par mois. C'est ce calcul qui fixe la durée.
- Formule : Laurent veut garder l'appartement pour sa retraite. Il choisit un amortissable sur 20 ans plutôt qu'un in fine.
- Fiscalité : au régime réel, les intérêts de ce prêt, affecté à l'achat du logement loué, sont déductibles de ses revenus fonciers, même si l'hypothèque porte sur sa résidence principale.
Les risques à peser
- La vacance et les impayés : vos échéances courent même quand le logement ne rapporte rien. Prévoyez une réserve, voir loyers impayés et crédit hypothécaire.
- La performance énergétique : depuis la loi Climat et résilience, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, et les classes F puis E suivront selon un calendrier légal. Vérifiez le DPE avant d'acheter, voir passoire thermique et travaux.
- Le coût du crédit : un crédit hypothécaire coûte généralement plus cher qu'un prêt immobilier bancaire. Calculez la rentabilité nette après ce coût et après impôt.
- Votre résidence en garantie : en cas de défaillance, c'est le bien hypothéqué qui répond de la dette, même si le problème vient du logement loué.
Si vous louez déjà un bien et voulez l'utiliser comme garantie, voir crédit hypothécaire sur un bien loué. Pour l'achat d'un immeuble entier, voir immeuble de rapport et crédit hypothécaire.
Questions fréquentes
Combien peut-on emprunter pour un investissement locatif ?
Avec un crédit hypothécaire, jusqu'à 70 % de la valeur du bien donné en garantie, crédits en cours déduits, dans la limite de votre capacité de remboursement. Chez Trésovia, pour un achat, le besoin doit atteindre au moins 300 000 €.
Quelle durée de crédit pour un investissement locatif ?
Jusqu'à 25 ans en amortissable et jusqu'à 15 ans en in fine, dès 100 000 €. Une durée longue réduit la mensualité et améliore l'équilibre entre loyers et échéances, mais augmente le coût total.
Les loyers futurs sont-ils pris en compte par la banque ?
Oui, mais en partie seulement. Les prêteurs retiennent une fraction du loyer attendu, sur bail ou estimation, pour tenir compte de la vacance, des impayés et des charges.
Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel, pour la part du crédit affectée à l'achat ou aux travaux du logement loué, quel que soit le bien donné en garantie. Au micro-foncier, aucun intérêt n'est déductible.
Quelle banque pour un investissement locatif ?
Les banques de réseau financent les dossiers avec apport et endettement modéré. Si l'un des deux bloque, un crédit hypothécaire adossé à un bien déjà détenu peut prendre le relais.
Peut-on hypothéquer sa résidence principale pour acheter un bien locatif ?
Oui. Si vous êtes marié, l'accord de votre conjoint est nécessaire pour hypothéquer le logement familial, même s'il vous appartient en propre.
Un crédit hypothécaire donne-t-il droit à une réduction d'impôt ?
Non, le crédit lui-même n'ouvre droit à aucun avantage fiscal propre. Les réductions d'impôt dépendent du bien et du dispositif choisi, et leurs conditions changent souvent : vérifiez-les avec votre conseil.
À lire aussi
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- Crédit hypothécaire avec un bien loué
- Crédit hypothécaire et SCI
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Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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