Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Vous possédez un bien de valeur et souhaitez investir dans un logement locatif, mais votre banque vous juge déjà trop endetté ou exige un apport que vous n'avez pas en liquidités. Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur de ce bien pour financer l'investissement, soit en totalité, soit sous forme d'apport. Voici les deux montages, leurs conditions et ce qu'il faut savoir sur la fiscalité.
Deux manières de financer l'investissement
1. Le crédit hypothécaire finance tout l'achat
Le prêt, garanti par votre bien actuel et, le cas échéant, par le bien acheté, finance le prix et les frais. Le besoin réel, apport déduit, doit atteindre au moins 300 000 €. Voir notre article acheter un bien avec un crédit hypothécaire.
2. Le crédit hypothécaire constitue l'apport
Vous mobilisez au moins 50 000 € sur votre bien, que vous apportez à l'achat ; une banque finance le reste par un prêt immobilier classique. Ce montage suppose que votre capacité de remboursement couvre les deux crédits. Voir notre article cumuler un crédit hypothécaire et un prêt immobilier.
Les conditions
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 €, apport déduit, pour financer l'achat lui-même ;
- des revenus réguliers ; les loyers déjà perçus s'y ajoutent à hauteur d'environ 80 %, ou 60 % en location saisonnière ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- un capital restant dû qui ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien, et un total sous 70 % de sa valeur.
Pour investir via une société civile immobilière, voir notre article crédit hypothécaire et SCI.
La fiscalité des intérêts
Ce qui compte fiscalement, c'est l'usage des fonds, pas le bien donné en garantie. Lorsque le crédit finance l'achat ou les travaux d'un logement loué :
- en location nue au régime réel, les intérêts d'emprunt et les frais d'hypothèque sont déductibles des revenus fonciers ;
- en location meublée au régime réel, ils viennent en charges de l'activité.
Si une partie des fonds sert à autre chose, seule la part affectée à l'investissement locatif est concernée. Faites valider votre situation par votre expert-comptable ou votre conseil fiscal.
Un exemple
Valérie, 50 ans, possède une maison estimée à 700 000 €, sans prêt en cours. Elle veut acheter un appartement à louer, à 380 000 €. Avec environ 28 000 € de frais de notaire et 60 000 € d'apport, son besoin atteint 348 000 €. Sa maison permet de mobiliser jusqu'à 490 000 €, soit 70 % de sa valeur : l'achat est finançable, sous réserve de l'étude de ses revenus. Les intérêts de ce prêt, affecté à l'achat du logement loué, seront déductibles de ses revenus fonciers au régime réel.
Les risques à peser
- La vacance et les impayés : vos échéances courent même quand le logement ne rapporte rien.
- La performance énergétique : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location pour tout nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Vérifiez le diagnostic avant d'acheter.
- Le coût du crédit : un crédit hypothécaire coûte généralement plus cher qu'un prêt immobilier bancaire. La rentabilité doit se calculer après ce coût.
- Votre résidence en garantie : si vous engagez votre logement pour un investissement, un échec locatif peut peser sur votre patrimoine personnel.
Questions fréquentes
Peut-on financer un investissement locatif avec un crédit hypothécaire ?
Oui, soit en finançant tout l'achat si le besoin atteint au moins 300 000 €, soit en constituant l'apport d'un prêt immobilier classique à partir de 50 000 €.
Les intérêts sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel, pour la part du crédit affectée à l'achat ou aux travaux du logement loué, quel que soit le bien donné en garantie.
Les loyers sont-ils pris en compte ?
Les loyers déjà perçus, oui, à hauteur d'environ 80 %, ou 60 % en location saisonnière, sur justificatifs.
À lire aussi
- Immeuble de rapport et crédit hypothécaire
- Crédit hypothécaire avec un bien loué
- Crédit hypothécaire sans apport
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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