Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Un immeuble de rapport, c'est-à-dire un immeuble entier dont les logements ou les locaux sont loués, est un excellent support de crédit hypothécaire : il apporte à la fois une garantie de valeur et des revenus réguliers. Il permet d'acheter un nouvel immeuble, de financer des travaux ou de dégager de la trésorerie sans vendre.
Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport ?
C'est un immeuble détenu en totalité par un même propriétaire et composé de plusieurs lots loués : appartements, parfois un commerce en rez-de-chaussée ou des bureaux. Il n'est généralement pas soumis au régime de la copropriété, ce qui simplifie sa gestion et les décisions de travaux.
Il peut être détenu en nom propre, en indivision, souvent après une succession, ou par une société civile immobilière.
Comment l'immeuble est-il évalué ?
L'expert détermine la valeur de l'immeuble vendu en bloc, avec ses locataires. Il croise en général deux approches : la comparaison avec des ventes d'immeubles similaires, et le rendement, c'est-à-dire le rapport entre les loyers et la valeur. L'état du bâti, la qualité des baux, le niveau des loyers par rapport au marché et la performance énergétique des logements pèsent dans l'évaluation.
Comme pour tout bien occupé, une décote de l'ordre de 10 % peut s'appliquer, car un immeuble loué se revend moins librement qu'un immeuble vide. Le montant mobilisable, jusqu'à 70 % de la valeur retenue, en tient compte.
Comment les loyers sont-ils pris en compte ?
Les loyers s'ajoutent à vos autres revenus, mais pas en totalité, pour tenir compte des charges, de la vacance et des impayés :
- de l'ordre de 80 % des loyers pour une location nue ou meublée classique ;
- de l'ordre de 60 % pour une location saisonnière.
Prenons un exemple. Un immeuble de six logements, estimé à 1 200 000 €, génère 72 000 € de loyers par an. Après une décote de 10 %, la valeur retenue est de 1 080 000 €, et le montant mobilisable peut atteindre 756 000 €, moins le capital restant dû. Les loyers retenus, 80 % de 72 000 €, soit 4 800 € par mois, s'ajoutent aux autres revenus du propriétaire pour apprécier sa capacité de remboursement.
Ces revenus se justifient par les baux, les déclarations fiscales et, si besoin, les quittances. Le détail figure dans notre article sur le crédit hypothécaire avec un bien loué.
Un immeuble détenu en SCI
La détention en société civile immobilière est fréquente pour ce type de bien. Elle est acceptée à partir d'un besoin de 100 000 €, avec plusieurs conditions :
- une SCI à l'impôt sur les sociétés est acceptée ; une SCI à l'impôt sur le revenu doit présenter un bilan et des revenus propres ;
- tous les associés doivent être résidents fiscaux français ;
- lorsque la SCI emprunte elle-même, les fonds ne peuvent servir qu'à un achat, à des travaux ou au remboursement des comptes courants d'associés.
Entre 50 000 et 100 000 €, seul un bien détenu en nom propre peut servir de garantie. Voir notre article crédit hypothécaire et SCI.
Ce que vous pouvez financer
- l'achat d'un autre immeuble, si le besoin réel atteint au moins 300 000 €, apport déduit ;
- des travaux : ravalement, toiture, parties communes, et surtout rénovation énergétique. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail ; les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034 ;
- le rachat de parts d'un immeuble détenu en indivision familiale, pour en devenir seul propriétaire ;
- de la trésorerie, pour un projet personnel ou professionnel, sans céder l'immeuble.
Les conditions pour obtenir un crédit hypothécaire
- un bien situé en France, d'une valeur d'au moins 300 000 € ;
- un besoin d'au moins 50 000 €, ou d'au moins 300 000 €, apport déduit, pour financer un achat ;
- des revenus réguliers, loyers compris ;
- une résidence fiscale en France ;
- aucune inscription au FICP ni au FCC ;
- un capital restant dû sur les prêts en cours qui ne dépasse pas la moitié de la valeur du bien.
À partir de 100 000 €, un remboursement in fine est envisageable si une solution de sortie crédible existe, comme la vente d'un lot : voir notre article sur le prêt hypothécaire in fine.
Questions fréquentes
Un immeuble de rapport détenu en SCI peut-il être hypothéqué ?
Oui, à partir d'un besoin de 100 000 €, si tous les associés sont résidents fiscaux français et, pour une SCI à l'impôt sur le revenu, si elle présente un bilan et des revenus propres.
Les loyers de l'immeuble sont-ils pris en compte ?
Oui, de l'ordre de 80 % pour une location nue ou meublée classique, et de 60 % pour une location saisonnière, sur justificatifs.
Peut-on financer la rénovation énergétique des logements ?
Oui. C'est l'un des usages les plus fréquents, pour continuer à louer les logements classés G, F ou E au fil du calendrier fixé par la loi.
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