Cet article fait partie de notre guide « Acheter, investir, rénover grâce au crédit hypothécaire ».
Depuis la loi Climat et résilience, les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif. Un bailleur dont le bien est classé G, F ou E doit engager des travaux, souvent lourds, pour continuer à louer, sans pouvoir augmenter son loyer en attendant. Voici le calendrier, les aides, et la façon de financer les travaux quand ils dépassent ce que les aides couvrent.
Le calendrier d'interdiction de location
| Classe du DPE | Interdiction de mise en location |
|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 |
| F | À partir du 1er janvier 2028 |
| E | À partir du 1er janvier 2034 |
L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements : un logement qui ne respecte pas le niveau minimal est considéré comme non décent. Le locataire peut alors demander au juge d'ordonner les travaux ou de réduire le loyer. Depuis 2022, les loyers des logements classés F et G sont aussi gelés : ils ne peuvent être ni révisés ni augmentés.
Ce que coûtent les travaux
Sortir un logement des classes F ou G suppose en général une rénovation globale : isolation des murs, de la toiture et des planchers, remplacement des menuiseries, changement du système de chauffage, ventilation. Pour une maison, le budget se chiffre souvent en dizaines de milliers d'euros. Un audit énergétique, obligatoire en cas de vente d'une maison ou d'un immeuble classé F, G ou E, propose des scénarios de travaux chiffrés : c'est un bon point de départ même hors vente.
Les aides à mobiliser d'abord
- MaPrimeRénov', notamment pour une rénovation d'ampleur accompagnée, accessible aux bailleurs sous conditions.
- L'éco-prêt à taux zéro, jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale.
- Les certificats d'économies d'énergie, versés par les fournisseurs d'énergie.
- Le déficit foncier : au régime réel, les travaux déductibles peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global dans une certaine limite.
Un accompagnateur Rénov' ou un conseiller France Rénov' aide à monter le dossier.
Quand le crédit hypothécaire est pertinent
Les aides couvrent rarement tout. Le crédit hypothécaire prend le relais quand le reste à financer est important, ou quand le bailleur possède plusieurs logements à rénover en même temps. Il s'appuie sur la valeur actuelle du bien, ou d'un autre bien que vous possédez, et non sur sa valeur après travaux. Il suppose un bien d'au moins 300 000 €, un besoin d'au moins 50 000 € dans la limite de 70 % de sa valeur, des revenus réguliers, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir financer des travaux par crédit hypothécaire.
Un exemple
Isabelle possède un petit immeuble de trois appartements, estimé à 520 000 €, dont deux sont classés G et ne peuvent plus être reloués. L'audit chiffre la rénovation à 145 000 €. Après les aides, il reste 110 000 € à financer. Sa banque refuse, ses revenus locatifs ayant baissé. Un crédit hypothécaire de 115 000 €, frais compris, garanti par l'immeuble, finance les travaux. Les deux appartements, classés D après rénovation, sont reloués.
Questions fréquentes
Quand les passoires thermiques seront-elles interdites à la location ?
Les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034, pour les nouveaux baux et les renouvellements.
Peut-on augmenter le loyer d'un logement classé F ou G ?
Non : depuis 2022, les loyers des logements F et G sont gelés.
Quelles aides pour un bailleur ?
MaPrimeRénov' sous conditions, l'éco-prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 €, les certificats d'économies d'énergie et le déficit foncier au régime réel.
Le crédit hypothécaire tient-il compte de la valeur après travaux ?
Non : il s'appuie sur la valeur actuelle du bien apporté en garantie.
À lire aussi
Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
.webp)