Cet article fait partie de notre guide « Dettes fiscales et URSSAF : les régler avec un crédit hypothécaire ».
Un crédit hypothécaire peut-il réduire vos impôts ? Parfois, mais pas toujours. La règle est simple : ce n'est pas le bien apporté en garantie qui compte, c'est l'usage des fonds. Voici ce que la fiscalité change réellement, et ce qu'elle ne change pas.
La règle : l'usage des fonds décide
- Fonds affectés à un bien loué (achat, travaux de réparation ou d'amélioration) : les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, au régime réel, même si l'hypothèque porte sur votre résidence principale.
- Fonds utilisés pour un besoin personnel (trésorerie, soulte, droits de succession, aide à un enfant, dette fiscale) : aucune déduction, même si l'hypothèque porte sur un bien loué.
- Fonds apportés à une société : le traitement dépend du montage et de votre situation. À voir avec votre expert-comptable.
Pour un bien loué nu : les revenus fonciers
- Au régime réel, vous déduisez les intérêts, l'assurance emprunteur et les frais d'emprunt, dont les frais d'hypothèque, s'ils financent le bien loué.
- Au micro-foncier, applicable jusqu'à 15 000 € de loyers par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction. L'option pour le réel peut alors être plus intéressante.
- Les intérêts ne créent pas de déficit imputable sur le revenu global : ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers, y compris ceux des années suivantes.
En location meublée au régime réel, les intérêts d'un emprunt affecté au bien sont également déductibles. Voir investissement locatif et crédit hypothécaire.
Ce que coûte l'hypothèque
L'inscription d'une hypothèque conventionnelle entraîne la taxe de publicité foncière (0,715 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), calculées sur le montant garanti, plus les émoluments du notaire et les frais de formalités. Le notaire en donne le montant exact dans le projet d'acte. L'hypothèque s'éteint d'elle-même un an après la dernière échéance ; une mainlevée anticipée a un coût. Voir les frais de notaire.
L'impôt sur la fortune immobilière
Pour l'IFI, seules les dettes liées aux biens taxables sont déductibles : achat, travaux, ou impôts dus au titre de ces biens. Un crédit hypothécaire utilisé pour un besoin personnel ne réduit pas l'assiette de l'IFI, même s'il est garanti par un bien taxable.
Un exemple
Nadine et Pierre, propriétaires de leur résidence principale, empruntent 75 000 € grâce à un crédit hypothécaire garanti par celle-ci pour rénover un appartement qu'ils louent nu. Au régime réel, ils déduisent de leurs revenus fonciers les intérêts, l'assurance et les frais d'hypothèque, ainsi que les travaux eux-mêmes. L'année suivante, ils empruntent de nouveau pour aider leur fils à acheter : cette fois, aucune déduction n'est possible, car les fonds ne financent pas un bien loué.
Questions fréquentes
Les intérêts d'un crédit hypothécaire sont-ils déductibles ?
Seulement si les fonds financent un bien loué (achat ou travaux), au régime réel. Pour un besoin personnel, ils ne le sont pas.
Hypothéquer un bien loué rend-il les intérêts déductibles ?
Non. C'est l'usage des fonds qui compte, pas le bien apporté en garantie.
Les frais d'hypothèque sont-ils déductibles ?
Oui, avec les intérêts, lorsque l'emprunt finance un bien loué au régime réel.
Un crédit hypothécaire réduit-il l'IFI ?
Seulement s'il finance l'achat ou des travaux sur un bien taxable. Pour un besoin personnel, non.
Les règles fiscales dépendent de votre situation. Faites confirmer le traitement de votre opération par votre expert-comptable ou votre notaire.
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