Cet article fait partie de notre guide « L'hypothèque : définition, fonctionnement et mainlevée ».
Les frais d'hypothèque sont les sommes payées chez le notaire pour inscrire la garantie : la taxe de publicité foncière (0,715 % du montant garanti), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), les émoluments du notaire selon un barème réglementé et les frais de formalités. Ils dépendent du montant garanti, pas de l'établissement prêteur, et sont payés par l'emprunteur à la signature. Il ne faut pas les confondre avec le coût du crédit lui-même, ni avec le coût de la mainlevée.
Les trois coûts à ne pas confondre
| Coût | Ce qu'il recouvre | Quand il est payé |
|---|---|---|
| Constitution de l'hypothèque | Taxes, émoluments du notaire, formalités | À la signature de l'acte |
| Coût du crédit | Intérêts, frais de dossier, expertise, assurance éventuelle | Tout au long du prêt |
| Levée de l'hypothèque | Mainlevée notariée en cas de remboursement anticipé ou de vente | Au moment de la sortie, si elle a lieu avant le terme |
Comment calculer les frais d'hypothèque
Le calcul part du montant garanti : le capital emprunté, augmenté d'une enveloppe pour les intérêts et accessoires. Il est donc un peu supérieur au capital. Sur ce montant s'appliquent :
| Poste | Calcul | Nature |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | 0,715 % du montant garanti | Taxe perçue par l'État |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,10 % du montant garanti, avec un minimum de perception | Taxe perçue par l'État |
| Émoluments du notaire | Barème réglementé, proportionnel et dégressif | Rémunération du notaire, fixée au niveau national |
| Débours et formalités | Frais réels (pièces, documents, envois) | Remboursement des sommes avancées par le notaire |
Exemple : pour un montant garanti de 200 000 €, la taxe de publicité foncière s'élève à 1 430 € et la contribution de sécurité immobilière à 200 €. S'y ajoutent les émoluments calculés selon le barème et les débours. Le notaire vous remet le décompte exact dans le projet d'acte, avant la signature.
Pourquoi les frais varient d'un dossier à l'autre
- Le montant garanti : tout est proportionnel ou presque.
- L'enveloppe d'accessoires retenue au-dessus du capital.
- Le nombre de biens apportés en garantie, qui multiplie certaines formalités.
- La nature du bien : copropriété, bien démembré ou situé dans plusieurs communes demandent plus de pièces.
Hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution : quelle différence de coût ?
| Garantie | Quand elle est possible | Coût à l'entrée |
|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | Sur tout bien dont vous êtes propriétaire, quel que soit l'usage des fonds | Taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments |
| Privilège de prêteur de deniers (hypothèque légale spéciale) | Uniquement pour financer l'achat d'un bien existant | Pas de taxe de publicité foncière, donc moins cher |
| Caution d'un organisme | Prêt immobilier bancaire classique | Commission et contribution à un fonds mutuel, en partie restituée |
Un crédit hypothécaire qui finance un autre projet qu'un achat (succession, soulte, dette, travaux) repose sur une hypothèque conventionnelle. Voir hypothèque ou privilège de prêteur de deniers.
Hypothèque de premier ou de second rang
Si le bien porte déjà une hypothèque, une nouvelle inscription prend le second rang : en cas de vente forcée, le premier créancier est payé avant le second. Les frais de constitution suivent les mêmes règles. Le montant mobilisable tient compte des prêts déjà garantis par le bien : jusqu'à 70 % de la valeur, moins le capital restant dû.
Le coût de la levée d'hypothèque
Si le prêt va à son terme, l'inscription cesse de produire effet un an après la dernière échéance, sans démarche ni frais. En cas de remboursement anticipé ou de vente avant le terme, une mainlevée notariée est nécessaire : elle donne lieu à des émoluments réglementés, à la contribution de sécurité immobilière et à des frais de formalités, généralement payés par l'emprunteur ou retenus sur le prix de vente. Voir la levée d'hypothèque.
Comment évaluer le coût réel d'un crédit hypothécaire
- L'offre de prêt indique le coût total du crédit et le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre les intérêts et les frais obligatoires.
- Le projet d'acte du notaire détaille les frais de constitution de l'hypothèque.
Pour comparer deux offres, mettez côte à côte le TAEG et le coût total, sur une même durée, et non la seule mensualité.
Comment limiter les frais
- Empruntez le montant juste : les frais de garantie sont proportionnels au montant garanti.
- N'apportez en garantie que le bien nécessaire : un second bien ajoute des formalités.
- Anticipez la sortie : si une vente est probable, vérifiez les indemnités de remboursement anticipé prévues par l'offre.
- Comparez les assurances lorsqu'elles sont exigées.
Questions fréquentes
Comment calculer les frais d'hypothèque ?
Appliquez au montant garanti la taxe de publicité foncière (0,715 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %), puis ajoutez les émoluments du notaire selon le barème réglementé et les débours. Le notaire donne le montant exact dans le projet d'acte.
Qui paie les frais d'hypothèque ?
L'emprunteur. Ils sont réglés chez le notaire lors de la signature de l'acte.
Les frais d'hypothèque sont-ils les mêmes chez tous les notaires ?
Les taxes sont identiques partout. Les émoluments suivent un barème national, avec une remise possible sur la part des montants les plus élevés. Les débours varient selon les pièces nécessaires au dossier.
Quelle différence entre frais d'hypothèque et frais de notaire d'un achat ?
Les frais d'achat rémunèrent la vente et comprennent les droits de mutation. Les frais d'hypothèque ne concernent que la garantie du prêt. Lors d'un achat financé avec hypothèque, les deux s'additionnent.
Combien coûte une mainlevée d'hypothèque ?
Elle n'est due qu'en cas de sortie avant le terme. Elle donne lieu à des émoluments réglementés, à la contribution de sécurité immobilière et à des frais de formalités. À l'échéance normale, l'hypothèque s'éteint sans frais.
Les frais d'hypothèque sont-ils inclus dans le TAEG ?
Oui, les frais de garantie obligatoires font partie du TAEG indiqué dans l'offre de prêt.
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