Peut-on refuser la soulte ? Désaccord sur le rachat

Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».

Oui, vous pouvez refuser un rachat de soulte : personne n'est obligé de vendre sa part à l'autre, ni de racheter la sienne. Mais refuser ne permet pas de bloquer indéfiniment la situation, car nul ne peut être contraint de rester en indivision. En cas de désaccord persistant, le partage passe par le juge, qui peut attribuer le bien à l'un contre une soulte dans certains cas, ou ordonner sa vente aux enchères.

Ce que l'on peut refuser, et ce que l'on ne peut pas bloquer

Les causes de désaccord les plus fréquentes

• La valeur du bien : celui qui garde la maison la voit basse, celui qui part la voit haute.
• Les apports inégaux : apport personnel de l'un à l'achat, remboursements du prêt plus importants, travaux payés seul.
• L'occupation : celui qui habite le bien depuis la séparation ou le décès doit en principe une indemnité d'occupation, que l'autre veut voir déduite de la soulte.
• Le prêt en cours : la banque doit accepter la désolidarisation de celui qui part, faute de quoi il reste tenu du crédit.
• Le financement : celui qui veut garder le bien n'obtient pas de prêt, et l'autre refuse d'attendre.

Chacun de ces points se traite séparément. Souvent, le désaccord porte sur un seul d'entre eux, et un chiffrage précis suffit à le régler.

Sortir du désaccord sans juge

1. Une estimation contradictoire : chacun choisit un professionnel, ou vous désignez ensemble un expert immobilier dont vous acceptez d'avance la conclusion.
2. Le chiffrage complet des comptes par le notaire : apports, remboursements, indemnité d'occupation, créances entre époux ou entre héritiers. Voir le calcul de la soulte.
3. La médiation : un médiateur familial aide à rapprocher les positions, y compris sur le patrimoine.
4. Un financement validé : une étude de financement en amont rassure celui qui part sur la capacité de l'autre à payer.

Ces démarches ne sont pas seulement utiles : avant de saisir le juge du partage, la loi exige de décrire les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile), sous peine d'irrecevabilité de la demande.

Ce que décide le juge à défaut d'accord

En succession, et après un divorce ou la fin d'un PACS, l'indivisaire le plus diligent peut assigner les autres en partage judiciaire devant le tribunal judiciaire. Le juge peut alors :

• Désigner un notaire chargé d'établir l'état liquidatif, et un expert pour évaluer le bien.
• Attribuer le bien à l'un des indivisaires, contre une soulte, lorsqu'une attribution préférentielle est demandée et que ses conditions sont réunies, par exemple pour le logement de la famille.
• Ordonner la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères du bien, lorsqu'il n'est pas commodément partageable et qu'aucune attribution n'est possible. Voir la licitation.

Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales peut aussi trancher les désaccords persistants sur la liquidation du régime matrimonial (article 267 du Code civil). Dans un divorce par consentement mutuel, au contraire, aucun accord n'est possible sans entente complète sur le sort du bien : un refus bloque la convention, et il faut alors s'orienter vers une autre forme de divorce.

Pourquoi refuser coûte souvent cher

• Le temps : un partage judiciaire dure souvent plus d'un an, parfois beaucoup plus.
• Les frais : avocats, expertise, notaire liquidateur, et frais d'une éventuelle vente aux enchères.
• Le prix : une vente aux enchères se conclut fréquemment en dessous du prix d'une vente amiable.
• Le prêt : tant que rien n'est réglé, les deux emprunteurs restent tenus des échéances.

Refuser une offre trop basse est légitime. Refuser par principe, sans contre-proposition chiffrée, conduit le plus souvent à une issue moins favorable pour tous.

Exemple : un désaccord sur la valeur, réglé par une expertise

Nadia et Thomas divorcent. Leur maison, achetée à parts égales, est estimée 520 000 € par l'agence de Thomas, qui souhaite la garder ; il reste 120 000 € de prêt. Thomas propose une soulte de 160 000 €. Nadia refuse : selon elle, la valeur nette est de 400 000 € et sa moitié vaut 200 000 €.

Ils désignent ensemble un expert, qui confirme 520 000 €. La soulte est donc de (520 000 € − 120 000 €) ÷ 2 = 200 000 €. Thomas doit aussi reprendre seul le prêt de 120 000 € et payer le droit de partage de 1,10 % sur l'actif net partagé, soit 4 400 €, plus les frais du notaire.

Sa banque refuse de financer l'ensemble. Un crédit hypothécaire sur la maison, dont Thomas devient seul propriétaire, peut atteindre 70 % de sa valeur, soit 364 000 €, et couvrir la soulte, le rachat du prêt commun et le droit de partage, sous réserve que ses revenus couvrent les remboursements. Nadia est payée le jour de l'acte et libérée du prêt.

Faire étudier le financement de la soulte

Financer la soulte quand le désaccord porte sur l'argent

Beaucoup de désaccords viennent d'une seule question : celui qui veut garder le bien peut-il vraiment payer ? Trésovia étudie les dossiers que la banque refuse. Le crédit hypothécaire suppose un bien d'au moins 300 000 € situé en France, un besoin d'au moins 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits. La reprise d'un prêt immobilier en cours est possible dès 100 000 €. La durée va jusqu'à 25 ans en amortissable, ou jusqu'à 15 ans en in fine dès 100 000 €. Il faut des revenus permettant de rembourser, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds, délai légal de réflexion de dix jours compris. Voir aussi le rachat de soulte avec un crédit en cours.

Questions fréquentes

Peut-on refuser la soulte ?

Oui. Vous pouvez refuser de vendre votre part à l'autre, de racheter la sienne, ou le prix proposé. Mais vous ne pouvez pas empêcher l'autre de demander le partage, qui peut aboutir à une attribution par le juge ou à une vente aux enchères.

Peut-on être obligé de racheter la part de son ex ?

Non. Personne ne peut être forcé d'acheter. Si aucun ne rachète, le bien est vendu, à l'amiable ou aux enchères, et le prix est partagé.

Mon ex peut-il refuser de me vendre sa part ?

Oui, mais il ne peut pas vous imposer de rester en indivision. Le juge peut, sous conditions, vous attribuer le logement contre une soulte, ou ordonner la vente.

Que faire si l'on n'est pas d'accord sur la valeur de la maison ?

Faites établir des estimations contradictoires ou désignez ensemble un expert. Devant le tribunal, le juge peut ordonner une expertise judiciaire.

Faut-il tenter un accord avant d'aller en justice ?

Oui. La demande de partage judiciaire doit décrire les démarches entreprises pour parvenir à un partage amiable, faute de quoi elle peut être déclarée irrecevable.

Que devient le prêt immobilier en cas de désaccord ?

Les deux emprunteurs restent tenus des échéances tant que le prêt n'est pas soldé ou que la banque n'a pas accepté de libérer l'un d'eux.

Un refus peut-il bloquer un divorce par consentement mutuel ?

Oui. Ce divorce suppose un accord complet sur le sort du bien. À défaut, il faut passer par une autre forme de divorce, où le juge peut trancher les désaccords persistants.

À lire aussi

• Soulte : définition, calcul et paiement
• « Je ne peux pas racheter la soulte à mon ex »
• Licitation : définition, procédure et frais
• Délai de paiement d'une soulte
• Divorce : laisser la maison sans soulte

Faites une demande d'étude confidentielle : un conseiller vous rappelle pour vérifier la faisabilité de votre projet, sans engagement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.