Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Oui, vous pouvez laisser la maison à votre ex sans recevoir de soulte, mais l'opération n'est neutre que si elle a une contrepartie : d'autres biens, une dette entre vous ou une prestation compensatoire. Sans contrepartie, c'est une donation, avec ses droits. Et dans tous les cas, laisser votre part ne vous libère pas du prêt commun. Voici les solutions légales, leurs effets et leurs pièges.
Pourquoi une soulte est en principe due
Au divorce, les biens communs ou indivis sont partagés à parts égales, sauf accord ou régime différent. Celui qui garde la maison reçoit plus que sa part : il doit verser la différence, la soulte, calculée sur la valeur nette du bien. Voir la définition et le calcul de la soulte. Ne pas payer de soulte revient donc à équilibrer le partage autrement, ou à accepter un partage inégal.
Les cinq façons de garder la maison sans soulte
| Solution | Principe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Compensation avec d'autres biens | Votre ex garde l'épargne, un autre bien, un véhicule, des parts de société | Évaluer chaque bien à sa vraie valeur |
| Compensation avec des créances | Apport personnel, prêt remboursé seul, récompenses dues à la communauté | Justificatifs et calcul du notaire |
| Prestation compensatoire en nature | La part de la maison paie la prestation due à l'autre | Accord des deux ou décision du juge |
| Donation | L'un abandonne sa part sans contrepartie | Droits de donation, et l'acte doit l'assumer |
| Droit d'usage temporaire | La maison reste indivise, l'un l'occupe gratuitement | Le partage est seulement reporté |
1. Compenser avec d'autres biens
C'est la solution la plus simple : le partage reste égal, mais chacun reçoit des biens différents. Vous gardez la maison, votre ex garde l'épargne commune, un appartement locatif ou des parts de société d'une valeur équivalente. Il n'y a alors pas de soulte, ou une soulte réduite.
2. Compenser avec ce que votre ex vous doit
La liquidation du régime matrimonial fait les comptes entre vous : apport de fonds personnels lors de l'achat, héritage investi dans les travaux, échéances de prêt payées seul après la séparation, indemnité d'occupation. Ces créances se déduisent de la soulte, parfois jusqu'à l'effacer. Voir la liquidation du régime matrimonial et l’indemnité d’occupation.
3. Payer la prestation compensatoire avec la maison
Lorsque le divorce crée une disparité de niveau de vie, l'un des époux peut devoir une prestation compensatoire. L'article 274 du Code civil permet de la verser par l'attribution d'un bien en propriété, ou d'un droit d'usage, d'habitation ou d'usufruit. Concrètement, l'époux qui quitte la maison abandonne sa part pour s'acquitter de la prestation qu'il doit : la soulte et la prestation se compensent. L'attribution d'un bien reçu par succession ou donation exige l'accord de l'époux qui le cède. Voir financer une prestation compensatoire.
4. Donner sa part
Laisser sa part sans aucune contrepartie est une libéralité. Le notaire doit la qualifier comme telle : l'administration peut sinon la requalifier. Des droits de donation s'appliquent, selon le lien qui existe entre vous au jour de l'acte. C'est rarement la meilleure solution, et elle se prépare avec le notaire avant la convention de divorce.
5. Rester en indivision avec un droit d'usage
Le partage peut être reporté : la maison reste indivise et l'un l'occupe, par exemple jusqu'à la majorité des enfants, avec ou sans indemnité. La soulte n'est pas supprimée, seulement différée, et sa valeur évoluera avec celle du bien. Une convention d'indivision écrite évite les conflits. Voir sortir d’une indivision.
Le prêt commun ne disparaît pas
C'est le piège le plus fréquent : vous laissez la maison, votre ex garde le bien et les échéances, mais vous restez co-emprunteur. Si les échéances ne sont plus payées, la banque peut se retourner contre vous, et l'incident peut vous inscrire au FICP. Avant de signer, exigez :
- soit l'accord écrit de la banque pour vous désolidariser ;
- soit le rachat du prêt par un nouveau financement au seul nom de votre ex.
Voir le rachat de soulte avec un crédit en cours.
Ce qui reste dû au fisc
- Le droit de partage : 1,1 % de l'actif net partagé pour un partage consécutif à un divorce ou à la rupture d'un PACS. Il est dû même sans soulte, car il porte sur la valeur partagée.
- Les droits de donation, si une partie de l'opération est une libéralité.
- Les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé.
La prestation compensatoire versée en capital peut, sous conditions, ouvrir droit à une réduction d'impôt pour celui qui la verse. Faites chiffrer chaque option par le notaire avant de choisir.
Un exemple
Sophie et Marc divorcent après vingt ans de mariage sous le régime de la communauté. Leur maison à Annecy vaut 640 000 €, avec 90 000 € de prêt restant dû, soit 550 000 € nets ; ils ont aussi 70 000 € d'épargne commune. Sophie avait apporté 60 000 € reçus de ses parents lors de l'achat : la communauté lui doit une récompense de ce montant. Après cette récompense, il reste 560 000 € à partager, soit 280 000 € chacun. Sophie garde la maison (550 000 € nets), Marc garde l'épargne (70 000 €) : Sophie doit 210 000 € de soulte. Marc lui doit de son côté une prestation compensatoire de 120 000 €, qui se compense avec la soulte. Il reste 90 000 € à verser. Sophie finance ce solde et le rachat du prêt, soit 180 000 €, plus les frais, par un crédit hypothécaire, bien sous le plafond de 448 000 € (70 % de la valeur) ; Marc est libéré du prêt le jour de l'acte.
Les bons réflexes
- Faire estimer la maison par un professionnel avant toute discussion.
- Réunir les preuves des apports et des paiements faits seul.
- Demander au notaire une simulation de liquidation avec et sans prestation compensatoire.
- Régler le sort du prêt dans la même opération.
- Consulter votre avocat : la convention de divorce doit refléter l'accord exact.
Si un solde de soulte reste dû et que vous ne pouvez pas le payer comptant, voir les solutions pour payer une soulte sans vendre.
Questions fréquentes
Peut-on laisser la maison à son ex sans soulte ?
Oui, si les époux sont d'accord. Mais l'abandon de votre part doit avoir une cause : compensation avec d'autres biens ou des créances, paiement d'une prestation compensatoire, ou donation. Le notaire le qualifie dans l'acte.
Renoncer à sa soulte, est-ce une donation ?
Si vous laissez votre part sans aucune contrepartie, l'opération peut être traitée comme une donation, avec des droits à payer. Ce n'est pas le cas si l'abandon compense une dette réelle, comme une prestation compensatoire ou une récompense.
La prestation compensatoire peut-elle remplacer la soulte ?
Oui. Le Code civil permet de payer la prestation compensatoire par l'attribution d'un bien en propriété (article 274). La soulte due par l'époux qui garde la maison se compense alors avec la prestation qu'on lui doit.
Reste-t-on tenu du crédit si on laisse la maison ?
Oui, tant que la banque n'a pas accepté de vous libérer ou que le prêt n'a pas été racheté. Laisser votre part ne change rien à votre engagement d'emprunteur.
Le droit de partage est-il dû même sans soulte ?
Oui. Il porte sur l'actif net partagé, pas sur la soulte : 1,1 % pour un partage consécutif à un divorce ou à la rupture d'un PACS.
Peut-on laisser la maison aux enfants ?
Oui, par une donation des deux parents, souvent avec un droit d'usage ou d'habitation pour l'un d'eux. Les droits de donation dépendent de la valeur et des abattements de chaque enfant.
Comment ne pas payer la soulte quand on garde la maison ?
En faisant valoir ce que votre ex vous doit : apports personnels, sommes payées seul, prestation compensatoire. Si un solde reste dû, il se paie, au besoin grâce à un financement adossé au bien.
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