Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Racheter la part de son ex-conjoint ou d'un cohéritier passe obligatoirement par un notaire, dès qu'un bien immobilier est en jeu. Les « frais de notaire » d'un rachat de soulte sont très inférieurs à ceux d'un achat, car ce n'est pas une vente mais un partage. Voici de quoi ils se composent, comment les estimer, et qui les paie.
Pourquoi ce n'est pas une vente
Quand un ex-époux, un ex-partenaire de PACS ou un héritier rachète la part des autres, l'acte est un partage, ou une licitation au profit d'un indivisaire. Il n'est donc pas soumis aux droits de mutation d'un achat classique, de l'ordre de 6 % du prix dans l'ancien, mais au droit de partage, beaucoup plus faible. Voir la soulte : définition et calcul.
Ce que comprennent les frais
- Le droit de partage : un impôt calculé sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur du bien moins le capital restant dû. Il est de 1,10 % pour un divorce ou la fin d'un PACS, et de 2,5 % dans les autres cas (succession, concubins, indivision).
- Les émoluments du notaire : fixés par un barème réglementé proportionnel et dégressif, calculé sur la valeur partagée.
- La contribution de sécurité immobilière, perçue lors de la publication de l'acte au service de publicité foncière.
- Les débours et frais de formalités : pièces, états hypothécaires, publication.
Un exemple de calcul
Un couple divorce. La maison vaut 500 000 €, il reste 100 000 € de prêt : l'actif net est de 400 000 €. L'un garde la maison et verse 200 000 € de soulte à l'autre.
- Droit de partage : 1,10 % de 400 000 €, soit 4 400 €.
- À cela s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
Le même rachat entre deux héritiers donnerait un droit de partage de 2,5 %, soit 10 000 €. Le notaire remet un décompte précis avant la signature : demandez-le dès le début, pour l'intégrer à votre plan de financement.
Qui paie les frais ?
Il n'y a pas de règle imposée : c'est à négocier. En pratique, ils sont souvent pris en charge par celui qui conserve le bien, ou partagés selon les parts de chacun. Dans un divorce, la répartition est en général fixée dans la convention ou l'acte de liquidation.
Les inclure dans le financement
Si le rachat est financé par un crédit, les frais de l'acte de partage peuvent y être intégrés, de même que les frais de constitution de l'hypothèque, proportionnels au montant garanti. Avec un crédit hypothécaire, l'ensemble doit rester dans la limite de 70 % de la valeur du bien, sur un bien d'au moins 300 000 € et pour un besoin d'au moins 50 000 €. Voir payer une soulte sans vendre.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?
Le droit de partage (1,10 % de l'actif net en cas de divorce ou de fin de PACS, 2,5 % sinon), les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
Pourquoi sont-ils moins élevés qu'un achat ?
Parce que le rachat de soulte est un partage, et non une vente : il n'est pas soumis aux droits de mutation.
Qui paie les frais de notaire d'un rachat de soulte ?
C'est à négocier. Souvent celui qui garde le bien, ou les deux à proportion de leurs parts.
Peut-on financer les frais avec la soulte ?
Oui, ils peuvent être inclus dans le crédit qui finance le rachat, dans la limite de 70 % de la valeur du bien pour un crédit hypothécaire.
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