Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et divorce : soulte, prestation compensatoire ».
Vous avez racheté la soulte de votre ex et vous revendez aujourd'hui le bien avec une plus-value ? Si c'est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée, quelle que soit la date du rachat. Sinon, pour un partage entre époux, partenaires de PACS ou héritiers, le fisc retient en principe la date et la valeur d'entrée dans l'indivision pour tout le bien, sans tenir compte de la soulte versée. Les règles et les pièges sont détaillés ci-dessous.
Le principe : un partage familial n'est pas un nouvel achat
Quand un couple se sépare, celui qui garde le logement verse une soulte à l'autre pour devenir seul propriétaire. Juridiquement, ce partage met fin à l'indivision. Fiscalement, l'article 150 U du Code général des impôts prévoit un régime de faveur pour certains partages : ils ne sont pas considérés comme une vente « dans la mesure des soultes ». Deux conséquences en découlent.
- Pour celui qui reçoit la soulte : il ne paie pas d'impôt sur la plus-value au moment du partage, même si le bien a pris de la valeur.
- Pour celui qui garde le bien : la part rachetée n'est pas traitée comme un achat récent. À la revente, la plus-value est calculée comme s'il avait détenu tout le bien depuis l'entrée dans l'indivision.
La doctrine fiscale (BOI-RFPI-PVI-10-40-100) précise que le prix d'acquisition retenu est la valeur du bien au jour de l'entrée dans l'indivision, et que la date d'acquisition, pour l'abattement pour durée de détention, est celle de l'entrée en indivision. Dans une réponse ministérielle à une question écrite de député, l'administration ajoute qu'il n'est pas tenu compte de la soulte versée pour calculer la plus-value.
Qui bénéficie de ce régime ?
| Situation | Régime de faveur ? | Date et prix retenus à la revente |
|---|---|---|
| Époux, bien acheté avant ou pendant le mariage | Oui, quel que soit le régime matrimonial, et même sans divorce | Date et valeur de l'achat initial |
| Partenaires de PACS | Oui, même pour un bien acheté avant le PACS | Date et valeur de l'achat initial |
| Concubins, bien acheté pendant la vie commune | Oui | Date et valeur de l'achat initial |
| Concubins, bien acheté avant la vie commune | Non, imposable à hauteur de la soulte | La part rachetée est traitée comme une acquisition à la date du partage |
| Héritiers, maison reçue en succession | Oui, entre membres de l'indivision d'origine et leurs ayants droit | Date du décès et valeur déclarée dans la succession |
| Rachat de la part par un tiers étranger à l'indivision | Non : c'est une vente | Le vendeur de la part est imposé ; l'acheteur acquiert à la date et au prix de l'acte |
Pour une maison reçue en succession, le régime vise le partage entre héritiers, leurs conjoints, ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel. Il ne s'applique pas à une vente de la part à une personne extérieure : voir vendre sa part d'indivision.
Revendre sa résidence principale : exonération totale
La question de la soulte ne se pose souvent même pas. La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux (article 150 U, II, 1° du CGI). Il suffit que le bien soit votre résidence principale effective au jour de la vente, sans durée minimale d'occupation exigée par la loi.
- Vous avez racheté la soulte pour rester dans la maison avec vos enfants, puis vous la vendez pour déménager : pas d'impôt sur la plus-value.
- Vous avez quitté le logement avant la vente : l'administration admet l'exonération si le bien est vendu dans un délai normal et n'a été ni loué ni occupé entre-temps. Faites vérifier votre cas par le notaire.
- Après un divorce, des tolérances existent pour l'ex-époux qui a quitté le logement familial. Elles dépendent des dates et de l'occupation du bien : là encore, le notaire chargé de la vente fait le point.
Revendre un bien qui n'est pas votre résidence principale
Si vous louez le bien, si vous en avez fait une résidence secondaire, ou si vous êtes parti y vivre ailleurs depuis longtemps, la plus-value est imposable. C'est là que la règle du partage change tout.
Étape 1 : le prix d'acquisition
Pour un bien acheté à deux puis attribué à l'un par partage familial, le prix retenu est en principe le prix d'achat initial du bien entier, et non pas la moitié du prix d'origine plus la soulte. La soulte payée n'augmente donc pas le prix d'acquisition.
Étape 2 : les majorations
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (frais réels justifiés ou forfait légal de 7,5 % du prix pour un achat) et des travaux (dépenses réelles justifiées, ou forfait légal de 15 % du prix après cinq ans de détention). Pour les frais propres au partage, comme le droit de partage, demandez au notaire s'ils peuvent être pris en compte dans votre cas.
Étape 3 : l'abattement pour durée de détention
La durée court depuis l'entrée dans l'indivision, c'est à dire depuis l'achat initial pour un couple, ou depuis le décès pour une succession. Un rachat de soulte récent ne remet donc pas le compteur à zéro. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de trente ans.
Exemple : Julien revend la maison qu'il a gardée
Julien et Sophie, mariés, ont acheté une maison 280 000 € il y a quinze ans. À leur divorce, la maison valait 400 000 € et le prêt commun était soldé : Julien a versé une soulte de 200 000 € à Sophie, financée par un crédit hypothécaire. Trois ans plus tard, il s'installe dans une autre région, loue la maison quelques années, puis la vend 460 000 €.
| Élément | Calcul erroné | Calcul selon la doctrine fiscale |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | 140 000 € (moitié d'origine) + 200 000 € (soulte) = 340 000 € | 280 000 € (prix d'achat initial du bien entier) |
| Date d'acquisition | Date du partage pour la moitié rachetée | Date de l'achat initial pour tout le bien |
| Plus-value brute avant majorations | 120 000 € | 180 000 € |
| Durée de détention | Courte pour la moitié rachetée | Plus de vingt ans : abattements importants |
La plus-value brute est plus élevée que Julien ne le pensait, mais la durée de détention, comptée depuis l'achat initial, réduit fortement la part imposable. S'il avait vendu la maison alors qu'elle était encore sa résidence principale, il n'aurait rien payé. Le notaire calcule l'impôt et le prélève sur le prix de vente.
Les pièges à éviter
- Croire que la soulte s'ajoute au prix d'achat : dans un partage familial, elle ne compte pas pour le calcul de la plus-value. Ne bâtissez pas un projet de revente sur un calcul faux.
- Oublier l'origine du bien : un bien acheté par l'un des concubins avant la vie commune ne bénéficie pas du régime de faveur.
- Perdre les justificatifs : acte d'achat initial, acte de partage, factures de travaux. Ils servent à majorer le prix d'acquisition.
- Louer le bien avant de le vendre : vous perdez en principe l'exonération de la résidence principale.
- Confondre plus-value et droit de partage : le droit de partage (2,5 %, ou 1,1 % pour le partage des intérêts patrimoniaux des époux ou partenaires de PACS lors de la séparation) est payé au moment du rachat de soulte ; la plus-value se calcule à la revente.
Racheter la soulte aujourd'hui en pensant à la revente
Le rachat de soulte se finance souvent par un crédit, parfois en reprenant le prêt commun en cours. Si vous envisagez de revendre dans quelques années, deux points méritent d'être étudiés avant de signer : la durée du crédit, et la possibilité de le rembourser par anticipation au moment de la vente. Un crédit hypothécaire in fine, par exemple, laisse le capital intact jusqu'à l'échéance ou jusqu'à la vente du bien.
Avec Trésovia, un crédit hypothécaire peut financer une soulte ou reprendre un prêt commun lorsque le bien vaut au moins 300 000 € en France, dans la limite de 70 % de sa valeur, crédits en cours déduits. Le besoin doit être d'au moins 50 000 € (100 000 € en cas de reprise d'un prêt immobilier en cours), vos revenus doivent permettre de rembourser et vous devez avoir votre résidence fiscale en France. Comptez 30 à 45 jours entre un dossier complet et le versement des fonds. Voir aussi le rachat de soulte avec un crédit en cours.
Questions fréquentes
Paie-t-on une plus-value lors d'un rachat de soulte ?
Non, en général. Le partage entre époux, partenaires de PACS ou héritiers bénéficie d'un régime de faveur : celui qui reçoit la soulte n'est pas imposé sur la plus-value. Seul le droit de partage est dû.
La soulte payée augmente-t-elle le prix d'acquisition ?
Non, dans un partage familial. La doctrine fiscale retient la valeur du bien au jour de l'entrée dans l'indivision, sans tenir compte de la soulte versée.
Quelle date retenir pour l'abattement pour durée de détention ?
La date d'entrée dans l'indivision : l'achat initial pour un couple, le décès pour une succession. Le rachat de soulte ne remet pas le compteur à zéro.
La revente de ma résidence principale est-elle imposable après un rachat de soulte ?
Non. Si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée, quelle que soit la date du rachat.
Et si j'étais en concubinage ?
Le régime de faveur s'applique aux biens achetés pendant la vie commune. Un bien acheté par l'un avant la vie commune reste imposable à hauteur de la soulte lors du partage.
Qui calcule l'impôt sur la plus-value ?
Le notaire chargé de la vente. Il établit la déclaration de plus-value et prélève l'impôt sur le prix avant de vous verser le solde.
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