Cet article fait partie de notre guide « Crédit hypothécaire et succession : le guide complet ».
La vente d'une maison héritée ne déclenche pas de nouveaux droits de succession : seul l'impôt sur la plus-value peut s'appliquer. Il porte sur la différence entre le prix de vente et la valeur retenue dans la déclaration de succession, au taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention. La durée de détention court à partir du décès. Si la maison devient votre résidence principale avant la vente, ou si vous la vendez au prix déclaré, il n'y a aucun impôt.
Quels impôts payer sur la vente d'une maison héritée ?
Il faut distinguer deux moments. Au décès, les héritiers paient les droits de succession sur la valeur de la maison. À la vente, ils ne paient plus de droits de succession : ils déclarent seulement une éventuelle plus-value, comme tout vendeur d'un bien qui n'est pas sa résidence principale.
| Impôt | Quand | Sur quelle base |
|---|---|---|
| Droits de succession | Dans les six mois du décès | Valeur de la maison au jour du décès, après abattements |
| Impôt sur la plus-value (19 %) | Le jour de la vente, prélevé par le notaire | Prix de vente moins prix d'acquisition, après abattement pour durée de détention |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | Le jour de la vente | Même plus-value, avec un abattement propre |
| Taxe sur les plus-values élevées | Le jour de la vente | Plus-value imposable supérieure à 50 000 € : taux de 2 % à 6 % |
Comment se calcule la plus-value d'une maison héritée ?
Le prix d'acquisition : la valeur déclarée dans la succession
Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession (article 150 VB du Code général des impôts). C'est donc l'estimation figurant dans la déclaration de succession qui sert de point de départ, et non le prix payé à l'époque par vos parents.
Les frais qui augmentent le prix d'acquisition
- Les frais liés à l'acquisition à titre gratuit : la part des frais du notaire et des droits de succession payés par le vendeur au titre de la maison, sur justificatifs.
- Pas de forfait de 7,5 % : ce forfait est réservé aux biens achetés ; pour un bien hérité, seuls les frais réels justifiés sont retenus.
- Les travaux : construction, agrandissement ou amélioration réalisés par les héritiers et non déduits des revenus, sur factures d'entreprise ; ou un forfait de 15 % de la valeur retenue si la maison est vendue plus de cinq ans après le décès.
Le prix de vente
Il se calcule net des frais payés par le vendeur pour vendre : diagnostics obligatoires, commission d'agence à sa charge, frais de mainlevée d'une hypothèque. La plus-value brute est la différence entre ce prix net et le prix d'acquisition majoré.
Durée de détention : à partir du décès
La durée de détention se compte à partir de la date du décès, jour où les héritiers deviennent propriétaires, même si la déclaration de succession est déposée plus tard. Les abattements commencent après cinq ans de détention.
| Durée de détention | Abattement sur l'impôt (19 %) | Abattement sur les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun | Aucun |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an jusqu'à la 30e année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Les cas où la vente n'est pas imposée
- La maison est votre résidence principale au jour de la vente : un héritier qui y habite réellement et habituellement est exonéré sur sa part.
- Le prix de vente ne dépasse pas la valeur déclarée, frais compris : il n'y a pas de plus-value.
- Plus de 22 ans de détention pour l'impôt et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
- Un prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €, apprécié par vendeur pour un bien détenu en indivision.
- La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans précédents et réinvestit le prix dans sa résidence principale dans les 24 mois, dans la limite de la somme réinvestie.
Qui paie l'impôt quand plusieurs héritiers vendent ?
Chaque héritier est imposé sur sa propre part de la plus-value, selon sa situation : l'un peut être exonéré parce qu'il occupait la maison, les autres non. Le notaire établit la déclaration de plus-value et prélève l'impôt sur le prix de vente avant de répartir le solde. Les héritiers n'ont rien à avancer, mais ils reçoivent un prix net d'impôt.
Si les héritiers ne sont pas d'accord pour vendre, voyez la vente d'un bien en indivision sans l'accord de tous. Si l'un d'eux veut vendre seulement sa part, voyez vendre sa part d'indivision.
Le piège de la valeur déclarée
Une valeur basse dans la déclaration de succession réduit les droits, mais augmente la plus-value taxée à la revente. Une vente rapide à un prix nettement supérieur peut aussi conduire l'administration à contester l'estimation et à réclamer des droits de succession complémentaires. À l'inverse, si la maison se vend nettement moins cher que la valeur déclarée peu après le décès, les héritiers peuvent demander la restitution d'une partie des droits par une réclamation, dans les délais prévus par le livre des procédures fiscales. Une estimation sérieuse, appuyée sur des ventes comparables, protège dans les deux sens.
Vendre vite ou garder la maison ?
Beaucoup d'héritiers vendent dans l'urgence pour payer les droits ou désintéresser un cohéritier. Or une vente dans les cinq premières années ne bénéficie d'aucun abattement. Si la maison vaut au moins 300 000 €, un crédit hypothécaire peut financer les droits ou le rachat des parts, puis laisser le temps de vendre au bon prix ou de garder le bien. Chez Trésovia, le besoin doit atteindre 50 000 €, dans la limite de 70 % de la valeur du bien, crédits en cours déduits, avec des revenus permettant de rembourser, une résidence fiscale en France et aucune inscription au FICP ou au FCC. Voir payer les droits de succession sans vendre.
Un exemple chiffré
Sophie et Marc héritent de la maison de leur père, déclarée 400 000 € dans la succession. Les frais du notaire et les droits payés au titre de la maison représentent 24 000 € justifiés. Trois ans après le décès, ils la vendent 460 000 €, avec 4 000 € de diagnostics et de frais à leur charge.
- Prix de vente net : 456 000 €.
- Prix d'acquisition majoré : 424 000 €.
- Plus-value brute : 32 000 €, soit 16 000 € chacun.
- Aucun abattement, la détention étant inférieure à six ans.
- Impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % : environ 5 790 € chacun, prélevés par le notaire.
Si Sophie avait fait de la maison sa résidence principale avant la vente, sa part aurait été exonérée. Si les héritiers avaient attendu plus longtemps, les abattements auraient réduit l'impôt.
Questions fréquentes
Doit-on payer des impôts quand on vend une maison héritée ?
Pas de droits de succession une seconde fois. Seule la plus-value est imposable, si le prix de vente dépasse la valeur retenue dans la déclaration de succession majorée des frais.
Quel prix d'acquisition retenir pour une maison héritée ?
La valeur retenue pour le calcul des droits de succession, c'est-à-dire celle de la déclaration de succession, majorée des frais d'acquisition justifiés et, le cas échéant, des travaux.
Les droits de succession sont-ils déductibles de la plus-value ?
Oui, la part des droits de succession et des frais du notaire payés au titre de la maison s'ajoute au prix d'acquisition, sur justificatifs. Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas aux biens hérités.
À partir de quand compte la durée de détention ?
À partir de la date du décès, jour où les héritiers deviennent propriétaires, et non de l'achat par le défunt ni du dépôt de la déclaration.
Comment éviter l'impôt sur la plus-value d'une maison héritée ?
En y habitant comme résidence principale au jour de la vente, en vendant au prix déclaré, ou en conservant la maison assez longtemps pour bénéficier des abattements. Une estimation sérieuse au décès évite aussi une plus-value artificielle.
Qui déclare la plus-value lors de la vente ?
Le notaire. Il calcule la plus-value de chaque vendeur, dépose la déclaration et prélève l'impôt sur le prix avant de verser le solde aux héritiers.
Faut-il déclarer la vente dans sa déclaration de revenus ?
La plus-value imposée par le notaire est reportée dans la déclaration de revenus de l'année de la vente, pour information et pour le calcul du revenu fiscal de référence.
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